Количество сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы снижается. По итогам 2019 года в столице зарегистрировано 145,6 тыс. сделок купли-продажи – это на 7% ниже, чем в 2018 году. Эксперты Циан проанализировали стратегии продавцов недвижимости в 2019 году и выяснили, на какие скидки можно рассчитывать, где продается жилье с максимальным дисконтом и сколько занимает поиск покупателя.
Эксперты Циан изучили, как менялась стоимость квартир в процессе продажи на вторичном рынке в Москве в 2019 году. Данные получены из анализа изменения цен по каждому объявлению на cian.ru, опубликованному после 1 января 2019 года. Учитывались только “завершенные” сделки (квартиры, снятые с продажи).
1. По 70% объявлений собственники снизили первоначальную стоимость. Для 12% квартир стартовая цена была увеличена. В 18% случаев цена не менялась.
2. Квартиру снимают с продажи в среднем через 90 дней. Те, кто повышал базовую цену, продавали жилье более 100 дней.
3. 60% столичных продавцов снижают цену не более, чем на 500 тысяч рублей.
4. Самые большие дисконты предлагаются на квартиры в дореволюционных домах.
5. Недвижимость на последнем этаже почти всегда продается без дополнительной скидки.
6. Среднее повышение начальной цены не превышает 2%.
7. Максимальные скидки (более 25%) в подавляющем большинстве случаев доступны покупателям трех- и четырёхкомнатных квартир.

Факт 1: 7 из 10 продавцов квартир предлагают скидку
В 2019 году продавцы 70% квартир на вторичном рынке Москвы снизили первоначальную цену объектов в объявлении. Еще 18% собственников не предоставляли дисконты. На 12% объектов цена за время продажи выросла. Для сравнения – в Московской области дисконты предоставляются реже: для 67% объектов, 21% всех квартир продавалось без скидки, для 12% квартир цена была увеличена в период поиска покупателя.
Чаще всего рассчитывать на дисконт можно в наименее престижных округах (с большой площадью промзон/удаленных от центра города): ВАО, ЮВАО и ЗелАО (по 73% от всех размещенных объявлений стартовая цена была снижена). Наименьшая доля жилья с дисконтом предлагалась в ТАО (62%), что связано с минимальным бюджетом предложения: 5,9 млн рублей (среднее по рынку значение составило 17,7 млн рублей). Средний дисконт на вторичном рынке недвижимости составляет 4,9%.

Рейтинг округов Москвы по доле квартир с дисконтом на вторичном рынке
Округ
Доля квартир, проданных со скидками
Средний дисконт
Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб.
ВАО
73%
-4,85%
10,2
ЮВАО
73%
-4,56%
9,4
ЗелАО
73%
-3,90%
7,6
ЮЗАО
72%
-4,69%
15,1
СЗАО
71%
-4,86%
15,0
ЗАО
69%
-5,25%
25,4
СВАО
69%
-4,65%
11,1
ЮАО
69%
-4,46%
11,7
НАО
68%
-4,53%
8,0
САО
68%
-4,90%
15,7
ЦАО
68%
-6,20%
42,0
ТАО
62%
-4,76%
5,9
Всего
70%
-4,90%
17,7 (14*)
Источник: Аналитический центр Циан
* Без учета элитных квартир с ценой кв. м от 400 тыс. рублей
Среди всех столичных районов самые большие скидки предлагались в районах: Арбат, Тверской, Сокольники. Минимальные скидки в 2019 году получили покупатели недвижимости в Матушкино, Силино и районе Новокосино.
Столичные районы с максимальной скидкой
Район
Средний дисконт
Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб.
Арбат
-7,4%
52,0
Тверской
-7,4%
43,8
Сокольники
-7,0%
19,5
Источник: Аналитический центр Циан

Столичные районы с минимальной скидкой
Район
Средний дисконт
Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб.
Матушкино
-3,5%
6,7
Силино
-3,3%
7,2
Новокосино
-3,0%
9,8
Источник: Аналитический центр Циан

Факт 2: Средний срок поиска покупателя для столичной квартиры – 3 месяца
По подсчетам аналитиков Циан, в 2019 году средний срок поиска покупателя составил 90 дней. Именно столько проходит с даты подачи объявления до его снятия с сайта. Жилье, стартовая стоимость которого не изменилась, экспонировалось на сайте в среднем 60 дней. Собственники, повысившие цены, искали покупателя в среднем 101 день. Предложения с дисконтом продавались за 96 дней.
Объявление о продаже однокомнатной квартиры в среднем находится на сайте 81 день, двухкомнатной – 87 дней, трехкомнатной – 95 дней, многокомнатной – 105 дней. Сроки варьируются, в зависимости от соответствия стоимости среднерыночным показателям. При адекватном ценообразовании продать «однушку» можно всего за 59 дней.
Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке Москвы в 2019 году, дней
Стратегии продавцов



4к+
Все типы комнатности
Снизили стартовую цену
84
95
101
116
96
Цена не менялась
59
59
63
63
60
Повысили стартовую стоимость
96
98
105
113
101
Все стратегии продавцов
81
87
95
105
90
Источник: Аналитический центр Циан
«По итогам 2019 года в Москве две трети спроса (64%) пришлось на объекты вторичного рынка, – отмечает Алексей Попов. – Для сравнения, в 2014 году продажи готовых объектов от собственников занимали порядка 87%. С запуском программы редевелопмента, а также реновации старого жилого фонда, в Москве остается все меньше районов, в которых готовые дома не конкурируют с новостройками – более доступными по цене. Поэтому собственники все чаще вынуждены предлагать дисконты. По нашим прогнозам, средний уровень скидки в среднесрочной перспективе сохранится на уровне 4-5%. Вторичный рынок недвижимости поддерживают законодательные поправки в 214-ФЗ. Новостройки становятся дороже, девелоперская активность снижается: все больше потенциальных покупателей будут выбирать уже готовое жилье».

Факт 3: 60% столичных продавцов снижают цену в пределах 500 тысяч рублей
По подсчетам экспертов, для 60% объектов снижение стартовой цены в объявлении не превысило 500 тыс. рублей. Речь идет о проектах со средней ценой продажи 11,1 млн рублей и дисконтом 2,6%.
Скидку от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей предоставили продавцы 19% квартир. Средняя цена продажи таких объектов составила 14,7 млн рублей, дисконт – 6,3%.
Дисконт в 1-3 млн рублей получили 14% покупателей, средний бюджет таких предложений – 23,1 млн рублей, скидка – 9%.
Оставшиеся 7% продавцов предоставили дисконт от 3 млн рублей. Средняя цена квартир составила 61 млн рублей, скидка – 12%. Максимальная корректировка цены в объявлении составила 88 млн рублей: именно на столько была снижена стоимость квартиры площадью 500 кв. м в районе Крылатское. Изначально собственник продавал объект за 327 млн рублей. Финальная стоимость объекта (за 98 дней экспозиции) снизилась до 239 млн рублей.
Факт 4: Старше дом – больше дисконт
Максимальные скидки собственники предоставляют в домах, построенных до 1920 года – в среднем 6,2%. Эксперты Циан связывают это не только с высокой стоимостью таких объектов (средний чек сделки с учетом дисконта составил в таких домах 30,5 млн рублей), но и с непростой юридической историей большинства квартир. В среднем продавцы снижали первоначальную стоимость на 2,6 млн рублей.
Высокий бюджет покупки связан с расположением данных объектов – преимущественно в центре города. Основные замечания покупателей в отношении подобных вариантов – устаревшие коммуникации, отсутствие подземного паркинга, зачастую – собственной придомовой территории. Однако квартиры именно в таких домах имеют наибольшую среднюю стоимость квадратного метра – 340 тыс. рублей.
По аналогичным причинам высокую скидку предоставляют продавцы и на квартиры в домах 1920-1939 гг. строительства: 5,4%. В рублевом выражении дисконт составляет 1,4 млн рублей, средний чек сделки – 22 млн рублей.

Компания: ЦИАН