Сегодня наблюдается интересный тренд — термальные комплексы, которые исторически открывались только в местности, где находятся лечебные источники, теперь активно завоевывают Москву и крупные города России.
В стране набирает обороты строительство термальных комплексов вдалеке от термальных источников. Такие объекты появляются в центре крупных городов, в составе торговых центров (ТЦ), отелей. К 2029 году, по прогнозам компании NF Group, в России откроется более 100 термальных комплексов общей площадью свыше 400 тыс. м². Планируемые к открытию площади в основном расположатся в ЦФО (27%) и ПФО (24%).
Море идет к вам
Девелоперская активность в этом сегменте растет по разным причинам. В первую очередь, предложение рождает спрос. Пандемия, по словам партнера консалтинговой компании NF Group Ольги Широковой, дала людям импульс к формированию здоровых привычек и проявлению заботы о себе, выступив фундаментом для развития wellness-экономики в мире. «Одним из набирающих популярность направлений становятся термальные комплексы, которые выбирают для поддержания собственного здоровья наравне с медициной, спортивным залом, косметологией. Этот формат ушел далеко вперед по качеству предложения от обычных спортивных бассейнов», — объясняет эксперт.
Кроме того, активному развитию термальных комплексов в России способствует и рост внутреннего туризма, в том числе туризма выходного дня. Поэтому термальные комплексы открываются в разных городах и предлагают отдых с водными процедурами без выезда на море. «Учитывая климатические условия на большей части нашей страны, наличие круглогодичного открытого бассейна в термальных комплексах делает их популярными в течение всего года», — добавляет Ольга Широкова.
Возросший спрос на комплексы с водными и оздоровительными процедурами отмечает и партнер ГК «Основа», руководитель команды развития «Термолэнд» Егор Храмов: «У россиян традиционно спросом пользуется отдых у воды, между тем на море съездить не всегда получается, а аквапарки рассчитаны в основном на детскую и подростковую аудиторию. Поэтому мы предложили рынку семейные термальные комплексы с водными развлечениями, бассейнами, саунами, хаммамами, барами, кафе, оздоровительными и спа-процедурами, которые могут располагаться в черте города, недалеко от дома и подходят людям всех возрастов».
По словам главы корпорации «Академия научной красоты» и генерального директора компании VIVAX Андрея Сорокина, еще одна причина популярности терм — социальная: «Туда ходят дружеские компании, в них проводятся корпоративные мероприятия, развивается и спа-туризм. Раньше все эти функции выполняла баня, за ней по-прежнему остаются национальные традиции и мощный оздоровительный эффект. Но сегодня зачастую именно баня прирастает спа-функциями. А с точки зрения бизнеса, с позиции собственника или управленца, спа-ассортимент настолько гибок и разнообразен, что позволяет формировать концепцию будущего оздоровительного центра в любом сочетании, в зависимости от целей, задач, средств и других вводных данных».
Благоприятствует развитию формата и возросшая потребность жителей в досуговых центрах. Этим также объясняется появление термальных комплексов в составе торговых объектов. К тому же, как отмечает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай, в ТЦ образовались пустующие площади, которые необходимо заполнить как можно быстрее, а привлечение такого крупного арендатора, как термокомплекс, единовременно решает проблему вакансии.
Старший директор CORE.XP Марина Малахатько подтверждает, что термы — это отличный якорь для удаленно стоящих ТРЦ либо крупных комплексов, потерявших более 20% трафика. Кстати, посещаемость термального комплекса, по оценкам аналитиков, составляет в среднем от 1500 до 4000 человек в день, в пиковые дни (праздники, выходные) может превышать 10 тыс. человек.
Прагматичная причина
Существуют и другие, более прагматичные причины роста девелоперской активности в сегменте терм. Одна из них — короткий срок окупаемости проектов, который варьируется от 2 до 5 лет. «Самый критичный фактор для таких комплексов — доля операционных расходов, чем ниже средний чек и посещаемость, тем больше доля операционных доходов. В абсолютно одинаковых комплексах по площади и затратам на строительство, но имеющих разную локацию и управляющую компанию, срок окупаемости может отличаться в несколько раз», — объясняет региональный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Владислав Николаев. Что касается инвестиций, то в зависимости от площади проекта они могут начинаться, по словам старшего директора департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP) Андрея Шувалова, от 400 млн руб. для объектов среднего формата и достигать 1 млрд руб. для объектов площадью 20 тыс. м².
Что касается конкуренции, то она на рынке слабая, ниша практически свободна. Егор Храмов уверен, что о насыщении этого сегмента в ближайшие 5–10 лет говорить не придется. Похожего мнения придерживается и глава студии дизайна Luxury Елена Крылова: «Купальни, бани с набором сопутствующих услуг пользуются высоким спросом и входят в структуру санаториев, отелей, глэмпингов. Современный курортный комплекс стремится к всесезонности, поэтому wellness — часть его концепции».
Создатель франшизы «Городские термы» Юрий Бычков уверен, что объем рынка гигантский и даже при появлении в ближайшие годы сотни термальных комплексов ниша не будет полностью заполнена. Тем более, что у каждого своя концепция и свое видение продукта, свои особенности. Одни открывают термы с фитнесом, другие реализуют объекты исключительно за городом и т. д. В целом, по словам эксперта, немаловажен тот факт, что в развитии таких объектов заинтересованы и жители, и власть, поскольку появляются новые рабочие места, пополняется городская казна за счет отчисляемых налогов.
