Начинается активный сезон на рынке загородной недвижимости. Обычно для этого периода характерен рост спроса и цен, заметные изменения в объеме и структуре предложения. Об особенностях рынка “загородки” и динамике его основных показателей весной 2024 г. – в обзоре Циан.Аналитики.
Методика
Расчеты выполнены на основе анализа цен загородных домов в продаже на сайте cian.ru. В выборку вошли как полноценные дома (со всеми “городскими” удобствами), так и дачи (т.е. дома, как правило, непригодные для жизни зимой). Учитывались регионы РФ, где на загородном рынке представлено не менее 100 лотов.
I. За год загородные дома подорожали на 8%. Темп роста замедлился.
Средняя стоимость загородного дома в России в апреле 2024 г. составляет 10,8 млн рублей (за счет высокой доли домов в столичных регионах, средняя стоимость дома в продаже в РФ выше, чем в среднем по большинству остальных регионов). Это на 8% больше, чем годом ранее. До конца года цены могут увеличиться еще на 7-10%.
Текущий рост цен за год уступает показателям предыдущих лет: с апреля 2022 г. по апрель 2023 г. средняя стоимость загородного дома увеличилась на 16%, с апреля 2021 г. по апрель 2022 г. - на 43%. Связано это с динамикой в середине 2023 г.: в мае и июне прошлого года средняя стоимость загородных объектов снизилась, затем на протяжении трех месяцев практически не менялась и только с октября был вновь зафиксирован рост средних цен, который продолжается и сейчас. Увеличение средних цен после завершения активного весенне-летнего периода связано с изменением структуры предложения - часть продавцов убирают лоты с рынка до следующего года, и соотношение цен меняется.
В начале 2024 г. средняя стоимость домов продолжает увеличиваться. Основные причины - рост цен на строительные материалы и дефицит рабочей силы, более быстрые темпы продаж недорогих лотов.
II. Загородные дома подорожали в большинстве регионов РФ
В целом по стране загородные дома подорожали за год на 8%. Рост цен наблюдался во всех регионах кроме Сахалинской области, Еврейской автономной области, Санкт-Петербурга (там динамика была отрицательной), а также Московской области (где средние цены на загородном рынке за год не изменились). В Санкт-Петербурге и Московской области самые высокие цены на загородном рынке. В настоящее время, когда спал ажиотажный спрос на покупку собственного дома, который наблюдался в 2020-2021 гг., а объем предложения (а значит, и конкуренция) растет, увеличивать стоимость и так дорогих объектов сложно.
В лидерах по росту цен на загородном рынке Челябинская область, за год дома здесь подорожали на 53%. В 2023 г. регион оказался в лидерах по росту цен не только на загородном рынке, но и в других сегментах. Главная причина - рост доходов населения (как жителей региона с высокой долей промышленности в структуре экономики). Также заметно подорожали дома в других регионах Урала и Приволжья, а также регионах с изначально невысоким уровнем цен на загородном рынке (эффект “низкой базы”).
Динамика средней стоимости за год
Челябинская область
53%
Курская область
3%
Республика Алтай
50%
Костромская область
3%
Республика Мордовия
44%
Томская область
2%
Республика Марий Эл
31%
Орловская область
2%
Кемеровская область
30%
Чеченская Республика
2%
Республика Северная Осетия - Алания
29%
Архангельская область
2%
Оренбургская область
29%
Московская область
0%
Саратовская область
28%
Сахалинская область
-2%
Рязанская область
27%
Еврейская автономная область
-2%
Омская область
25%
Санкт-Петербург
-5%
Источник: Циан.Аналитика
В настоящее время наиболее дорогие загородные дома в Санкт-Петербурге (в среднем 39,7 млн рублей), Москве (37,5 млн), Московской области (24,3 млн), Краснодарском крае (17,1 млн), Дагестане (15,7 млн). Наиболее дешевые лоты в Курганской области (2,5 млн), Еврейской АО (2,8 млн), Кемеровской (2,9 млн), Псковской (3 млн) и Брянской (3,1 млн) областях.
III. Средний метраж домов в продаже перестал снижаться
В апреле 2024 г. средняя площадь дома в продаже составляет 136 кв.м. На таком уровне показатель держится с июля прошлого года, а до этого с сентября 2022 г. средний метраж составлял 140-141 кв.м. До середины 2022 г. средняя площадь дома в продаже снижалась. Например, 3 года назад, в апреле 2021 г. средний метраж загородного дома в продаже составлял 154 кв.м., а в апреле 2020 г. - 194 кв.м. При этом стоимость домов продолжала увеличиваться.
Самые просторные дома в продаже (от 200 кв. м в среднем) доступны в Москве (273 кв. м), Чечне (271), Ингушетии (234), Санкт-Петербурге (232), Московской области (203), т.е. в столичных регионах и в регионах с большими семьями, и в целом – наиболее развитым рынком индивидуального жилья.
IV. Резких колебаний в объеме предложения на рынке нет
Объем предложения на загородном рынке РФ увеличивается с февраля 2024 г. До этого на протяжении полугода выбор снижался - летом за счет высокого спроса, осенью и в начале зимы за счет того, что продавцы убирали лоты с продажи до начала следующего сезона.
Сейчас на выбор в целом по стране доступно порядка 290 тыс. лотов - это на 6% больше, чем в апреле 2023 г. Фактически за последний год резких колебаний в объеме предложения на загородном рынке не было. Текущий объем ниже фоновых значений 2020-2022 гг., но выше, чем до начала пандемии коронавируса (резкий рост предложения произошел именно в 2020 г., когда из-за рекордно высокого спроса на рынок стали активно выводить новые дома и дачи).
V. Более четверти загородных домов продаются в Московском регионе и Краснодарском крае
На Москву и Московскую область приходится около 14% всех загородных домов в активном предложении в РФ. Такая же доля у Краснодарского края. Год назад на Московский регион приходилось 15%, а на Краснодарский край - 13% всех активных лотов. Т.е. объем предложения на загородном рынке Кубани увеличивается более быстрыми темпами. По 4% рынка приходится на Белгородскую область, Ростовскую область и Санкт-Петербург с Ленинградской областью. Год назад на них так же приходилось по 4% от общего числа активных лотов. Чуть меньше выбор в Татарстане, Крыму и Башкортостане (по 3% рынка). Суммарно на 8 локаций приходится половина всего рынка РФ. Вторая половина лотов распределена между 74 регионами (не во всех субъектах РФ есть объекты на загородном рынке).
Примечательно, что в Татарстане, Башкортостане и Белгородской области выбор в апреле 2024 г. ниже, чем в апреле 2023 г. (на 11%, 1% и 2% соответственно). В других регионах-лидерах по числу лотов в активном предложении выбор за год увеличился.
VI. Объемы ИЖС на рекордном уровне
Во время пандемии коронавируса многие крупные застройщики заявили о своем выходе на загородный рынок. В реальности к настоящему времени на рынке реализуются лишь единичные проекты федеральных застройщиков (в т.ч. Самолет, ФСК).
Основной вклад в увеличение объема предложения на рынке загородной недвижимости по-прежнему вносит строительство жилья населением. В 2023 г. населением было построено 58,7 млн кв.м. - это рекордный годовой показатель. Объемы ИЖС вновь превысили ввод жилья девелоперами, однако по сравнению с 2022 г. доля снизилась с 56% до 53%.
В 1 квартале 2024 г. на ИЖС пришлось сразу 70% всего объема ввода жилья в РФ. Это больше, чем в 1 квартале 2023 г. (58%) и в 1 квартале 2022 г. (62%). За первые 3 месяца текущего года населением было введено 20,5 млн кв.м. - для сравнения, в 1 квартале прошлого года - 16,8 млн кв.м., в 1 квартале 2022 г. - 18,3 млн кв.м., в 1 квартале 2021 г. - 9,7 млн кв.м. Никогда еще по итогам 1 квартала объем ИЖС не превышал 20 млн кв.м.
«В большинстве регионов на рынке загородной недвижимости продолжается рост цен за счет строительной инфляции и дефицита рабочей силы, что снижает потенциальный спрос на нем, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитика. – Поддержку отрасли в среднесрочной перспективе может оказать внедрение механизма реализации проектов нового строительства коттеджных поселков через эскроу-счета и расширение линейки банковских продуктов по кредитованию сделок по покупке домов и их самостоятельному строительству».
Компания: ЦИАН
Количество показов: