=Аналитики Циан проанализировали структуру спроса на первичном рынке недвижимости России в 2019 году по данным, опубликованным Росреестром. Спрос на новостройки падает, несмотря на снижение ипотечной ставки. 6% всех ДДУ заключены по новым правилам: с открытием эскроу-счетов. Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
П Спрос на первичном рынке недвижимости России падает: количество зарегистрированных ДДУ в 2019 году снизилось на 2% (до 783 тыс. сделок). Согласно экспертной оценке Циан, реальный спрос со стороны покупателей без учета юридических лиц просел на 7%.
П В 10 регионах заключено 60% сделок первичного рынка. Доля ДДУ, приходящихся на Московский и Петербургский регионы, достигла 40%.
П В 53% регионов спрос снизился, в 44% субъектов отмечена положительная динамика. Максимальный прирост сделок отмечен в Адыгее (+96%). Наибольшее падение – в Мордовии (-54%).
П В 18 субъектах за год заключено менее тысячи сделок. Из них в трех регионах продаж не было.
П 6% ДДУ на первичном рынке в 2019 году заключены с эскроу-счетами. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (8,2 тыс. сделок), Ростовская область (7,2 тыс.), Краснодарский край (2,4 тыс.).
П В 19% регионов не зарегистрировано ни одной сделки по новым правилам.
I. Спрос на новостройки стагнирует
В 2019 году в России заключено 783 тыс. договоров долевого участия – это на 1,6% ниже, чем в 2018 году, когда было подписано 795,9 тыс. договоров на первичном рынке недвижимости. Впрочем, несмотря на стагнацию спроса, покупательская активность 2019 года оказалась выше, чем в 2017 году – рост составил 12%. В сравнении с 2016 годом рост составил 11,6%.
Вступление в силу поправок в 214-ФЗ отразилось на распределении спроса в течение года. Почти треть сделок – 31% - были зарегистрированы во II квартале 2019 года, причем порядка 20% сделок были заключены застройщиками с аффилированными компаниями или даже частным физлицами с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу-счета.

Распределение спроса на первичном рынке недвижимости РФ по кварталам в 2019 году

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
К примеру, в Москве в июне 2019 года, накануне вступления поправок, на первичном рынке недвижимости было зарегистрировано 6,1 тыс. ДДУ с квартирами и апартаментами – это в шесть раз больше, чем в июле 2019 года. Всего же на сделки с юрлицами пришлось 16% от всего числа зарегистрированных в столице ДДУ. Для сравнения – в 2018 году на юридические компании пришлось 10% ДДУ. Похожая ситуация наблюдалась и в Санкт-Петербурге, где в 2019 году с юрлицами было заключено 15% ДДУ. Подобной стратегии придерживались девелоперы и по другим регионам, а значит реальный спрос (по сделкам, заключенным с физическими лицами) снизился чуть больше, чем на 1,6%. По оценке экспертов Циан, падение составило примерно 6-7%.
Распределение ДДУ в Москве в 2019 году

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
II. На 10 регионов приходится 60% сделок первичного рынка
В большей части субъектов РФ (45 регионов, 53%) по итогам 2019 года зафиксировано снижение количества зарегистрированных ДДУ. Для 37 регионов (44%) отмечена положительная динамика. В трех субъектах (Магаданской области, Чукотском АО и Камчатском крае) динамика нулевая - как и в 2018 году, не заключено ни одной сделки на первичном рынке.
На топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке пришлось 60% всех зарегистрированных ДДУ (при этом в докризисный период активность покупателей в регионах-лидерах была ниже (в 2014 году аналогичный показатель составлял 50,5%).
Список регионов с лучшими продажами относительно 2019 года практически не изменился: «выбыл» Татарстан (на 11-ю строку), который «заменила» Воронежская область, занимавшая в 2018 году 16-е место по количеству сделок. По подсчетам аналитиков Циан, средняя стоимость квадратного метра новостроек на первичном рынке Воронежа в 2019 году увеличилась на 20% – это один из самых высоких показателей по России.
Эксперты отмечают, что в регионах с лучшими продажами зафиксирован наибольший объем ввода жилья – топ-10 регионов по спросу и объему ввода в 2019 году совпадает на 90%. Единственное исключение – это Новосибирская область, которая является лидером по количеству сделок, но не входит в десятку субъектов по объему сданных квадратных метров.

Компания: ЦИАН