Исторические здания, расположенные в интересных для современного строительства местах, все чаще становятся частью того или иного девелоперского проекта.
Слово «часть» в этом случае — многозначно: старые здания могут как целиком включаться в проект, так и только отдельными элементами — все зависит от того, что является предметом охраны (а иногда это только, например, имеющая ценность фасадная стена). Но какой бы элемент ни попадал в зону строительства, он вызывает особый интерес сразу у всех: Департамента культурного наследия, градозащитников, будущих жильцов или пользователей, да и просто жителей города, которые радуются, когда такие объекты получают новую жизнь и функцию.
Точки притяжения — людей и бизнеса
«Исторический центр всегда привлекает массу покупателей, — начинает тему публикации генеральный директор Группы компаний «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова. — Запросы под коммерцию и жилье большие, а мест для новых построек не так много, поэтому проект реновации очень актуален в наши дни».
«Старые здания становятся частью жилых или коммерческих проектов все чаще, — объясняет интерес строительного бизнеса к такой недвижимости управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры» Алексей Алешин. — В руках девелоперов и архитекторов они превращаются в новые точки притяжения в городе, так как их богатое прошлое привлекает внимание людей и повышает престижность проекта».
Поэтому и в центре Москвы, и в других крупных населенных пунктах девелоперы нередко включают исторические здания в состав архитектурного ансамбля новых жилых комплексов. «В условиях плотной застройки в центре столицы реконструкция исторических особняков — один из вариантов появления новых площадок и проектов, — считает старший консультант по особнякам NF Group Нина Уколова. — Сегодня на элитном рынке жилья Москвы в более трети объектов присутствует реконструкция исторических особняков. Проекты, в составе которых они являются одной из составляющих, могут быть как совсем небольшими, на 10–15 лотов, так и крупными (более 100 лотов)». Примеров тому немало, как в новых, так и в уже реализованных жилых комплексах (ЖК): «Большая Дмитровка IX», «Ильинка 3/8, «Левенсон», «Дом с Атлантами», «Чистые Пруды», The Patricks, «Дом Абрикосов», «Дом на Хлебном», «Полянка, 44», DUO, Frank’s House, La Rue, Ordynka, Manor, Stoleshnikov 7, Cloud Nine.
Красиво, привлекательно… и дорого
Причем цена высока как у конечного продукта, так и у работ по его созданию. «Особняки — очень сложный продукт, за которые берутся лишь по незнанию. Неопытному инвестору кажется, что при невысокой цене входа — 300–400 тыс. за “квадрат”, он получает идеальный формат в хорошей локации и после небольших инвестиций может выгодно перепродать, — отмечает владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. — На деле ремонт из года оборачивается тремя годами, а количество инвестиций превосходит запланированное в несколько раз».
По мнению эксперта, профессиональные девелоперы и инвесторы редко рассматривают такой вариант. Чаще выкупить и отремонтировать такой особняк может крупная корпорация или компания, например, под флагманский офис. В этом случае конкурентным преимуществом тогда становится безопасность: такой уровень, как в случае с особняком, ни один бизнес-центр гарантировать не может.
Еще есть отреставрированные особняки, которые используются как многоквартирные жилые дома. Но на деле на рынке всего два-три таких объекта, где была реконструкция с приспособлением для современного использования.
Нередки примеры, когда совмещаются в рамках одного проекта новые и старые решения, в пример Виктор Садыгов приводит клубный дом «Пречистенка 8». Его фронтальный фасад — с одним объемом остекления, фасад во дворе — другой, и в нем нет частично сохраняемой части. Этот проект — как раз яркий пример комплексного воссоздания здания XVIII века работы видного московского архитектора Константина Буссе. Объект полностью реконструирован под жилой дом на семь резиденций.
Иногда небольшие особняки используются для коммерческих целей, в зависимости от конфигурации, размера и состояния. Так, например, на территории ЖК Armani/Casa Moscow Residences находится особняк — главный дом усадьбы купца Ивана Масягина, объект культурного наследия 1818 года постройки. Он будет отреставрирован и переделан под общественное пространство Clubhouse для жителей комплекса.
Эксперт агентства недвижимости Dream Realty Ерлан Ажибаев также упоминает исторический корпус Клейна, который ранее входил в производственные корпуса завода «Каучук» в Хамовниках. Теперь это здание входит в состав ЖК «Садовые кварталы», правда, во время реконструкции оставлен только фасад, все остальное построено заново.
Управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко добавляет региональных примеров, которыми занималась компания. В их числе — «Дом Кшесинской» в Кисловодске — особняк, похожий на старинный замок. Сейчас это ЖК с инновационными для города решениями — двухуровневыми квартирами, террасами и панорамными видами. Или взять обновленный бутик-отель «Усадьба Хлудова», который является частью истории развития города Сочи — в 1896 году промышленник и меценат Василий Хлудов основал парк «Ривьера» и построил усадьбу. Все предметы декора отеля созданы в стиле «имперское барокко» в единственном экземпляре русскими и итальянскими мастерами, а интерьеры украшают более 300 полотен российских художников.
Еще яркие образцы, и совсем экзотика
Елена Комиссарова замечает, что в Москве исторические здания чаще всего приспосабливают под коммерческие и офисные помещения — памятники архитектуры в столице традиционно являются привлекательной сферой для крупных банков, фондов, нефтегазового сектора. Так, в «Товариществе Рябовской Мануфактуры» комплекс двух дореволюционных фабрик в районе Тульской — текстильный и керамико-плиточный заводы — превратили в современный лофт-квартал. Бывшие производственные помещения преобразились в стильные офисы, шоу-румы, рестораны.
В северной столице, продолжает Елена Комиссарова, более популярен жилой формат, в том числе апартаментный и гостиничный бизнес. В Санкт-Петербурге еще и появился тренд, когда девелопер выкупает все здание, реставрирует его, после чего либо продает отдельные помещения, либо сдает внаем. Квартиры в подобных исторических проектах весьма востребованы рынком, так как город на Неве обладает особенной привлекательностью не только для российских туристов, но и в мировом масштабе. Лучше всего для таких целей подходят бывшие доходные дома, где изначальная конструкция подразумевала деление на отдельные секции и блоки.
Есть и совсем «экзотические» примеры. В Нижнем Новгороде в составе комплекса «GloraX Premium Черниговская» реконструкция предполагает перепрофилирование промышленного здания в жилой объект с квартирами. «Исторически это был главный корпус мельницы, входящий в ансамбль «Комплекс мукомольной мельницы торгового дома «Емельян Башкиров с сыновьями», — уточняет и. о. вице-президента блока управления проектами ГК GloraX Алексей Пятненков. — Этот яркий образец промышленной архитектуры рубежа XIX–XX веков после бережной реконструкции станет изящным клубным домом на 57 квартир с панорамными окнами. После ювелирной работы с фасадами мы заменим все инженерные коммуникации, чтобы историческое здание соответствовало современным требованиям комфортной жизни».
По мнению Елены Комиссаровой, не менее интересен опыт реконструкции зданий уральскими и сибирскими девелоперами — тем, что такими проектами там занимается фонд, образованный муниципалитетом. Памятники архитектуры остаются в его собственности, а арендаторам выставляются определенные условия и не передаются в их пользование, пока требования фонда не будут выполнены. Такие проекты есть в Красноярске, Иркутске, Томске.
И подобных примеров, когда исторические здания интегрируются в жилые проекты с общественными и коммерческими функциями, немало. В частности, как рассказывает заместитель исполнительного директора по сопровождению девелопмента Группы «Эталон» Александра Дукова, ранее были бережно восстановлены бывшие Первое и Второе машинные здания станции. Сегодня оба корпуса адаптированы под современное использование — здесь располагаются офисные пространства, а в перспективе здесь планируется разместить объекты бытовой коммерческой инфраструктуры, например, кафе, рестораны или выставочные пространства.
«При реализации подобных проектов задача девелопера — достижение гармонии между объектами нового строительства и существующей застройкой, — поясняет она. — В случае с ЖК «Серебряный фонтан» краснокирпичная промышленная готика XIX века стала объединяющим мотивом всего проекта и элементы этого архитектурного стиля нашли отражение в фасадах части новых корпусов жилого комплекса».
На слуху два объекта от девелопера Forma — Republic, который реализуется на территории бывших мастерских Московско-Александровской железной дороги.
Построенные между 1869–1907 годами здания вагоноремонтных мастерских являются уникальным сохранившимся образцом промышленной неоготики. Часть из них является объектами культурного наследия (ОКН) и будет приспособлена под различное использование — один из бывших цехов станет центром науки и творчества, в других откроются гастрономическое пространство, шопинг-аллея, премиальный фитнес-центр с бассейном, детский сад, гимназия.
В составе еще одного проекта — SOUL, в столичном районе Аэропорт, объект культурного наследия — здание Изофабрики 1930‑х годов, где также разместится общественное пространство.
Непростая затея,но перспективная
Обычно девелоперы жалуются, что работы по восстановлению и приспособлению крайне затратны. «Если речь идет о полном приспособлении под современное использование (а это и паркинг, и инженерия, и перепланировки) из старого особняка, которому 200–300 лет, то расходы начинаются от 800 тыс. на 1 м², включая все работы, — подчеркивает Виктор Садыгов. — И это не просто технологически, сами работы не сложные, но они должны осуществляться квалифицированными специалистами, которых должен допустить к работам Москомнаследия, или аналогичные департаменты в других городах. То есть приходится переплачивать за стандартные работы».
Документы, добавляет эксперт, требуют административного и временного ресурса. И хотя в отношении памятников разработан определенный регламент действий, он скорее усложняет процесс. Основные барьеры — многоступенчатые согласования при реставрации или приспособлении объектов культурного наследия в историческом центре Москвы. «Сохранение ОКН — статусная история, и она всегда в среднем на 35% дороже строительства новых домов», — говорит Виктор Садыгов. Подтверждение — кейс от Sminex: в коллекции особняков «Ильинка 3/8» есть новые дома, а есть здания XIX века — часть ансамбля «Теплых торговых рядов». «Разница в себестоимости квадратного метра новых и исторических особняков — около 30%, — добавляет он. — Проекты приспособления ОКН к современному использованию имеют низкую маржинальность, поэтому здесь для девелоперов конкурировать себестоимостью нет смысла. Выиграет тот, кто предложит лучший продукт с насыщенной внутренней инфраструктурой».
Это так, но, как напоминает директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL Эвелина Ишметова, никто бы не стал работать с особняками, если бы это было просто затратно. «Работа с особняками — это часть соглашения с городом о том, что девелопер имеет право оставшуюся часть этого участка или соседний участок застроить (достроить, надстроить) обычным зданием или зданиями. Потому на круг девелоперу должна быть выгодна такая сделка, иначе она не имеет смысла.
«Помимо денег есть еще статус и маркетинговый флёр старых зданий, тут никакую концепцию придумывать не надо, она уже есть, это история места и самого здания, — уверена эксперт. — Остается только грамотно ее сочленить с современным маркетинговым позиционированием».
«Качественная реконструкция ОКН требует не меньше средств, чем строительство современного здания, — присоединяется к обсуждению темы директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. — Но, несомненно, наличие на участке подобных объектов — удача для девелоперов. Исторические особняки пользуются высоким спросом среди клиентов, которые ценят уникальность и престиж, хотят ощущать дух минувших эпох».
И все же, считает Виктор Садыгов, инвестор-новичок сделает проект в минус, а квалифицированный девелопер получит максимум 10%-ную маржу. Это существенно ниже, чем в классическом девелопменте.
Восстановление ОКН — это win-win
Есть и нематериальная выгода, уверена Елена Комиссарова. В девелопменте, отмечает она, не все измеряется финансовой выгодой, проекты реставрации чаще носят меценатский характер. «В нашей практике инвестиции и время, затраченные на ОКН, обычно в 2–2,5 раза превышают объемы при новом строительстве, — поясняет эксперт. — При этом возвращение городу ОКН не остается не замеченным властями. К застройщикам, которые вносят вклад в сохранение исторической части города, демонстрируя бережное отношение к объектам ОКН, городские власти относятся с большим доверием».
Также восстановление таких объектов с продуманной стратегией развития — это ситуация win-win, считает руководитель проектов консалтингового бюро ATLAS Елена Трубина, где инвестор получает доступ к ценным с точки зрения городского развития и инфраструктуры земельным участкам и исторической застройке с «ощутимым» брендом, т. е. сложившейся аутентичности, со своими легендами, знаменитыми архитекторами и жильцами, историями, которые будут «работать» на привлечение аудитории и коммерческую привлекательность. Город же вместо пустыря получает эффективное использование земельного ресурса и значительные вложения со стороны инвестора в ремонт и адаптацию здания, а жители и туристы получают новую точку городской жизни, культурное пространство или красивое здание с ощутимой ценностью пребывания именно в этом месте.
