Рынок управления малыми зданиями (до 2000 кв. м.) еще практически свободен от конкуренции, но в ближайшее время ситуация может резко измениться. Компании "М+W Zander Facility Management" и "Инвест-Лайн" по-разному, но уже проявляют интерес к этому сегменту рынка. И неизвестно, смогут ли в ближайшем будущем другие компании составить им конкуренцию. Без комментариев На рынке недвижимости в ближайшем будущем могут наступить серьезные изменения. Недавно правительство Российской Федерации приняло ряд законопроектов, предусматривающих изменения в системе налогообложения. Среди них и законопроект об изменении налога на недвижимость, который предусматривает фактический рост выплат, что уже в ближайшем будущем приведет к повышению себестоимости эксплуатации зданий. Повышение тарифов не вызовет восторга ни у собственников, ни у арендаторов, хотя объективно оно может послужить стимулом к оптимизации использования недвижимого имущества. Особенно актуальна эта проблема для владельцев небольших зданий (до 2000 кв. м.), территориально расположенных не в самых престижных районах Москвы. Следует помнить, что доходы этих собственников и так сравнительно невелики, поэтому они не всегда могут прибегнуть к постоянным услугам профессиональных управляющих компаний. Как правило, управлением такими объектами занимаются техники и управляющие средней квалификации, то есть люди, которые не имеют достаточного опыта работы в сфере управления недвижимостью и не способны принимать сложные управленческие решения. Такой управляющий вряд ли сможет максимизировать прибыль собственника. В лучшем случае не даст ему разорится. Кто не рискует? Что же делать владельцам данного вида собственности? Понятно, что прибегнуть к необоснованному повышению цен в условиях жесткой конкуренции и борьбы за выживание на рынке с другими собственниками не получится. Потому что эксплуатация таких зданий по традиционной технологии стоит почти столько же, сколько эксплуатация гораздо более крупных объектов, которые выгодно сдавать под офисы, получая прибыль за счет большого количества арендуемых площадей. К тому же цены на рынке офисной недвижимости и так невысоки, поэтому поднять их выше "планки" и при этом сохранить арендаторов вряд ли удастся. Можно использовать здание как торговую площадь. Но и здесь все не так гладко, как хотелось бы собственникам. В сегменте дорогой и престижной торговой недвижимости появилась тенденция к снижению стоимости, так что уповать на серьезное повышение цен в дешевом сегменте тоже не приходится. В общем, становится понятно, что без использования принципиально новых технологий не обойтись. А предоставить эти новые технологии могут лишь профессиональные управляющие. В настоящее время ряд крупных управляющих компаний с мировым именем проявляют интерес к управлению малыми зданиями, понимая, что, управляя ими, можно извлечь прибыль, относительно сопоставимую с прибылью от управления крупными объектами (не в валовом, а в процентном соотношении). Но преимущественно они только изучают этот сегмент рынка, оценивают возможные риски, но всерьез взяться за управление малыми зданиями пока не решаются.. Понятно, что управлять одним или даже двумя такими объектами абсолютно нерентабельно, а браться сразу за несколько проектов, большинство компаний пока не рискует. Мал домик, да дорог На сегодняшний день в реальные попытки взяться за управление и обеспечение контроля за состоянием систем малых зданий вылился интерес лишь двух компаний. Первая - "М+W Zander Facility Management" разработала совершенно новый для российского рынка сервисный продукт в сегменте обслуживания инженерных систем зданий - централизованная диспетчерская служба. Он позволяет значительно сэкономить средства на эксплуатации объектов за счет удаленного наблюдения за ситуацией на них. Директор по развитию "M+W Zander" Константин Баранов говорит: "Наш продукт ориентирован на небольшие по площади объекты и даже отдельные офисы. Наша компания подключит объект к своей диспетчерской, откуда будет осуществляться круглосуточный контроль состояния систем жизнеобеспечения. От желания клиента зависит, будет ли это только, например, контроль состояния электрических сетей и напряжения в них, или более широкий комплекс услуг: контроль температуры, UPS, срабатывания систем пожаротушения, протока воды и т.д. С этой целью разрабатывается индивидуальный проект по организации услуги и включающий все выбранные заказчиком опции, после чего в офисе устанавливаются контроллер и датчики. Контроль состояния осуществляется дистанционно, а оповещение о возникновении аварийной ситуации может осуществляться как в автоматическом режиме, так и посредством оператора, осуществляющего дозвон до уполномоченного абонента". Второй компанией, предоставляющей услуги по управлению малыми зданиями, является "Инвест-Лайн", которая тоже готова войти на этот рынок и повысить доходность от небольшого количества площадей за счет применения совершенно новой технологии управления, целью которой является снижение расходов на эксплуатацию. Различие между взглядами этих двух компаний на управление малыми зданиями состоит в том, что "М+W Zander" при входе на объект собирается модернизировать имеющиеся системы автоматизации и установить устройства автоматического мониторинга, после чего подключить объект к своей центральной диспетчерской службе, т.е. фактически берет на себя функцию контроля и оповещения о состоянии систем на объекте, а обслуживание и ремонт рассматриваются как отдельные услуги, на осуществление которых заключаются дополнительные договора. У компании "Инвест-Лайн" несколько иной подход: они, в принципе, не стремятся захватить управление только в свои руки, а сами участвуют в процессе как бы со стороны. Руководитель отдела управления недвижимостью Ольга Логинова говорит: "По сути, такой собственник не может позволить себе держать на объекте профессионала в течение длительного периода времени. Сейчас управлением на его объекте занимается какой-нибудь "техник", стремящийся научиться управлять, но в силу недостатка образования и серьезного управленческого опыта, просто-напросто старается не выпустить ситуацию из-под контроля. Наше предложение такому собственнику состоит в следующем: мы возьмем на себя решение всех коммерческих вопросов, а старый управляющий будет выполнять текущую техническую работу, с которой мы поможем ему справляться эффективно. Мы собираемся сделать управление малыми здания высокодоходным бизнесом и оставить довольным как собственника, так и арендаторов. Мы уверены, что малые здания - не значит малые деньги, и мы это докажем". В курсе дела Таким образом, если за управление малыми зданиями берутся профессиональные управляющие компании, то главная задача, которую они перед собой ставят, это либо максимизация прибыли собственника, либо минимизация его затрат. По всей видимости, они справятся с этой задачей лучше, потому что главный инженер может быть не в курсе изменения рыночных тарифов, он не будет добиваться пересмотра договоров и т.д. А на этом можно реально сэкономить до 20% от общего числа расходов на эксплуатацию. Но снижение затрат это еще не все. Профессиональный управляющий стремится также повысить и доходную часть бюджета собственника. Генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина говорит: "Мне известен такой случай, когда собственник собирался сдавать офисы за $230, а профессиональный управляющий сумел сдать те же помещения за $330. Причем не за счет амбиций, а благодаря грамотному подходу к управлению и богатому личному опыту. И главное, не затянул сроки сдачи объекта. А это как раз таки отвечает интересам собственника". Все разговоры о бесперспективности рынка управления малыми зданиями являются необоснованными. Конечно, в этом сегменте присутствует целый ряд специфических особенностей, которые приходится учитывать при эксплуатации малых зданий и которые могут создать некоторые трудности в управлении ими. В результате управляющие компании пока не решаются браться за управление этими объектами. А потом может быть уже поздно!

30.05.2004 21:00