Вкусный стрит-­ретейл | Столичный общепит вырвался в лидеры по спросу на помещения

В пандемию наблюдалось резкое сокращение ресторанов и баров в Москве. Сейчас — ​обратная тенденция. На главных улицах столицы и в спальных районах открывается все больше заведений общественного питания. Эксперты уверены, что тенденция продолжится и в следующем году.

Активному развитию сегмента способствует несколько факторов: развитие городской инфраструктуры, увеличение туристического потока и изменение культуры проведения досуга в целом, когда ресторан становится обязательным пунктом для семейного уикенда или встреч с друзьями. Этим, в свою очередь, объясняется увеличившийся спрос со стороны общепита на помещения стрит-­ретейла не только в центре Москвы, но и в других районах. Только в первом полугодии 2023 года в столице, по словам директора направления стрит-­ретейла NF Group Ирины Козиной, открылось 198 точек общественного питания, что на 89 единиц больше, чем за аналогичный период 2022 года.

По новому сценарию

В следующем году тенденция открытия ресторанов продолжится. Предпосылки к этому в том, что общепит уверенно лидирует по запросам на помещения стрит-­ретейла среди арендаторов. «Все главные торговые улицы центра Москвы на сегодняшний день востребованы у собственников кафе и ресторанов. В частности, помещения в районах Патриарших прудов и на Большой Никитской пользуются спросом среди высокопрофильных рестораторов. Кроме того, мы видим активное развитие общественного питания в районах Красной Пресни, ЗАО и ЮЗАО», — ​перечисляет локации Ирина Козина. «Действительно, за период пандемии количество точек общепита снизилось. Когда ковидные ограничения отменили, жители и гости столицы стали чаще проводить время в общественных местах, соответственно, количество посетителей в кафе и ресторанах выросло. Кроме того, туристы выходного дня, которые ранее выезжали в Европу на уикэнд, сейчас остаются в России, спрос на заведения общепита во многом формируют и они. Полагаем, что эта тенденция продолжится в следующем году, а значит, классических кафе и ресторанов будет появляться все больше», — ​приводит свои аргументы руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.

При этом многие игроки рынка недвижимости уверены, что эти тренды сохранятся и в среднесрочной перспективе. «Сценарии жизни людей меняются: время становится все более ценным ресурсом, поэтому все основные элементы — ​жилье, работа, образование, досуг — ​должны быть в ближайшей доступности. При этом спорт и общепит остаются основными досуговыми составляющими большинства москвичей. Как следствие, растет запрос на семейные форматы ресторанов в шаговой доступности от жилья», — ​рассказывает заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости группы компаний (ГК) «А101» Оксана Моисеева. По ее словам, в проектах компании на территории Новой Москвы только в третьем квартале 2023 года открылось 33 предприятия общепита, готовится к открытию еще семь. Как и в других районах столицы, здесь открываются в основном кафе и рестораны шаговой доступности с небольшими залами, ориентированные в первую очередь на жителей района, а не на транзитный трафик.

О том, что в жилых комплексах помещения под кафе, пекарни, рестораны пользуются высоким спросом, говорят и другие эксперты. «Доля таких заведений составляет от 30 до 50% в структуре коммерческих помещений наших комплексов. Как показала сложившаяся ситуация в последние два года, формат стрит-­ретейла в спальных районах и новостройках оказался наиболее популярным у потребителей, а значит, и наиболее устойчивым с точки зрения арендного бизнеса», — ​говорит заместитель генерального директора компании «Аструм Недвижимость» (управляющей коммерческими объектами ГК «Гранель») Татьяна Козлова. Эксперт добавляет, что именно фуд-сегмент, в частности рестораны, кофейни, пекарни, кофе to go, составляет ядро ретейлеров, которые размещаются на первых этажах в новостройках.

В разных точках

Главными ресторанными локациями Москвы остаются Патриаршие пруды, Большая Никитская, Большая Дмитровка, Арбат, Камергерский переулок и Пресненский район в целом. «Предпочтения арендаторов по местоположению вряд ли изменятся. Но поскольку город в принципе застраивается, могут появляться новые гастрономические кластеры. В тех районах, где плотность населения и уровень доходов выше, развитие ресторанного кластера идет ускоренными темпами. Также мы наблюдаем прямую зависимость этой сферы от офисного рынка. Бизнес-­центры и бизнес-­парки являются точками притяжения людей, поэтому в деловых локациях всегда много заведений общепита. Кроме того, сейчас мы отмечаем тенденцию на развитие фудхоллов. В ближайшем будущем она достигнет своего пика», — ​считает Елизавета Ильюхина.

«Вкусными» арендаторами также традиционно востребованы ресторанные стрит-­ритейл коридоры и зоны общепита в крупных торговых центрах. При этом, как отмечает директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова, сейчас набирают популярность бульварные зоны, помещения с видом на реку или ключевые зоны в престижных жилых кварталах (ЖК). «Н­аконец-то у операторов общепита появилось осознание, что жители мегаполиса ценят время и не очень хотят тратить его на дорогу и, скорее, готовы включить любимое заведение в свое расписание, чем специально туда ехать. Поездка — ​это больше событийность и исключение. При этом такие улицы, как Большая Никитская, Мясницкая, Цветной бульвар, квартал Патриарших прудов и офисный кластер возле Белорусского вокзала, по-прежнему в топе. Хотя многое зависит от уровня заведения, философии и ориентации на конкретного клиента», — ​подытоживает она.

В целом же такие арендаторы очень чувствительны к перемене мест. Переезд становится проблемой для кафе или ресторана, когда уже наработан пул клиентов. При этом открывшаяся на месте прежнего другая точка общепита, при достойном уровне сервиса и кухни, вполне сможет стать успешной альтернативой для клиентов прежнего арендатора. «Для прежнего ресторана исключение будет в том случае, если он не был сетевым, имеет уникальное преимущество в концепции или кухне, успел завоевать симпатии аудитории. Тогда клиенты, скорее всего, пойдут за ним в новую локацию», — ​говорит Елизавета Ильюхина.

Подобрать по размеру

Помимо локации для общепита важны и другие характеристики. В центре города под рестораны и кафе востребованы помещения площадью 200–300 м², так как позволяют разместить зал с комфортной посадкой и функциональные зоны для кухни. Для корнеров в офисных кластерах или фудхоллах чаще всего арендуют пространства площадью от 30 «квадратов», не предполагающие наличия посадочных мест, и чаще это формат take away. «Площади кафе внутри офисных зданий составляют в среднем 100 м². В них сложность и количество блюд в меню ниже, чем в больших заведениях, они рассчитаны на другой формат работы, соответственно, и площади для них требуются меньшие», — ​поясняет Елизавета Ильюхина. В свою очередь Оксана Моисеева говорит, что рестораторы, ориентирующиеся на жителей района, а не на транзитный трафик, выбирают помещения общей площадью от 80 до 200 м² для небольшого количества посадочных мест и ориентируются на постоянных гостей.

Светлана Ярова отмечает, что, как и другие операторы в последние годы, проекты общепита очень хотят найти помещения по доступной цене за выездом неуспешного проекта, чтобы по возможности использовать уже созданную технологию. «Проекты в состоянии «бетон» тоже рассматривают, но каждый раз возникает вопрос, кто делает и оплачивает инвестиции — ​собственник помещения или арендатор. Нормой для рынка стали механики участия владельцев в таких вложениях либо прямой оплатой, либо скидкой по аренде, либо дополнительным льготным периодом. Очень ценится возможность установки летней веранды, «воздух» в помещении, возможность установки антресолей, а также возможность организации открытого огня. Без качественной вентиляции, загрузки и достаточного электричества помещения даже в востребованных зонах зависают, в то время как качественные форматные лоты собирают очередь», — ​перечисляет она.

При этом за лучшие локации между арендаторами идет борьба и в торговых центрах. Эксперты говорят, что в некоторых, например, в таких как «Авиапарк», «Ривьера», «Метрополис», «Саларис», в ресторанных зонах вакансии нет. «Новые реалии таковы, что борьба сейчас идет не за ставку с «квадрата», а за тех арендаторов, которые могут дать максимальный оборот с метра в конкретном месте. В новых же формирующихся зонах существует практика поступательной аренды, где на первые два-три года «раскачки проекта» владельцы помещений очень заинтересованы в качестве проекта, особенно если это системный собственник. Мы видим в этом зарождающийся и укрепляющийся тренд в жилых кварталах и районах комплексного освоения территорий, а в офисном и торговом сегменте это уже давно норма. И это радует», — ​добавляет Светлана Ярова.

Что касается арендных ставок на помещения стрит-­ретейла, то они во многом зависят от локации, зоны охвата, уровня конкуренции. Если речь идет о новостройках, то большую роль играет процент заселенности дома. В среднем, по словам Татьяны Козловой, арендные ставки в столице составляют около 2200 руб. за 1 м². Для сравнения, в Подмосковье уровень арендных ставок ниже — ​1200 руб. за «квадрат».

Тренд на качество

В последнее время игроки рынка недвижимости фиксируют тренд на увеличение качественных объектов общепита, что видно, в том числе, по запросам операторов. «Если раньше фокус их спроса концентрировался вокруг помещений площадью 100–150 м², то теперь запросы в основном идут на помещения в 250–350 «квад­ратов». Что характерно, тренд этот заметен не столько в центре Москвы, сколько в районах с высокой плотностью населения, в том числе в ТиНАО», — ​делится своими наблюдениями Оксана Моисеева. Традиционно общепит подыскивает помещения с отдельным входом, отдельной зоной разгрузки, электрическими мощностями, вентиляцией, витринным остеклением, высокими потолками, парковочными местами поблизости. Однако после пандемии среди заведений ресторанного или кафе-формата с каждым годом усиливается еще один тренд — ​рост количества запросов на помещения с возможностью размещения в теплое время года веранд и террас.

Эксперты обращают внимание, что в последние годы в Москве активно развиваются проекты комплексного развития территорий, подразумевающие помимо жилья разнообразную социальную и коммерческую инфраструктуру. Соответственно, формат стрит-­ретейла в новостройках будет все более востребованным для аренды. «Активность населения преимущественно будет концентрироваться в кластерах вблизи ЖК. Кафе и рестораны в новостройках продолжат удовлетворять каждодневные потребности жителей. И поскольку все больше людей переходит на дистанционную работу, гастропространства могут выполнять и функцию коворкингов, мест для встреч, переговоров. Чтобы выигрывать в конкурентной гонке за посетителя, операторам кафе и ресторанов нужно продумывать концепции с рациональным и комфортным дизайн-­проектом, качественным сервисом. Что касается ресторанов, то им стоит включать в перечень услуг организацию мероприятий — ​дни рождения, семейные, детские праздники. Безусловно, гастропредпринимателям в ЖК следует ориентироваться в первую очередь на аудиторию жителей комплексов, которые будут генерировать основной трафик», — ​резюмирует Татьяна Козлова. Одним словом, сегмент стрит-­ретейла в столице после пандемии полностью оправился и дальнейшие перспективы его развития пока выглядят достаточно оптимистично.