Основной вывод представленного исследования – уровень заселения «зрелых» проектов (мировых аналогов, развивающихся более 20 лет) стремится к предельным показателям в отличие от набирающего обороты московского проекта.
Эксперты рынка сходятся во мнении, что на сегодняшний день ММДЦ «Москва-Сити» все еще находится в активной стадии формирования и развития.
Кроме того, способствовать устойчивому росту спроса на все типы площадей в составе МФК (офисы, торговые помещения и апартаменты) и повышению их инвестиционной привлекательности будут такие факторы, как:
· концентрация в деловом районе столицы все большего количества крупных российских и международных компаний, представляющих ведущие отрасли экономики;
· законодательные ограничения на высотное и офисное строительство в центре Москвы;
· снижение темпа ввода новых площадей в «Москва-Сити».
Коммерческие помещения в составе МФК Москвы и других глобальных финансовых центров
Согласно данным Jones Lang LaSalle, Москва уже сегодня является признанным лидером по стоимости аренды офисных помещений: максимальные ставки в «Москва – Сити» достигают 1 000 долларов США за кв. метр в год, что в двое больше чем ставки в офисных объектах Canary Wharf (Лондон) и Международного финансового центра Дубаи - 656 и 645 долл. за 1 кв. м, соответственно (см. Таблицу 1).
Алексей Кучвальский, Директор по России и СНГ, Руководитель отдела по работе с собственниками офисных помещений, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, отмечает: «Объем рынка офисных площадей в «Москва-Сити» весьма ограничен и составляет всего 491 808 кв. м, что является наименьшим показателем среди аналогичных проектов деловых и финансовых центров в мире. К примеру, Downtown Манхэттена насчитывает почти 9,2 млн кв. м офисов, La Defense в Париже – 1,8 млн кв. м. До конца 2015 года в «Москва-Сити» планируется ввести еще около 1 млн кв. м офисов, из них лишь один объект – «Меркурий Сити» - появится в деловом центре российской столицы в этом году. С объемом офисных помещений в 87 600 кв. м «Меркурий Сити» предлагает на сегодняшний день наибольший объем площадей Класса А в Москве».
Таблица 1: Мировые финансовые центры (данные Jones Lang LaSalle)
| Название | Общий объем офисных площадей, кв. м | Доля свободных площадей, % | Ставка аренды, долл. США/кв. м/год |
| La Defense | 1 788 000 | 5,4 | 570-770 |
| Downtown Manhattan | 9 163 773 | 10,1 | 430 |
| Canary Wharf | 1 455 000 | 7,6 | 656 |
| Москва-Сити | 491 808 | 20,8 | 750-1 400 |
| Гонконг | 2 220 382 | 4,1 | 1 000 |
| Шанхай | 2 500 000 | 7,4 | 750 |
| Дубай | 5 900 000 | 30 | 645 |
Knight Frank, в свою очередь, приводит данные о распределении арендаторов по происхождению и типам бизнесов в крупнейших деловых центрах мира. Основную долю арендаторов в таких районах составляют банковские и финансовые организации (от 25 до 65%), при этом каждая из деловых столиц обладает своей спецификой. В «Москва-Сити» на долю представителей финансового сектора приходится 44% арендуемых площадей, вторую позицию занимают представители IT/Telecom с 23%, на третьем месте расположились консалтинговые компании, аудиторы и юристы (15%). При этом более половины арендаторов «Москва-Сити» – это иностранные компании, которые предъявляют повышенные требования к комфортности помещений и инфраструктуре.
Никола Обайдин, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Knight Frank, отмечает: «Проект ММДЦ «Москва-Сити» схож со своими зарубежными аналогами, как по местоположению, так и по концепции. При этом, по масштабу московский объект больше сравним с такими зарубежными проектами, как парижский La Defense и лондонский Canary Wharf, тогда как Манхэттен и Гонконг являются целыми районами или даже городами. Любопытно, что объем поглощения по отношению к общему объему предложения в «Москва-Сити» превышает соответствующий показатель в рассмотренных зарубежных аналогах, что говорит о том, что московский проект развивается более динамично, при этом общий объем проекта значительно меньше показателей своих зарубежных «коллег». Это связано, прежде всего, с «юностью» не только самого проекта, но и всего московского офисного рынка. Более того, в отличие от рассмотренных зарубежных рынков, «Москва-Сити» - это единственный в Москве деловой район, изначально спроектированный для целей бизнеса. При этом в нем предусмотрены все необходимые объекты инфраструктуры и обеспечена транспортная доступность. Поскольку «Москва-Сити» следует сценарию развития западных аналогов, в ближайшей перспективе можно ожидать, что динамика развития его основных показателей (уровень вакантных площадей, арендные ставки) будет схожа с тем, что наблюдается в рассмотренных зарубежных проектах. Все это делает проект привлекательным для крупных корпоративных арендаторов. Если говорить про проект «Меркурий-Сити», то он находится в идеальной стадии готовности, обеспечивающей низкие риски и все еще комфортные условия для аренды».
Апартаменты в составе МФК России и других глобальных финансовых центров
Актуальное предложение апартаментов в составе МФК в российской столице в настоящее время практически полностью сосредоточено в «Москва-Сити».
По словам директора департамента маркетинга и продаж апартаментов «Меркурий Сити» Татьяны Пальчиковой, «этот вид недвижимости в последнее время крайне востребован среди покупателей, ввиду ограничения объемов строительства в центре города и вымывания предложений в жилых комплексах в ценовом диапазоне от $1,5 до 2 млн. Для большинства клиентов покупка апартаментов – это возможность приобрести качественное помещение в современном здании, недалеко от центра Москвы, а также с хорошей инфраструктурой, сервисом и видовыми характеристиками. Кроме того, стабильный рост цен на московскую недвижимость делает этот сегмент также привлекательным с точки зрения вложения средств. Небольшое количество апартаментов, оставшихся в продаже, свидетельствует о дефиците такого типа недвижимости на московском рынке. Мы полагаем, что при сохранении актуальной ситуации – дефиците качественного нового предложения и тенденций к увеличению спроса на жилые помещения в составе МФК, можно ожидать роста стоимости апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» примерно на 5-7% в год».
Количество показов: