24 августа 2006 года Москве в Экспоцентре состоялась аналитическая конференция "Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз", организатором которой выступила Московская Ассоциация Риэлторов (МАР).
Главным вопросом для обсуждения явилась сложившаяся к августу 2006 года ситуация на рынке недвижимости Москвы. Основным лейтмотивом стало прогнозирование рынка: возможно ли оно в данной ситуации и какими способами и методиками при этом руководствоваться? В ходе работы конференции ее участники услышали прогнозы ведущих аналитиков рынка недвижимости, комментарии происходящего.
Научный руководитель Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", профессор РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Моисеевич Стерник высказал мнение, что сегодня для Российской Федерации начинается длинный цикл, полупериод устойчивого роста экономики, который позволяет делать достаточно логичные прогнозы о дальнейшем росте цен на жилье. На основе разработанного им метода динамики рынка был вычислен базовый тренд, он указывает на то, что рынок ожидает непродолжительное снижение (коррекция) цен, когда рост составит порядка 5%, далее ожидается годичная-полуторагодичная пауза в росте, затем снова начнется повышение стоимости жилья. По его вычислениям, средняя стоимость 1 кв.м. жилья в Москве будет держаться на отметке около $4300 с теми или иными колебаниями до конца 2007 года.
Олег Николаевич Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", обратил внимание на "аномальный", на его взгляд, рост цен. Индекс стоимости жилья вырос за 8 месяцев (январь-август 2006 года) на 60%, в то время как в предыдущие периоды рост стоимости жилья достигал не более 30-40% процентов годовых. Однако Олег Николаевич предположил замедление роста цен. Причиной этому он назвал "сезонные" изменения: рекордный рост цен (более 10% в месяц) весной этого года обернулся в летнее снижение до 5%, которое длится по сегодняшний день. Поведение же застройщиков, связанное с ожиданием скачка цен, и, соответственно, ведущее к невысоким летним скоростям строительства или даже остановкам работ, приводит к уменьшению количества строящейся жилой площади в Москве. При этом, как указывает О. Н. Репченко, объем предложения на рынке вторичного жилья в 2006 году сократился примерно на 50% по сравнению с весной 2005 года.
Генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Викторович Крапин в своем докладе уделил внимание прямой зависимости состояния рынка жилья от состояния экономики России. Важным условием для подобного вида прогнозирования руководитель RWAY называет стабильность состояния рынка, что трудно выявить в применении к российской действительности. "Рост цен на жилье в Москве - это ответная реакция игрока за вытеснение с рынка (темпы прироста до 2005 года составляли 12-15%, в период же с 2005 по 2006 - до 100% годовых)", - указывает А. В. Крапин. - "Увеличение денежной массы в экономике провоцирует темпы увеличения цен примерно на 3-5% в месяц". Он указал на прямое отношение между государственным регулированием рынка и частным. По его мнению, при возможном увеличении роста цен на жилье "будет трудно несколько месяцев или полгода, после чего начнется выравнивание положения".
Остальные выступавшие высказывали разные точки зрения, каждый отмечал, что цены будут расти, но назывались различные показатели и причины.
"Цены в сегменте коммерческой недвижимости будут расти, но темпами, не превышающими уровень инфляции, помноженной на коэффициент 1,5..." (Руководитель Департамента инвестиционного консалтинга и оценки Корпорации "Рескор" Дмитрий Алексеевич Рощин);
"- Несомненно, рост доходов населения и рост цен на строительные материалы не способствуют снижению цен на жилье или хотя бы остановке их роста" (Заместитель Председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья, Первый Вице-президент МАИФ Валерий Семенович Казейкин);
"- произошел перелом настроения потребителей, и темпы роста цен на сегодняшний день стали ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года. Цены могут сейчас стабилизироваться с вероятностью 60%" (генеральный директор агентства недвижимости САВВА Константин Николаевич Апрелев);
"- будет развиваться сегмент доступного жилья эконом- и бизнес-класса на примыкающих к Москве территориях" (Директор Департамента маркетингового анализа Управляющей Компании "МАСШТАБ" Наталья Вячеславовна Чукаева).
Таким образом, очевидно, что мнений о состоянии рынка жилья много. Насколько же возможно прогнозирование рынка? Мы обратились к Председателю правления Компании СТК, занимающейся оценкой недвижимости, Ярославу Владимировичу Щетинину за комментариями по поводу высказанных участниками конференции мнений.
Ярослав Владимирович, как мы видим, определенного общего мнения по поводу причин роста цен на жилье среди аналитиков нет, как нет и общего мнения о будущем рынка. Есть ли среди вышеназванных точек зрения та, которую Вы могли бы поддержать, или суждение, которое Вы бы опровергли?
Попробую высказаться.
Рост цен на жильё будет продолжаться до тех пор, пока сохраняется дефицит жилья. Динамика спроса может колебаться, ускоряясь или замедляясь, но общая тенденция к росту в ближайшие несколько лет сохранится. Реально цены могут снизиться только в двух случаях - либо путём административного воздействия (налоги, законодательные ограничения и т.п.), либо путём резкого насыщения рынка жильём. Сегодня не наблюдается каких-либо реальных предпосылок для насыщения рынка жильём и, следовательно, для удовлетворения спроса на него. Зато вполне очевидны факты, способные увеличить дефицит. Нельзя сбрасывать со счетов и инвестиционную составляющую при покупке жилья - сегодня это один из самых доходных инструментов и для физических, и для юридических лиц.
Русская недвижимость
31.08.2006 21:00