Аналитический центр ЦИАН проанализировал продажи новостроек в 2017 году по всем регионам РФ.
П После 2-летнего падения спрос на рынке новостроек восстанавливается; статистика за 2017 год отражает минимальное снижение числа ДДУ (-1% по сравнению с 2016 годом);
П Восстановление рынка идет неравномерно. Ключевые точки роста - столичные регионы (суммарный рост в них +11%), Татарстан (+20%), Липецкая и Архангельская области (более, чем в 2 раза). В 52 субъектах наблюдается снижение спроса, тогда как рост лишь в 30;
П Темпы продаж в новостройках сильнее зависят от объема внешних миграций, чем от уровня доходов населения. В топ-10 субъектах по миграционному притоку в 2017 году зарегистрировано 55% сделок (тогда как в десятке лидеров по душевым доходам - 34%).
П Максимальный годовой прирост количества сделок отмечен в Липецкой и Архангельской областях (в 2,3 и 2,1 раза соответственно), максимальное снижение в Омской области - на 63%, а также в Саратовской и Челябинской областях - на 51%;
П По числу ДДУ на 1000 жителей лидирует Ленинградская область (на 1000 человек приходится 16 сделок в новостройках). Меньше всего ДДУ на душу населения заключают в Чеченской Республике - 0,2.
За 10 месяцев[1] 2017 года Росреестр зарегистрировал 551 тыс. сделок с новостройками по ДДУ, что на 1% меньше, чем в аналогичный период 2016 года. Около-нулевая динамика свидетельствует о завершении восстановления спроса на первичном рынке недвижимости после падения в 2015 на 20%. Рынок растет, прежде всего, за счет регионов-лидеров. На топ-10 субъектов Федерации в 2017 году пришлось 59% сделок; консолидация рынка продолжает увеличиваться (в 2016 году в 10 лидерах было реализовано 55% квартир, в 2014 году - менее 48%).
Табл. 1: Топ-10 регионов-лидеров по числу заключенных ДДУ в 2017 году (данные за 10 месяцев)
№
Регион
Зарегистрировано ДДУ, единиц
Динамика по сравнению с 2016г., %
Зарегистрировано ДДУ на 1000 жителей, единиц
1
Московская область
76 972
1%
10
2
Москва
55 672
53%
5
3
Санкт-Петербург
49 456
8%
9
4
Краснодарский край
39 352
-7%
7
5
Ленинградская область
28 589
-10%
16
6
Новосибирская область
20 515
-18%
7
7
Ростовская область
14 223
11%
3
8
Республика Башкортостан
13 646
14%
3
9
Республика Татарстан
13 079
20%
3
10
Самарская область
11 704
-10%
4
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра
Оживление спроса происходит в основном за счет продаж в столичных регионах (Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область), Итоговый рост по ним за рассматриваемый период составил 11%. В сумме по 6 прочим регионам из десятки лидеров зафиксировано незначительное снижение покупательской активности (-3%). По России в целом спрос на новостройки продолжает падать в 52 регионах.
В разрезе федеральных округов заметный рост числа сделок наблюдается только в Центральном ФО (+12%), в Северо-Западном, Южном, Приволжском и Дальневосточном ФО отмечается околонулевая динамика. На Северном Кавказе, в Сибири и на Урале продолжается ощутимое падение рынка. В СКФО рост числа сделок отмечен только в Чечне (но объем сделок в этой республике (270 регистраций в год) крайне незначительный).
Табл. 2: Регионы-лидеры по росту/падению объема заключенных ДДУ по федеральным округам (данные за первые 10 месяцев 2017 г.)
Федеральный округ
Динамика по федеральному округу
Лидеры по росту числа ДДУ
Динамика по региону
Лидеры по падению числа ДДУ
Динамика по региону
Центральный ФО
12%
г. Москва
+53%
Тамбовская область
-31%
Северо-Западный ФО
1%
Архангельская область
+114%
Вологодская область
-30%
Сибирский ФО
-22%
Забайкальский край
+45%
Омская область
-63%
Приволжский ФО
0%
Удмуртская Республика
+58%
Саратовская область
-51%
Южный ФО
-3%
Республика Крым и г. Севастополь
+86%
Астраханская область
-41%
Дальневосточный ФО
-1%
Сахалинская область
+72%
Камчатский край
-74%
Северо-Кавказский ФО
-17%
Чеченская Республика
+2%
Республика Ингушетия
-46%
Уральский ФО
-24%
Ямало-Ненецкий АО
+26%
Челябинская область
-51%
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра
1-е место по числу сделок в 2017 году на рынке новостроек уверенно занимает Московская область - 77 тыс. регистраций ДДУ; на 2-м месте Москва (55,7 тыс. ДДУ, что на 53% больше, чем за аналогичный период в 2016 году). Росту продаж в столичном регионе способствовали снижение ставок по ипотеке (их средний уровень опустился ниже 9,5%, а по программам частичного субсидирования ставки достиг 6,5-7,0%), активное использование акций и скидок для стимулирования спроса (до 25% по отдельным корпусам), выход новых корпусов по привлекательным ценам. Третью позицию занимает Санкт-Петербург - 49 тыс. квартир, реализованных по ДДУ. В 2016 году тройка лидеров выглядела так: Московская область (76,4 тыс. ДДУ), Санкт-Петербург (45,9 тыс. ДДУ) и Краснодарский край (42,4 тыс. ДДУ).
Рост спроса в столицах и окружающих областях также связан и с активизацией рекламных кампаний ряда крупнейших застройщиков в других регионах, нацеленной на межрегиональные сделки.
Переход Краснодарского края с 3-го места на 4-е объясняется снижением спроса в этом регионе (-7% по отношению к 2016 году). В 2015-2016 гг. новостройки в Сочи, Геленджике, Краснодаре получили дополнительный драйвер спроса за счет ограничения на выезд из страны ряда категорий граждан и роста популярности объектов в Сочи за счет эффекта “олимпийского наследия”.
Перечень топ-10 регионов по объему продаж новостроек практически не изменился. Единственное исключение - на 10-е место поднялся Татарстан, а Челябинская область из-за 51% сокращения числа регистраций сделок с новостройками перешла на 21-е место в рейтинге.
Быстрее всего рынок не только восстановился, но и перешел в стадию роста в субъектах федерации с положительным миграционным притоком. В топ-10 регионах по значению сальдо миграции в 2017 году было заключено более 54% сделок (в 2016 году 51%, т.е. данная тенденция продолжает усиливаться). В этих регионах рынок растет (+5%) на фоне незначительного падения (-1%) в целом по РФ. В 47 регионах с миграционным оттоком (на которые приходится 43% населения страны) приходится лишь 24% от покупок в новостройках.
Особенности миграционного движения влияют на объемы и динамику продаж в новостройках сильнее, чем уровень доходов и численность городского населения. К примеру, в 13 субъектах федерации, где расположены города с численностью населения более 1 млн человек (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) число сделок в 2017 году по сравнению с 2016 годом снизилось на 8,4%. В т.ч., падение более, чем на 15% было зафиксировано в Новосибирской, Волгоградской, Челябинской, Омской областях и Красноярском крае. 10 регионов-лидеров по уровню душевого дохода концентрируют лишь 34% сделок, а аналогичная концентрация по регионам-лидерам по численности населения составляет 52%.
Существенные изменения в объеме продаж по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. наблюдается в нескольких регионах. В Архангельской и Липецкой областях спрос вырос более, чем в 2 раза. Причем, в Липецкой области в марте 2017 года было зафиксировано более 7 000 сделок (больше, чем в любом другом регионе за всю историю регистрации данных). Наиболее логичное объяснение этой статистики - ошибка во вводе или в систематизации информации.
На 86% вырос спрос на жилье в Республике Крым и Севастополе (статистика по этим 2 субъектам объединена). Рост связан с постепенным переходом крымских застройщиков на схему работы по ФЗ (часть регистраций этого года может отражать и сделки, физически совершенные ранее). Переход проектов на полуострове в более привычную для российских покупателей организационную форму, завершение строительство моста через Керченский пролив стимулирует интерес покупателей к жилым комплексам на черноморском побережье. Ожидаемое утверждение градостроительной документации (сейчас в Крыму действуют временные правила застройки и землепользования) может способствовать дальнейшей активизации строительства и объема продаж в этом регионе.
На 72% вырос объем продаж новостроек по ДДУ в Сахалинской области. Это связано как с эффектом низкой базы (в 2016 году было совершено около 500 покупок новостроек), так и с влиянием реализации ряда инвестиционных программ - ТОР "Курилы", дальневосточный гектар.
Наиболее заметное снижение объема сделок по ДДУ отмечено в Омской области (-63%), а также в Саратовской и Челябинской областях (-51%).
По числу ДДУ, приходящемуся на душу населения (16 сделок на 1000 жителей), лидирует Ленинградская область. Это связано с тем, что именно здесь находится один из наиболее активно застраиваемых муниципалитетов РФ - Всеволожский район. Квартиры в нем активно покупают не только проживающие в Ленинградской области, но и петербуржцы, и жители других субъектов Федерации. В Москве на 1000 жителей приходится 4,5 заключенных ДДУ, в Московской области - 10,4 сделки. Высокие подушевые показатели по активности покупателей отмечены также в Липецкой и Калининградской областях (10 сделок). Указанные уровни относительных показателей активности покупателей, на самом деле, не так уж высоки. С учетом среднего размера домохозяйства (2,7-2,8 человек) темп «10 сделок на 1000 жителей в год» соответствует тому, что новую квартиру приобретает менее 3% жителей.
Табл. 3: Регионы-лидеры по количеству сделок на 1000 человек (данные за 10 месяцев 2017 г.
)Федеральный округ
Регион
ДДУ на 1000 человек, единиц
Кол-во ДДУ на 1000 человек по ФО, единиц
Центральный
Московская область
10
5
Северо-Западный
Ленинградская область
16
7
Сибирский
Новосибирская область
7
3
Приволжский
Чувашская Республика
5
3
Южный
Краснодарский край
7
4
Дальневосточный
Республика Саха
4
2
Северо-Кавказский
Ставропольский край
2
1
Уральский
Тюменская область
5
2
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра
Объем продаж в новостройках по регионам в пределах федеральных округов распределен неравномерно. Они зависят от уровня жизни, миграционной привлекательности, наличия рабочих мест и особенностей застройки (в ряде регионов, основная строительная активность сосредоточена в частном секторе). В Южном и Северо-Кавказском федеральных округах более 60% спроса сконцентрировано в Краснодарском и Ставропольском краях соответственно. На регионы-лидеры по количеству сделок в федеральных округах приходится 40% заключенных ДДУ. Равномернее всего распределен спрос в Приволжском округе, где в лидирующем по итогам 10 месяцев 2017 года Башкортостане, было продано чуть больше 14% квартир.
Табл. 4: Регионы-лидеры по объему заключенных ДДУ за первые 10 месяцев 2017 г. по федеральным округам
Федеральный округ
Регион
Кол-во зарегистрированных ДДУ, единиц
Доля от общего кол-ва по ФО
Доля от общего кол-ва по РФ
Центральный
Московская область
76 972
39,1%
14,0%
Северо-Западный
Санкт-Петербург
49 456
48,3%
9,0%
Южный
Краснодарский край
39 352
62,5%
7,1%
Сибирский
Новосибирская область
20 515
42,1%
3,7%
Приволжский
Республика Башкортостан
13 646
14,9%
2,5%
Уральский
Свердловская область
10 604
38,4%
1,9%
Северо-Кавказский
Ставропольский край
6 002
63,0%
1,1%
Дальневосточный
Республика Саха (Якутия)
3 696
34,1%
0,7%
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра
[1] Региональные управления Росреестра предоставляют данные по регистрации ДДУ со значительным лагом. Ряд регионов уже отчитался за весь 2017 год, по другим есть данные только за январь-октябрь или январь-ноябрь. В данном исследовании взят временной отрезок, за который есть данные по всем регионам страны. Полные итоги 2017 году могут быть подведены не раньше марта 2018 года.
Компания: ЦИАН
Количество показов: