Эксперты ДН назвали локации (и не только хорошо известные), привлекающие сегодня российских инвесторов. Специалисты уверены, что после проверки новой «почвы на твердость», заманчивых предложений, где скоро будет звучать русская речь, со временем станет еще больше.
Зарубежная недвижимость с недавних пор стала неким индикатором состояния дел не только в экономике, но и в политике. Уменьшился поток туристов в европейские страны из-за отмены прямых рейсов в страны Европы, как итог — ограничилось число покупателей в традиционных «российских» анклавах, расположенных, допустим, на берегах Средиземноморья. Некоторые страны объявлены «недружественными» — и уже там не особо рассчитывают на покупателей из России. Зато прежде не отличающиеся числом предложений по объектам недвижимости локации проявляют небывалую активность и делают все возможное, чтобы сделать свой рынок жилья привлекательным.
Европейская история
Определенная категория наших соотечественников, естественно, продолжает интересоваться приобретением жилья в Европе с целью переезда. Хотя покупка недвижимости в европейских странах очень усложнилась, а число сделок резко упало, признает CEO и управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева: «Конечно, любому своему клиенту мы находим такую возможность. Россияне переезжают в Италию, во Францию, Германию, где у многих ранее сложились тесные социальные связи: там живут супруги, родственники, учатся дети. У кого-то есть в странах Европы и бизнес-интересы, поэтому нельзя сказать, что это направление окончательно закрыто».
В этом ряду особое место занимает и «недружественная» Великобритания. Самое большое затруднение при покупке недвижимости в Лондоне — это доказать «чистое» происхождение безналичных средств. Далее действуют юристы, которые проводят сделки. Приобретают жилье, как правило, родители для детей, которые продолжают учиться или остаются там работать по окончании вуза. Формат — квартиры с одной и двумя спальнями в новых проектах, в новостройках крупных девелоперов.
По словам Ирины Мошевой, остаются популярными также Испания, Греция: «Мы не знаем случаев, когда подтверждались слухи о том, что недвижимость у россиян отбирают. Если клиент не входит в санкционные списки, то никаких сложностей с владением недвижимостью у него не возникает. По европейским направлениям средний чек сделки составляет €300–500 тыс. Как правило, недвижимость приобретают в крупных городах, где расположена вся социальная инфраструктура».
Руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Андреева в число стран по спросу на недвижимость включает еще одну европейскую страну — Венгрию, где также можно получить статус резидента ЕС. При приобретении жилья там беспрепятственно оформляется ВНЖ. При принятии решения покупатели руководствуются принципиальной разницей в объеме инвестиций, необходимостью продления вида на жительство, а также тем, планируют ли они лично использовать объект недвижимости.
«Остается привлекательной для россиян и Черногория, где также нет проблем с получением ВНЖ, некоторые банки все еще открывают счета российским гражданам, страна принимает деньги из России, жители говорят по-русски и любят россиян, несмотря на политическую ситуацию», — продолжает основатель Kalinka Ecosystem Екатерина Румянцева.
«Для постоянного проживания наши клиенты выбирают там как крупные города, так и прибрежные закрытые жилые комплексы, — поддерживает коллегу Ирина Мошева. — Сейчас в Черногорию переезжают те, кто может позволить себе покупку объекта стоимостью от полумиллиона евро. Такие люди рассматривают балканскую страну как тихую гавань для своей семьи».
По старым адресам
А что же происходит на рынке «любимой» долгие годы у россиян Турции? Несмотря на увеличение порога входа для получения вида на жительство, а также обсуждения законодателями подобного шага по сумме инвестиций для получения гражданства, этот рынок остается наиболее понятным и близким для россиян. «Большое число наших клиентов переезжает туда на постоянное место жительства, — комментирует Ирина Мошева. — Причем, если раньше речь шла в основном о Стамбуле, то сейчас наши соотечественники открыли для себя небольшие города, в том числе и прибрежные, такие как, например, Мерсин. Его выбирают те, кто предпочитает более тихие локации. Зато Измир популярен у тех, кому интересны развивающиеся города, это деловой центр с хорошим потенциалом».