Ерлан Ажибаев видит в такой работе и отличную имиджевую составляющую, вокруг которой можно сделать хорошую пиар-кампанию для бренда: «Очень показательна в этом плане история компании Vesper. Вот уже на протяжении многих лет в сознании многих наших клиентов, покупателей дорогой недвижимости Москвы, этот бренд ассоциируется с малоквартирными клубными домами, которые зачастую находятся в тех или иных исторических постройках. Это и ЖК Bunin, и ЖК St. Nickolas, и новый проект в районе Патриарших прудов — ЖК Levenson. Часть этого ЖК занимает административное здание «Скоропечатни Левенсона», которое было построено в стиле модерн по проекту Федора Шехтеля в 1900 году, — архитектурный шедевр начала XX века с весьма узнаваемым обликом».
«Трофейный объект» — задача со звездочкой
Помимо финансовой нагрузки при создании проектов с включением ОКН в их состав, существуют, как уже упоминалось, и административные и технические сложности.
«Если рассматривать проект с точки зрения выполнения документации, то ее больше: есть проект реставрации и проект приспособления к современному использованию, — добавляет основатель бюро Pugachevich studio Анастасия Пугачевич. — Архитекторы работают в тандеме с реставраторами, все остальные разделы — конструктивные, инженерные и прочие — выполняются в том же объеме, что и при новом строительстве».
Сложность, по словам архитектора, заключается в том, чтобы бережно и с уважением к истории внедрить в существующий объем новые функции, инженерию и т. д. Во многом приходится подстраиваться под уже имеющиеся вводные, и о стандартных решениях говорить не приходится. Каждый раз, как в первый.
С точки зрения реализации проекты также отличаются: есть много ограничений, связанных с сохранением существующих частей здания, интерьеров, являющихся предметом охраны. Например, очень трудоемка часть, касающаяся укрепления фундаментов, особенно если принято решение организовать / увеличить подземную часть дома. Это требует грамотного проекта и профессиональных строителей, которые уже сталкивались с такой спецификой. Как правило, продолжает Анастасии Пугачевич, объекты расположены на территории с плотной застройкой и организовать стройку — задача со звездочкой.
Вдобавок — увеличение сроков. «Согласования с контролирующими органами длятся месяцами, а порой и годами — иногда это дольше, чем идет строительство, — отмечает руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. — Непосредственно реконструкцию частей здания, которым присвоен охранный статус, выполняют не девелоперы, а специализированные организации. У них есть разрешение на работы по сохранению ОКН».
Если же все получилось, исторический объект может даже приобрести статус «трофейной недвижимости». «Это, несомненно, увеличивает маржинальность комплекса, привлекая коллекционеров эксклюзивного жилья», — резюмирует Анна Раджабова.
Мнение
Сергей СТАНКЕВИЧ, архитектор-девелопер, основатель бюро Stankevich.Design и архитектурного бренда DOMKO:
«На мой взгляд, ОКН должны распределяться среди девелопмента не в качестве бонуса, а в качестве социальной нагрузки. Как вариант, реконструкция может быть выполнена в партнерстве на принципах ГЧП. Такие примеры есть, например, в Калининграде. Исходя из российской практики, роль частных инвесторов в восстановлении ОКН растет, поскольку государственные организации не всегда справляются с дорогостоящей реставрацией и последующим содержанием ОКН.
Последние годы мы наблюдаем появление новых проектов ИЖС, на территории которых размещаются исторические особняки, усадьбы или храмовые комплексы. Если рядом есть ОКН, девелоперу проще выстроить маркетинг проекта и увеличить продажи. Особняки могут становиться якорными объектами ИЖС, трансформируясь под частные отели клубного формата, арт-отели, рестораны местной кухни, коворкинги, офисы, и, конечно, адаптируются под современное элитное жилье, указывая на статусность и элитарность».
АВТОР: Оксана САМБОРСКАЯ
Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | Март 2024 | № 166
Количество показов: