АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» завершила реновацию девяти собственных торговых центров, основным итогом которой стало увеличение арендопригодных площадей на всех объектах. В реновации участвовали такие торговые центры компании, как ТРК «Москворечье», ТК «Галерея Аэропорт», ТРК «Пражский Град», ТЦ «Коломенский» и пять объектов сети районных торговых центров «СМОЛЛ». Реновация осуществлялась в течение лета/осени 2018 г. одновременно во всех торговых центрах компании без их закрытия. Каждый торговый центр прошел разные виды модернизации, которая в целом была направлена на достижение максимального соответствия требованиям конкретной локации и новым трендам потребительского спроса.
В ТРК «Москворечье» (GBA – 30 000 кв. м.) была проведена модернизация главного атриума, связанная с реконцепцией торгового комплекса. В ее основе лежит усиление функции питания в ТРК и новый принцип размещения арендаторов сегмента общепита. Предполагается, что арендаторы данного профиля будут реконцентрированы в ТРК «Москворечье» на всех этажах, галереях и двух атриумах, а не только на фудкорте, где они размещались ранее. Для этого меняются не только конфигурации площадей, выделенных под общепит, но и задействуется часть общих зон и балконов атриума, что позволит увеличить аренднопригодные площади торгового центра. Также реконцепция предполагает разнообразить ресторанную линейку – от ресторанов быстрого питания до паназиатских и экзотических кухонь, а также, различных креативных концептов питания.
Такой подход, по мнению представителей компании, на сегодняшний день является инновационным решением для торговых центров. Как показывают собственные исследования компании[1], основным потребительским трендом 2018 года стало усиление среди посетителей интереса к сегменту общественного питания в торговых центрах. Так, по данным ФПК «Гарант-Инвест», на сегодняшний день доля общепита в структуре дохода торговых центров занимает первое место, опережая fashion-сегмент на 2%, продуктовые супермаркеты – на 4%, и более, чем вдвое опережая арендаторов с максимально высокими арендными ставками, таких, как салоны сотовой связи, магазины цифровой электроники и островную торговлю. Учитывая это, ФПК «Гарант-Инвест» проводит системную ротацию якорных арендаторов под новые требования рынка.
Помимо усиления доли общественного питания ФПК «Гарант-Инвест» заменила в ТРК «Москворечье», три новых якорных арендатора, открыв в торгово-развлекательном комплексе супермаркет «Перекресток» и магазин «Детский Мир». Ожидается открытие бренда LC Waikiki.
В ТК «Галерея Аэропорт» (GBA – 12 000 кв. м.) также была проведена модернизация и изменение конфигурации площадей под новую концепцию размещения арендаторов сегмента общепита, расконцентрированных по всем этажам торгового комплекса, а также, под замену продуктового якорного арендатора. Масштабные технические работы по подготовке коммуникаций и площадей были реализованы под размещение в ТК «Галерея Аэропорт» ресторана быстрого питания «Макдональдс», увеличена арендопригодная площадь за счет использования общих зон для дополнительных посадочных мест ресторана. Проведена замена устарелых инженерных сетей в связи с открытием нового якорного арендатора – продуктового супермаркета «Мираторг».
Это второй этап реконцепции данного торгового комплекса (первый был реализован в середине 2016 года вместе с открытием для посетителей третьего этажа, ориентированного на сферу услуг).
Полностью изменена концепция и позиционирование ТРК «Пражский Град» под торгово-ресторанный комплекс, сконцентрировавший в себе функцию: продуктовый супермаркет плюс общественное питание (7 точек). В течение 2018 года в ТРК был открыт новый якорный супермаркет «Мираторг», а также размещены новые рестораны, включая ресторан KFC с летней верандой. На сегодняшний день арендопригодная площадь ТРК «Пражский Град» увеличилась на 10%.
В ТЦ «Коломенский» была проведена реновация для размещения нового якорного арендатора – сеть «Мираторг».
ФПК «Гарант-Инвест» провела комплекс строительных и инженерных работ для новой сети районных торговых центров «СМОЛЛ», приобретенных в рамках инвестиционной программы. Модернизация приобретенных объектов была проведена девелопером под ключ. Сформирован новый бренд «СМОЛЛ», фасад, вывеска, общий стиль. Проведено насыщение площадей новыми ритейл-операторами.
РТЦ «СМОЛЛ-Пролетарский», полностью сохранив свой функционал районного торгового центра, стал флагманом бренда «СМОЛЛ» с точки зрения изменения визуального стиля и первого тестирования бренда.
РТЦ «СМОЛЛ-Шипиловский» и РТЦ «СМОЛЛ-Черноморский» претерпели полное обновление, как с технологической и визуальной точки зрения, так и с точки зрения изменения функционирования и насыщения якорными арендаторами.
РТЦ «СМОЛЛ-Борисовский» и РТЦ «СМОЛЛ-Бирюлевский», районные торговые объекты небольшого формата, получили полное визуальное и техническое переформатирование и изменение арендной концепции. Будучи изначально продуктовыми супермаркетами, сейчас торговые центры разделены на несколько лотов, включающих в себя не только продуктовый минимаркет, но и ряд других функций, в том числе, и общественное питание.
Во всех пяти торговых центрах сети «СМОЛЛ» в качестве якорных арендаторов были размещены супермаркеты розничной сети «Мираторг».
Реновация объектов компании входит в комплексную инвестиционную программу редевелопмента («Программа РЕ»), которая помимо действий с собственными объектами, подразумевает приобретение функционирующих торговых центров площадью от 5 до 30 тыс. кв. м., расположенных на оживленных магистралях или вблизи станций метро и остановок общественного транспорта, их полную модернизацию и последующую продажу. Объем инвестиций в покупку составляет 14 млрд. рублей. Программа реализуется за счет заемных средств, включающих в себя банковское кредитование и программу выпуска облигационных займов, и рассчитана до 2021 года.



[1] Цифры подготовлены на основании данных по площадям, структуре доходов торговых центров ФПК «Гарант-Инвест» и сравнительному анализу рынков, подготовленному аналитиками компании.