К слову, как это ни странно, несмотря на разницу менталитетов, языковые вопросы, именно в Турецкой республике у наших сограждан не так много сложностей в адаптации. Многие эту страну полюбили, считают ее своей второй родиной и предполагают остаться там на долгие годы, утверждают эксперты.
В этом плане еще одна «наша» страна — Кипр остается в центре интересов российских граждан. Основатель компании Nevestate Екатерина Никитина объясняет это тем, что сейчас иммиграционные программы не всех стран доступны россиянам. Зато покупка недвижимости от €300 тыс. дает возможность претендовать на вид на жительство для всей семьи. На Кипре отличная погода, много международных школ, большие русскоязычные комьюнити, безопасно и комфортно жить с детьми. Ирина Мошева выделяет в этом ценовом диапазоне предложения апартаментов в Лимассоле или Пафосе. Конечно, также востребованы и объекты стоимостью до €1 млн, но в таком случае главным ограничением будет комплаенс денежных средств. Сейчас пройти его сложно, сказывается возросшее требовательное отношение к россиянам.
Специалист агентства Proxy Real Estate, резидент международного инвестиционного сообщества BETWEL и Real Estate Investment Club Андрей Волков заостряет внимание на «турецкой» части острова — Северный Кипр. Он называет основные преимущества проживания — доступные цены на жилье, благоприятный для здоровья климат, чистая экология, качественные продукты питания, медицина и образование европейского уровня, легкое открытие и свободное пользование банковскими счетами, необременительное получение ВНЖ для всей семьи. На острове очень активно развивается инфраструктура, ускоренными темпами растет русскоязычное сообщество, языковой барьер сводится к минимуму.
«Формат жилья представлен полным спектром — от студий и квартир в крупных жилых комплексах до частных отдельно стоящих вилл, — рассказывает эксперт. — Стоимость недвижимости будет зависеть от выбранного региона, близости к морю, уровня и типа жилого комплекса. На данный момент цены на студии стартуют от $72 тыс. США на этапе котлована, квартиры с одной спальней (1+1) от $106,5 тыс., виллы с тремя спальнями от $383 тыс. Первый взнос составляет 30–35%, а застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку платежей до 7 лет. Также есть уже полностью готовые объекты для тех, кто хочет переехать уже завтра».
Гарантией безопасности сделки является официальное оформление всех документов с участием адвоката — регистрация договора в налоговой службе и земельном кадастре, подача документов в МВД для получения разрешения на покупку для иностранца и в конечном счете перевод права собственности на свое имя. Ограничениями для иностранных граждан являются невозможность оформления права собственности на недвижимость вблизи режимных объектов и оформление только одного титула (права собственности) на каждого иностранца.
На законодательном уровне отсутствует минимальный порог цены недвижимости для получения вида на жительство. Никаких санкций для россиян со стороны местных властей не вводилось, здесь не запрашивают происхождение денежных средств, предоставляются разные способы оплат, включая перевод через криптовалюту или оплату в рублях.
Ближний Восток становится ближе
Складывается впечатление, что основные игроки отечественного рынка зарубежной недвижимости отправились дружно на Ближний Восток. «Объединенные Арабские Эмираты действительно остаются одним из самых популярных направлений среди россиян. Приобрести ее здесь несложно, так как процедура очень похожа на ту, к которой все привыкли в России, — рассказывает управляющий партнер Housebook Ирина Доброхотова. — Россияне (и другие иностранные граждане) могут купить недвижимость в ОАЭ только в freehold-зонах, что дает эксклюзивное право владения недвижимостью в Эмиратах. То есть апартаменты, таунхаус или вилла переходят в частную собственность, и недвижимостью можно в дальнейшем распоряжаться по своему усмотрению: перепродать, завещать, подарить и т. д. Чтобы узнать, находится ли выбранная недвижимость во freehold-зоне, следует обратиться за помощью к опытному брокеру.
Понятия «вид на жительство» не существует в законодательстве ОАЭ, поэтому официальным термином здесь является резидентская виза. Получить резидентство возможно при покупке квартиры стоимостью от $204,22 тыс. Визу вы получаете на два года с возможностью продления. Она дает все права для проживания, открытия банковских счетов и т. д. Это весьма удобно, потому что по туристической визе в Эмиратах можно находиться всего 90 дней».
По информации Ирины Доброхотовой, в ОАЭ можно приобрести как готовое жилье, так и недвижимость off-plan (объект, выставленный на продажу на этапе строительства). Чаще всего россияне выбирают семейные районы с развитой инфраструктурой: Dubai Hills, Jumeirah Village Circle (JVC), Arjan, Dubai Sport City, Creek Harbour, Al Furjan. Разброс цен в Дубае — от $150 тыс. за квартиру-студию до $1,5 млн за виллу. В других эмиратах — Абу-Даби, Шарджа, Аджман, Рас-Аль-Хайма и других — можно купить недвижимость на 10–20% дешевле.
Любой человек, приобретающий недвижимость в ОАЭ, защищен законом. Все сделки здесь регулируются DLD — Земельным департаментом, поэтому процесс покупки жилья прозрачен и надежен. Жители чувствуют себя в полной безопасности, при этом иностранцы отмечают, что никакого повышенного внимания со стороны полиции не ощущается. Безопасности также способствуют процветание экономики и продвинутая технологическая среда.
Екатерина Румянцева также отмечает рост спроса на недвижимость в странах Ближнего Востока: «Даже несмотря на то, что рынок недвижимости королевства Саудовская Аравия демонстрирует разноплановую динамику, эксперты все-таки оценивают и ее в положительном ключе. Дело в том, что неравномерность вызвана тем, что цены на квартиры в Эр-Рияде выросли на 22,9%, в Даммаме — на 2,4%, а вот в Хобаре и Джидде они снизились. При этом перспективы у страны очень благоприятные: столица Саудовской Аравии Эр-Рияд завоевала право проведения всемирной выставки Expo‑2030, также там пройдет чемпионат мира по футболу. А недавний визит нашего президента наметил курс на взаимовыгодное сотрудничество».
В целом Ближний Восток является стабильной площадкой для инвестиций, и ожидается, что спрос на недвижимость будет расти, в том числе в Омане, Катаре и Бахрейне, уверена партнер NF Group Middle East Марина Шалаева.
Экзотика становится домом
Индонезию, Филиппины, Таиланд и другие страны Юго-Восточной Азии мы долгое время воспринимали как экзотические места для отдыха. Голубое небо, прозрачные морские лагуны, бесконечные песчаные пляжи, живописные пальмы… Отныне и эта часть земного шара становится не только раем для релаксации, но и адресом постоянного места жительства. Активность местных рынков жилья Екатерина Никитина связывает с достаточно низкой стоимостью проживания, а также невысоким порогом входа — например, в Таиланде можно приобрести квартиру в рассрочку от $100 тыс.
Приобретенные объекты используются скорее для «зимовки», отпуска, сдачи в аренду, уверена Ирина Мошева. Очень популярны для этих целей виллы на Пхукете. В этой локации покупатели предпочитают дома от трех спален для того, чтобы можно было приезжать на зиму всей семьей. В Таиланде, ко всему прочему, есть международные школы, что положительно влияет на выбор недвижимости в этой стране.
Россияне входят в тройку главных покупателей недвижимости в Таиланде благодаря открытости и доступности страны с юридической и транспортной точек зрения, утверждает Екатерина Румянцева. Сейчас там проживает около 50 тыс. наших сограждан. В марте прошлого года Центральный банк понизил прогнозы по инфляции, стабильность демонстрирует и официальная валюта государства — с 2000 по 2023 год бат укрепился к доллару США на 6,9%. Все это делает страну очень привлекательной как для инвестиций, так и для постоянного проживания.
Анна Андреева обращает внимание на рынок недвижимости Индонезии. Это связано с возобновлением туризма на Бали после пандемии, укреплением позиций этой страны как ведущей развивающейся экономики, а также появлением на рынке большого числа профессиональных застройщиков, включая российских. Бали в основном интересует россиян с точки зрения вложения капитала, и чаще всего для этого они выбирают жилье. Здесь относительно невысокий старт для инвестиций (от $130 тыс. за лот) и достаточно высокие показатели доходности вложений.
АВТОР: Александр ШЕВЧУК
Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | Март 2024 | № 166
Количество показов: