Итоги рынка недвижимости 2022 года отдельных регионов РФ

В конце 2022 года на рынке региона оживился спрос на недвижимость. На конец ноября было зафиксировано 4159 предложений (плюс 18,7% к началу года), а уже в декабре 3 184 предложения (минус 9% к началу года).

Объем предложений на первичном рынке с начала года увеличился почти в 2 раза и составил более 1900 предложений. Рынок развивается активно. С начала года здесь начато строительство 15 проектов.

В крае фиксируется значительное увеличение объема ввода жилья. В стройке находятся 74 объекта, 98 % из них — в г. Хабаровске. В 2022 г. выдано в 2,5 раза больше разрешений на строительство, чем за предыдущий период и суммарно в стройке в процессе реализации находится около 1 млн. жилых «квадратов». Возведено 350 тыс. кв. м МКД и ИЖС.
На вторичном рынке к началу года рост цен составил 1,2%. Средняя цена предложений на конец декабря составила 112 303 руб./кв. м (аналогичная цена была ноябре 2021 г.).
Ходовые 1-2-комнатные квартиры подрожали в пределах 2-3%, а 3-4-комнатные около 1%. С началом СВО граждане пытались спасти свои капиталы, что и спровоцировало рост цен на комнаты и малогабаритные квартиры. За первые полгода они выросли в цене на +10% и +4,8% соответственно. Но к концу лета спрос спал, и цены пошли вниз.

Летом срок экспозиции сокращался до 2 месяцев, а к осени увеличился до 3 месяцев. Продавцы торгуются охотно. В начале года дисконты в среднем достигали около 2-3% от стоимости, к концу года увеличились до 7%, что составляет 150-200 тыс. руб. с объекта.

Среднерыночная цена на первичном рынке Хабаровска на конец 2022 г. составила 130 917 руб./кв. м. Максимальный рост цен был зафиксирован в первой половине года — около 20%, далее цены прирастали по 3-5%. И в последние два месяца рост цен составил 4,1%. А к началу года это уже 23,5%.

 
Значительно поднялись цены на самые востребованные 2-комнатные квартиры. За год — плюс 29,2%. 3-комнатные подорожали на 21,5%, многокомнатные – на 16,7%. Средняя цена 1-комнатных квартир за год выросла на 15,4%.

 
Стоимость квартир в домах класса «стандарт» на конец декабря составила 117 139 руб./кв. м (+26% к началу года), класса «комфорт» – 132 739 руб./кв. м (+20,7%), бизнес-класса – от 186 133 руб./кв. м (+3,6%).

Александра Швалова, сертифицированный Российской Гильдией Риэлторов аналитик рынка недвижимости :
— Рынок жилья Хабаровска подстраивается под предложенные обстоятельства. Очередной конец года показал устойчивость вторичного рынка. Мега прогнозы, что вторичка рухнет, не сбылись. Интерес к вторичному рынку у потенциальных покупателей сегодня выше, чем к первичному рынку (и это, несмотря на высокий уровень господдержки первички).

 
Стагнация прочно затягивает хабаровский рынок вторичного жилья. С марта месяца цены практически без изменений. Это подтверждают и данные Росстата за 3 кв. 2022 г. цены на многоквартирное жилье в Хабаровском крае увеличились на 0,5%, а к началу года снизились на 0,6%.

Увеличение срока экспозиции, остановка роста объемов предложений и затоваривание наметило тренд на рецессию. В ближайшей перспективе спрос продолжит умеренно восстанавливаться, ведь решение жилищных проблем никуда не делось. Но надеется на резкое снижение цен не стоит, лишь в виде увеличения дисконта.

Первичный рынок активно набирает обороты. Объем предложений увеличивается, а финансовая устойчивость потенциальных покупателей ухудшается. Спрос на новостройки существенно отстает от предложения. На рынке жилья ждут своих покупателей больше двух тысяч квартир, продажи резко упали. Первая причина – позиция банков. Главная причина отказов в выдачи ипотека связана с рисками по выдаче кредитов лицам, подлежащим частичной мобилизации либо членам их семей. А вторая – это финансовая неустойчивость покупателей и неуверенность в завтрашнем дне. С каждым днем ипотека становится менее доступна. Банки повышают ставки, увеличивается срок кредитования, ухудшаются условия выдачи ипотеки. Поэтому заемщики стараются взять минимальные суммы или вообще отказываются от сделки.

 
При всем этом планы, у правительства по развитию строительной отрасли большие. Развитие проекта «Дом Дальневосточника», развитие строительного кластера, расселение из аварийного жилья. Регулярно в официальных СМИ идет информация о том или ином застройщике, который на аукционе выиграл право на комплексное освоение территорий. Контракты предусматривают передачу определенного количества квартир с ремонтом для переселения жителей из аварийного жилья.

 
Но вся эта деловая активность вместо того, чтобы снижать цены, наоборот их разогнала. При текущем уровне инфляции застройщики не могут уменьшать стоимость и работать в убыток. Ну а вторичка всегда подстраивается под первичку. И если в начале года цены на вторичном рынке были выше, чем на первичном на 4,7%, то к концу года первичный рынок стал дороже вторичного на 16,6%, и перекос еще продолжится.

Тюменская область

В течение 2022 года количество предложения на тюменском рынке росло и достигло максимума в ноябре — 15 261 квартир (минус 7,8 % к прошлому ноябрю). После чего показатель стал снижаться и достиг 14 158 объектов.

 
Средняя цена предложения кв. метра на первичном рынке МКД Тюмени в декабре составила 108 079 руб./кв. м. Что практически сопоставимо с прошлогодним показателем. Средняя цена предложения в абсолютном выражение в декабре 2022 года составила 5 212 013 руб., тогда как год назад этот ценовой показатель составлял 4 383 675 руб.

 
Средняя стоимость предложения в 2022 году показывала постепенный рост, и за год выросла на 19,8%.

 
В августе-октябре на рынке наблюдались стабильные продажи, в ноябре динамика начала незначительно снижаться. Количество продаж в декабре в сравнении с предыдущем периодом увеличились на 17,7% и составили 1 548 шт.

 
Количество выставленных на продажу объектов на вторичном рынке МКД в декабре насчитывало 17 256 шт. Средняя цена предложения в декабре составила 106 120 руб./кв. м. По сравнению с предыдущем ноябрем средняя цена продаж увеличилась на 3%. В целом в 2022 году цены выросли на 12,6 %.

— Итогом 2022 года стали насыщение объема предложения и почти 20-процентный рост цен на первичном рынке жилья Тюмени. Общее количество продаж составило за год составило 15 866 квартир. Средняя цена продаж на первичном рынке многоквартирных жилых домов составила 100 876 руб./кв. м.

 
Изменения, происходящие на первичном рынке многоквартирных жилых домов, можно охарактеризовать как повторяющийся цикл. Ежемесячно наблюдалось рост и падение ценовых показателей. При этом ценовые показатели имели зависимость от различных факторов, происходящих в стране. В Тюмени девелоперы продолжают строить, и уже в 2023 году будут заявлены новые проекты. Объем предложения в течение года насыщен и многообразен. Продавцы и покупатели остаются в понимании происходящих процессов и осознанно подходят к продаже и покупке квартиры.
Девелоперы в дальнейшем будут ориентироваться на ставки ипотечного кредитования, пока же привлекают клиентов различными акциями/скидками.

Екатеринбург

Эксперты РГР охарактеризовали ситуацию на первичном рынке Екатеринбурга декабря 2022 года «отличным завершением крайне нервного и непоследовательного года». Зарегистрировано около 2,6 тыс. договоров долевого участия в строительстве, что почти в 1,5 раза больше предыдущего месяца. Число подписанных договоров (которые уже прошли регистрацию) – более 2 тысяч, что позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в декабре 2022 на уровне 2,7 тысяч. Это близко к показателям декабря предыдущего года.

 
Михаил Хорьков, заместитель руководителя комитета по аналитике РГР:
— Особенность последних лет – короткие циклы подъема и падения продаж. В 2022 году эта специфика в уральской столице проявилась максимально отчетливо. Девелоперам, которые привыкли к ралли, было трудно перестроиться на кроссовую трассу. Но к концу 2022 большинство из них адаптировалось к новым условиям. Общий результат продаж по ДДУ в Екатеринбурге в 2022 году будет примерно на 18% хуже предыдущего года. Но, с учетом контекста, это достойный результат.

 
Число нереализованных квартир на первичном рынке Екатеринбурга к началу 2023 года превысило отметку в 41,7 тысяч квартир. Это очередной исторический максимум. В январе текущего года девелоперы продолжили выводить на стройку новые проекты, обостряя и без того конкурентный рынок.

 
Общий ценовой фон в последние месяцы остается стабильным. Отдельные компании продолжают привлекать покупателей скидками. Другие чуть повышают цены на остатки. При этом все делают ставку на хорошие условия кредитования, рассчитывая в том числе на расширение аудитории по «семейной ипотеке».

Воронеж

По итогам декабря 2022 года объём предложения жилой недвижимости Воронежа снизился на 2,86%, составив 1 366 объектов (1 405 —на конец ноября 2022-го года).

 
По сравнению с прошлым месяцем цены незначительно снизились на 0,52%. У воронежцев не снижается покупательская способность. В этом городу помогают также покупатели из области и даже соседних регионов. Лидерами среди районов по предложению вторичного жилья является Коминтерновский район (31% совокупного предложения). По количеству новостроек —Ленинский район (33% совокупного предложения). При сравнении спроса на первичном и вторичном рынке, главным определяющим фактором является цена. При прочих равных условиях покупатели отдают предпочтение готовому жилью. При этом основная доля воронежцев предпочитает покупку новостроек в монолитно-кирпичных домах современного типа. Спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, как наиболее ликвидные и недорогие. Наиболее востребована недвижимость в Коминтерновском районе города, в первую очередь, в Северном микрорайоне.

— В декабре средневзвешенная цена предложения квартир в Воронеже незначительно снизилась на 0,52% до 83 118 руб./кв. м (83 548 руб./кв. м на конец ноября 2022 года). В сегменте вторичного жилья цены на квартиры незначительно снизились на 0,75%, по новостройкам выявлен рост цен на 0,49%.

 
По вторичному жилью зафиксировано значительное снижение цены на 7,48% для 4- и более комнатных квартир, после роста в прошлом месяце. Стоимость двух- и трехкомнатных квартир в новостройках выросла в среднем на 3,48 и 9,21% соответственно.

 
В сегменте вторичного жилья снижение цены зафиксировано в Центральном (-2,26%), Ленинском (-10,47%) и Левобережном (-2,67%) районах города, в Советском и Железнодорожном районах города цены выросли на +2,65% и +1,26% соответственно. В сегменте вторичного жилья зафиксировано снижение цен на «брежневки» (-1,12%), квартиры современной постройки (-2,93%). Рост цены выявлен на «сталинки» (+5,38%), «хрущевки» (+3,55%) и «чешки» (+1,01%).

 
В сегменте новостроек в Коминтерновском (-3,59%), Ленинском (-20,92%), Железнодорожном (-5,36%) и Левобережном (-5,99%) районах города цены показали снижение, в свою очередь, цены на квартиры в Центральном и Советском районах города выросли на 1,55% и 3,71% соответственно. Цены на монолитные новостройки снизились на 3,12%.
Динамика цен предложения квартир Воронежа за декабрь 2021г. – декабрь 2022г.

Москва

Уходящий год был полон на события, которые серьезно повлияли на рынок московской недвижимости. Начало года выдалось спокойным, цены на вторичном и первичном рынке продолжили небольшой рост и уже в январе 2022 года средняя стоимость на первичном рынке достигла 305 296 руб./кв.м., на вторичном рынке — 266 568 руб./кв.м.

 
В марте на кратковременном ажиотаже цены на новостройки достигли исторического максимиума 377 589 руб./кв. м., прибавив в почти 24%. Рынок вторички был более инертен и своих максимальных значений достиг лишь к маю, когда был зафиксирован уровень 279 714 руб./кв.м.

Первичный рынок отличался большей волатильностью. После резкого всплеска в марте к апрелю маю ажиотажный спрос иссяк и цены на новостройки быстро вернулись к уровням начала года, а в начале осени начали постепенное снижение.

Начало программы господдержки и программ льготного финансирования застройщиками весной поддержали спрос на первичном рынке и до конца лета-начала осени цены находились в коридоре 300-307 тыс. руб./кв. м. Но к началу осени спрос не смог удержаться в прежних объемах и цены на новостройки начали снижаться, достигнув в ноябре 283 924 руб./кв.м.
Коррекция от максимальных уровней марта составила почти 16%.

 
Ситуация на вторичном рынке Москвы в 2022 году была менее волатильной. После достижения ценовых максимумов в мае рост цен прекратился и вторичный рынок развернулся в сторону постепенного снижения, которое продолжилось до конца года. Концу года средние цены предложений на вторичном рынке Москвы приблизились к показателям конца 2021 и началу 2022 года.
Всего в январе-ноябре 2022 года по данным Росреестра по Москве зарегистрировано 118 607 договоров купли-продажи (мены) жилья. Разница с аналогичным значением прошлого года 21,2% (150 565).

 
Динамика количества сделок по первичном и вторичном рынке показывает, что после сильного провала в мае рынок вторички постепенно адаптируется к существующим реалиям, в том числе и к текущим ставкам по ипотеке. Что нельзя сказать про первичный рынок. Вся активность рынка новостроек, начиная с июня 2022 года поддерживалась за счет мер поддержки строительной отрасли, которые анонсировало Правительство весной и программами субсидирования ипотечных ставок, предлагаемыми самими застройщиками. Но даже это уже вряд ли вернет спрос на первичку на уровни летних месяцев, о чем наглядно показывает статистика Росреестра.

По итогам 2022 года количество новых предложений на вторичном рынке постепенно росло. Исключением был февраль и март, когда наблюдалось его резкое сокращение. Несмотря на снижение количества новых предложений в декабре, в целом на конец года объем предложений остается достаточно высоким, почти на 20-25% выше, чем в среднем на период начала года.

Константин Ламин, аттестованный аналитик рынка недвижимости (РГР):
— К концу 2022 года цены на вторичную недвижимость в московском регионе продолжают постепенное снижение в рамках уже очевидного среднесрочного тренда. По итогам года средняя медианная цена предложения 1 кв. м московской недвижимости на вторичном рынке на 30 ноября 2022 года составила 264 759 рублей.

 
Средняя медианная цена на 1-комнатные квартиры на вторичном рынке составила 279 480 руб./кв. м , на 2комнатные квартиры 264 759 руб./кв.м., 3-х комнатные квартиры 247 900 руб./кв. м
По итогам 12 месяцев с декабря 2021 года по декабрь 2022 года рынок вторички показал небольшую отрицательную динамику -0,83%, просадка цен на первичном рынке по итогам 11 месяцев оказалась более высокой: -4,8%. Количество новых предложений на вторичном рынке остается достаточно высоким, что оказывает существенное давление на цены.

Ситуация на первичном рынке развивается также в негативном сценарии. Количество сделок последних месяцев почти вдвое сократилось по сравнению с началом года. Средние цены также начали снижаться. Сохранение мер господдержки строительной отрасли, но при этом увеличение льготной ипотечной ставки до 8% вряд ли в корне изменят ситуацию со снижающимся спросом на новостройки. Поэтому есть вероятность, что в 2023 году темпы снижения на первичном рынке сохранятся.

Традиционно ожидаемый рост активности рынка в предновогодние месяцы 2022 года не произошел, в том числе и по причине недавнего увеличения ставок по ипотечным кредитам на вторичное жилье. Вследствие чего в декабре мы увидели еще небольшую коррекцию цен вниз.

Цены на вторичном рынке скорее всего продолжат плавное снижение по крайней мере до конца февраля 2023 года, после чего может наблюдаться их стабилизация к марту апрелю. Дальнейшее развитие ситуации будет во многом зависеть от того, как будут меняться ставки ипотечного кредитования на вторичном рынке, общей макроэкономической ситуации в стране.

Цены на первичном рынке также будут находиться под сильным давлением низкого платежеспособного спроса. Вероятность дальнейшей коррекции вниз высока.