Российский рынок термальных комплексов как самостоятельный формат начал формироваться с 2012 года. Сначала объекты функционировали преимущественно в составе гостинично-курортных комплексов, теперь расположены в отелях и на базах отдыха (41%), в формате отдельно стоящих зданий (35%), в ТЦ (18%) и других помещениях (6%). Всего в стране, по данным компании NF Group, функционирует 44 термальных комплекса общей площадью около 296 тыс. м². Из них на долю пяти сетевых операторов (Termoland, Green Flow, «Баден-Баден», «Городские термы» и «Новые термы») приходится 40% «квадратов». Большая часть всех объектов находится в Приволжском и Уральском федеральных округах — 31% и 26% площадей соответственно, в Центральном ФО — 18%. В 2024 году заявлено открытие более 20 новых терм.
В одиночку или в сеть?
Несмотря на то что сетевые операторы занимают пока менее половины площадей, мнения игроков рынка недвижимости в вопросе, что лучше — открыть единичный объект или создать сеть — почти единодушны. По мнению Марины Малахатько, выгоднее создать сеть: «Эффект масштабирования никто не отменял, тем более емкость рынка услуг фитнеса и здоровья (включая spa & wellness) составляет 130 млрд руб. в год». Андрей Шувалов считает, что сетевые проекты имеют больше перспектив, но вместе с тем есть примеры, когда и единичные проекты начинают активно развиваться. Целесообразно развивать именно сети, под единым брендом, в едином ключе, уверен и Егор Храмов. «Мы четко понимаем, что для размещения успешного комплекса с хорошей посещаемостью нам требуются помещения площадью 5–7 тыс. м² внутри и обязательно уличная зона от 2 тыс. до 5 тыс. м². При этом один из вариантов размещения наших комплексов предполагает открытие в отдельно стоящих зданиях, а второй — в ТЦ. Во втором случае мы можем привлечь в ТЦ новую аудиторию, для нас плюс заключается в отсутствии необходимости строительства с нуля — таким образом, срок открытия комплексов площадью 10–15 тыс. м², включая уличную зону, может составлять от полугода до года», — приводит он пример.
Сотня правил
Что касается локации, то, как отмечает Марина Малахатько, термальные комплексы должны располагаться в развитой городской агломерации с населением от 400 тыс. человек в зоне охвата. Однако если речь идет о создании терм именно как оздоровительного курорта, то на выбранной территории обязательно должен быть термальный источник. «Для процедур вода требуется в большом количестве, и привозить ее издалека задача труднореализуемая — необходим прямой доступ к источнику. — объясняет руководитель и партнер бюро UNK interiors Юлия Тряскина. — Вода в нем должна быть обогащена минералами, которые будут полезны для человеческого организма. А процедуры, подчеркивающие идентичность места, позволяют сформировать для сферы санаторно-курортного лечения уникальное предложение».
Создать термальный комплекс не просто, такие проекты требуют соблюдения определенных технических условий и сотни строительных норм и правил. Одним из требований, по словам Андрея Шувалова, является нагрузка на перекрытия, которая должна составлять 1200–1300 кг/м², а также наличие в проекте открытой части. «Именно это требование сдерживает развитие этого формата в рамках, например, реконцепции действующих торговых центров. Многие торговые центры, которые реализовывались 15–20 лет назад, строились с нагрузкой 500 кг/м², что не позволяет разместить в них термы без усиления конструктива здания», — объясняет он.
Директор отдела по управлению эксплуатацией объектов недвижимости CORE.XP Наталья Афанасова говорит, что специфика работы терм накладывает обязательства по обеспечению безопасности посетителей: «Внимание стоит обратить на штат спасателей, инженерно-технический персонал и медицинских работников, усилить клининговую службу», — перечисляет она. В целом штат сотрудников комплекса зависит от величины объекта и может варьироваться от 3–6 человек и достигать 120 человек, в среднем составляет 20–40 человек, уточняет Юрий Бычков.
В свою очередь, Егор Храмов говорит, что эксплуатация такого комплекса подразумевает налаженную работу бассейнов, вентиляции, кондиционирования и прочих систем. Для всего этого требуются большие мощности, а также оборудование (фильтры, насосы и пр.) с резервом, чтобы при поломке деталь можно было заменить без прерывания функционирования объекта.
Эстетика воды
Термальные комплексы проектируются по-разному в зависимости от локации, целевой аудитории, ценового сегмента и бюджета девелопера. В премиум-сегменте, как отмечает основатель архитектурной студии Chado Евгений Задорожний, тщательно продумываются детали: необходимо создать расслабляющую атмосферу, продумать эстетическую составляющую, использовать в отделке натуральные материалы. «В сочетании с такой нежной субстанцией, как вода, они выглядят эстетично и приятны во взаимодействии, в ощущении фактуры (например, камня), как в живой природе. Удобно, когда, находясь в воде, у человека есть возможность не только плыть или «стоять», но и расположиться на лежанке или присесть на выступ — с фактурными стенками из натурального камня», — делится советами эксперт.
А вот создание терм на территории, где есть лечебные источники, по словам Юлии Тряскиной, очень творческая и созидательная работа, потому что важно соотнести красоту места, технологию лечения и особенности конкретного источника. «Ведь любая минеральная вода не поставляется в чистом виде. Необходима подготовка, очищение, решения по утилизации. Предварительно проводятся исследования воды, ее состава, функций. Важно заботиться и о самом источнике, откуда мы получаем воду, чтобы он неожиданно не иссяк. Советские санатории, находящиеся вблизи термальных источников, были приспособлены к такой работе. Современные термальные комплексы — прямые их наследники, и сегодня наша задача перенять существующий опыт, адаптировать его к нынешним возможностям медицины и дать новую жизнь этому направлению отдыха у нас в стране», — резюмирует эксперт ДН.
АВТОР: Яна ВОЛОДИНА
Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | Март 2024 | № 166
Количество показов: