«Продам квартиру. Срочно»: на вторичном рынке рекордное количество объявлений о срочной продаже

Доля объявлений со срочными продажами обновила максимум и достигла 4%. П Количество объявлений в целом по всему рынку с марта выросло на 29%, число срочных продаж – на 85%. П Максимальная доля срочных продаж - в Махачкале, Ставрополе, Краснодаре и Ростове-на-Дону). По количеству квартир со срочными объявлениями лидирует Краснодар, Московская область, Москва. П В 2022 году – две волны срочных продаж: с марта по середину июля и с середины сентября по текущий момент. П Продавцы снижают цены в объявлениях на 5-8% за срочную продажу. Наибольшая скидка во Владивостоке, Махачкале и Севастополе. П Самые дорогие «новинки» со срочной продажей выходили на рынок в первые дни частичной мобилизации. П Каждая пятая квартира со срочной продажей – в новом доме. П В Москве увеличилось количество объявлений о срочных продажах в престижных районах в центре города и на севере. В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Московская и Ленинградская области Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.

1. Доля срочных продаж – максимальная за два года

На вторичном рынке недвижимость крупных городов впервые доля объявлений со срочными продажами достигла 4%, это максимальные отметки за последние три года. Рост доли таких квартир в продаже начался в марте: 1 марта только 2,8% квартир продавались срочно, 1 апреля доля выросла до 3,4%, а еще через месяц – на 1 мая 2022 года – до 3,7%. Локальный максимум был отмечен 1 июля 2022 года – 3,9%, после чего показатель пошел на спад – 1 сентября доля срочных продаж была на уровне 3,7%. Но к 1 октября – снова рост до 3,9%, 1 ноября – до 4%. В абсолютном выражении количество объявлений о срочных продажах достигло 12,5 тыс. – это на 85% раз больше, чем в начале марта 2022 года и в целом – максимум за все время. Количество объявлений в целом по всему рынку за тот же период увеличилось только на 29%. Максимальная доля срочных продаж в начале ноября 2022 года – в Махачкале (13,7%), Ставрополе (7,8%), Набережных Челнах (6,7%), Краснодаре и Ростове-на-Дону (6,3-6,4%). В Москве и Московской области – 3% и 3,2% соответственно. В Санкт-Петербурге – 3,6%. Практически не планируют совершать срочные продажи (менее 2% срочных объявлений) – во Владивостоке и Перми. По количеству квартир со срочными объявлениями лидирует Краснодар (1,7 тыс.), Московская область (1,4 тыс.), Москва (1,34 тыс.) и Санкт-Петербург (1,2 тыс.). 

2. Доля срочных продаж растет после 24 февраля и 20 сентября

Основной пик роста доли квартир со срочными продажами пришелся на период после 2 марта 2022 года, рост продолжился до 3 мая, после чего в течение недели доля срочных продаж снизилась, однако по завершению каникул доля объявлений со срочными продажами снова пошла в рост, который продолжался до середины лета – на тот момент «срочных» продаж было 3,9%– локальный максимум. Далее доля срочных продаж снижалась до середины сентября и составила 3,64%, после чего с 18 сентября снова фиксируется увеличение доли срочных продаж как по доле, так и по количеству объявлений. То есть активность собственников по срочным продажам стала расти еще за несколько дней до объявленной частичной мобилизации. В середине октября, то есть через месяц второй волны «срочных продаж» доля таких объявлений показала минимальное снижение, но все равно остается на высоком уровне относительно начала года. 

3. Продавцы делают снижают цены в объявлениях 5-8% за срочную продажу

Проведение срочных сделок зачастую подразумевает наличие дисконтов. Средняя стоимость квадратного метра по объявлениям со срочными продажами на начало ноября 2022 года – 100,8 тыс. р. против 106,1 тыс. в среднем по всему вторичному рынку. То есть в среднем дисконт составляет 5,1%. Средняя стоимость квартир по объявлениям со срочными продажами – 5,26 млн рублей против 5,69 в среднем по всему рынку, разница – 7,5%. Более низкая стоимость квартир, продающихся срочно, отмечена для абсолютного большинства локация, попавших в выборку: 35 из 39. Исключением – Санкт-Петербург, где средняя стоимость кв. м по объектам со срочными продажами – аналогичная, как и по всему рынку в среднем, в Ленинградской области - дороже на 0,4%. В Тольятти, где, несмотря на срочность сделки, такое жилье дороже на 6%, а в Новокузнецке – на 3,6%. Разрыв в средней стоимости кв.м. стал увеличиваться с весны 2022 года: в начале марта 2022 года жилье, продающееся срочно, в среднем стоило на 4,7% дешевле, чем жилье по рынку в среднем. Далее скидка превысила 5% и достигла максимума в июле (5,8%). Наибольшие дисконты за срочную продажу (от 10%) фиксируется во Владивостоке (-10,5%), несмотря на минимальную долю срочных продаж в процентном выражении от всего предложения. Большие скидки в Махачкале (13%), Севастополе, Пензе, Ярославле, Екатеринбурге. В Москве – скидка небольшая, всего 3,2%. 

4. Самые дорогие «новинки» со срочной продажей выходили на рынок в первые дни частичной мобилизации

После объявленной мобилизации количество «новинок» рынка со срочными продажами увеличивается, за полтора месяца число новинок оказалось на 80% больше чем в конце августа и первой половине сентября. Причем в первые две недели прирост был относительно небольшим – на уровне 19%, но уже с середины октября продавцы стали активнее выводить в продажу «срочные» объявления. Средняя стоимость нового предложения с отметкой о срочной продаже - выше, чем по всем «новинкам» в целом – на 2,8% (по цене кв.м.). Причем до частичной мобилизации даже со срочной продажей средняя цена «квадрата» была на 3,7% выше, чем по всем новинкам в целом. После 21.09 разница в цене сократилась до 2%. Самые дорогие «новинки» со срочными продажами выходили на рынок в период 23-27 сентября, после чего на фоне снижения спроса продавцы выводят новые объемы дешевле. Несмотря на то, что в среднем квартиры срочно продаются с дисконтом 5-8%, на рынок жилье со срочной продажей выходит дороже, чем обычные новинки рынка, где оперативная продажа не требуется.

5. Каждая пятая квартира со срочной продажей – в новом доме

Каждая пятая квартира с пометкой срочно продается в новом доме, построенном за последние три года: с 2018 по 2021 гг. Причем каждое десятое объявление – в доме 2021 года ввода в эксплуатацию. Это говорит в том, что среди продавцов – немало инвесторов, которые в срочном порядке выводят ранее вложенные средства.

6. Несмотря на меньшую стоимость и срочность, сроки поиска покупателя почти не сокращаются

Средний срок экспозиции для объявлений со срочной продажей незначительно ниже, чем в среднем по рынку: 120 дней на начало ноября 2022 года против 129 дней в среднем по рынку. Наибольшая разница в сроках продажи наблюдалась весной 2022 года – в начале апреля, мая и июня объявления с отметкой «срочно» продавались на 11-13 дней быстрее, чем квартиры в среднем по рынку, но уже с августа разница в сроках - минимальна.

7. Какие столичные квартиры распродают срочно

Эксперты Циан.Аналитики сравнили, насколько отличается структура предложения со срочными продажами в Москве на начало ноября и начало сентября 2022 года, а также где и в каком бюджете проще найти квартиру, продающуюся срочно. Комнатность Основная часть квартир со срочными продажами – это двухкомнатные варианты (40%), за два месяца доля остается той же (41% в сентябре). Еще 30% и в ноябре, и в сентябре – однокомнатные квартиры. Незначительно (+2 п.п.) выросла доля трехкомнатных квартир в общем предложении со срочными продажами: с 24% до 26%. Доля многокомнатного жилья – 4-5%. Средняя площадь квартиры со срочной продажей в ноябре 2022 года составила 55,3 кв.м. против 54,5 кв.м. в начале сентября. Средняя стоимость осталась прежней – на уровне 16,4 млн рублей. Средняя цена квадрата при “срочных” продажах при этом снизилась с 301,5 тыс. до 296,3 тыс. – на 2%. Срок экспозиции по объектам со срочной продажей в Москве вырос на 5 дней: до 118 дней в начале ноября 2022 года. Основная часть доля квартир со срочными продажами предлагается в ЗАО и НАО в ноябре 2022 года, в сентябре эти округа также были в лидерах. Наблюдается рост предложения о срочных продажах в САО, который поднялся в рейтинге по количеству таких объявлений с 5 на 3 место, в также – ЦАО (с 10 места на 7). Таким образом, объем предложения о срочных продажах активно наращивается в престижных и традиционно дорогих локациях в последние два месяца. Почти четверть от всего количества квартир со срочными продажами (22,5%) – в 10 районах Москвы: Сосенское, Пресненский, Можайский, Хорошево-Мневники, Раменки, Московский, Внуковское, Филимонковское, Филевский парк, Басманный. Последний район – только в ноябре вошел в топ-10 лидеров по количеству объявлений со срочными продажами, а Пресненский район поднялся с 6 на 2 место.

 

Округ	Доля предложения со срочными продажами от общего по Москве	Динамика с сентября	Место ноябрь 2022	Место сентябрь 2022	Доля объявлений о срочных продажах, ноябрь	Доля объявлений о срочных продажах, сентябрь
ЗАО	14,1%	1,0%	1	1	3,2%	2,6%
НАО	12,7%	0,7%	2	2	3,5%	2,7%
САО	11,2%	1,0%	3	5	3,1%	2,4%
ЮАО	10,3%	-0,2%	4	3	3,0%	2,7%
ЮВАО	10,1%	-0,3%	5	4	3,0%	2,7%
СВАО	8,5%	0,5%	6	8	2,8%	2,3%
ЦАО	8,5%	1,6%	7	10	3,6%	2,7%
ВАО	7,4%	-1,7%	8	6	2,6%	2,7%
ЮЗАО	7,0%	-1,6%	9	7	2,3%	2,4%
СЗАО	6,2%	-1,2%	10	9	2,6%	2,8%
ЗелАО	2,2%	-0,9%	11	11	4,1%	5,0%
ТАО	1,8%	0,9%	12	12	4,2%	1,8%

Источник: Циан.Аналитика 

 «В 2022 году мы наблюдаем уже вторую волну «срочных» продаж на фоне миграционных процессов и снижения спроса, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Несмотря на рекордную долю таких объявлений, продавцы не готовы идти на большие скидки, но при этом у покупателей появляется больше возможностей для торга уже в процессе предметных переговоров, а не на этапе поиска объявлений. Удерживать средние цены позволят относительно доступна ипотека, которой не было весной 2022 года, что привело на тот момент к более стремительному и продолжительному росту срочных продаж, в отличие от осени 2022 года».