Аналитики Циан подвели итоги июля на первичном рынке столичного региона. Впервые с мая 2019 г. средние цены в регионе показали минимальное снижение. Объем предложения вернулся к допандемийному. Количество сделок увеличивается второй месяц подряд, но рынок “потерял” пятую часть в сравнении с прошлым годом.
П В июле продолжается рост числа сделок после весеннего падения - за месяц спрос увеличился в целом по региону на 13%. Количество сделок достигло 10,1 тыс. Рынок Подмосковья восстанавливается быстрее, чем рынок столицы.
П 81% ДДУ на первичном рынке Московского региона в июле 2022 г. прошло с ипотекой - это рекордный показатель за все время. Льготная ипотека и собственные программы субсидирования от застройщиков восстанавливают рынок новостроек.
П Цены впервые с мая 2019 г. показали небольшое снижение и в Москве, и в области на -0,7%. Фактически стоимость продолжает стагнировать третий месяц. Средняя цена “квадрата” в Москве - 321,2 тыс. рублей., в Московской области - 165,3 тыс. рублей.
П Объем предложения увеличивается 4-ый месяц подряд - относительно июня количество лотов в продаже выросло на 2% и достигло 90,7 тыс. штук. Причина роста в низком спросе и активизации застройщиков по выводу новых проектов в последние 3 месяца.
П В июле 2022 г. девелоперы Московского региона заработали 127,3 млрд рублей (на 9% больше, чем месяцем ранее). Средний чек приобретенной квартиры снизился, в результате чего выручка выросла не так сильно, как продажи.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
I. +13% ДДУ за месяц - рынок продолжает восстанавливаться
В июле на первичном рынке Московского региона было заключено 10,1 тыс. сделок - это на 13% больше, чем в июне 2022 г., но все же меньше, чем годом ранее (на 20% меньше, чем в июле 2021 г.). Второй месяц подряд рынок восстанавливается после весеннего падения (в июне рост числа сделок на 20% относительно мая - месяца с минимальными показателями спроса). Действие льготной ипотеки и программ по стимулированию спроса от застройщиков (дополнительное субсидирование льготной ставки), а также нереализованный весной отложенный спрос ведут к росту активности покупателей в новостройках.
Динамика числа сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
Источник: Циан.Аналитика
Больше всего сделок (4,8 тыс. штук) было заключено в Москве в старых границах, далее по популярности - Московская область (3,8 тыс. ДДУ) и Новая Москва (1,4 тыс. ДДУ). Максимальный прирост спроса за месяц демонстрирует Новая Москва (+16%), минимальный - Москва в старых границах (+10%). В более дешевых локациях (Новая Москва и область) спрос восстанавливается быстрее.
Динамика числа сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
Количество сделок, тыс. штук
Динамика числа сделок
июл.21
июн.22
июл.22
за год
за месяц
Москва
5,6
4,4
4,8
-13,7%
10,3%
Новая Москва
2,0
1,2
1,4
-26,6%
15,8%
Московская область
5,1
3,3
3,8
-25,0%
14,5%
Московский регион
12,6
9,0
10,1
-20,2%
12,6%
Источник: Циан.Аналитика
II. 80% сделок - с ипотекой
Доля сделок с ипотекой от общего числа ДДУ продолжает увеличиваться - в июле сразу 81% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошло с привлечением заемных средств. Это максимальный показатель за все время наблюдений. Такая динамика вместе с ростом числа сделок отражает важность низких ставок по ипотеке для рынка недвижимости. Действие льготной программы под 7% годовых и все большее распространение специальных программ от застройщиков с еще более низкими ставками оживляют рынок после весеннего падения.
Максимальный прирост доли сделок с ипотекой в Москве в старых границах +3 п.п. за месяц (до 78%), в Московской области рост на 2 п.п. (до 86%), в Новой Москве показатель не изменился (81%).
Доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона
Источник: Циан.Аналитика
III. Цены пошли вниз?
Последние месяцы на первичном рынке Московского региона наблюдается ценовая стагнация. “Квадрат” меняется в цене в пределах 1%. В июле цены, впервые с мая 2019 г., показали небольшое снижение и в Москве, и в Московской области, но говорить о развороте динамики рано - сокращение составило всего 0,7% (и в столице, и в области), т.е. фактически цены продолжают стагнировать. Наиболее заметное снижение в Москве в старых границах -1%, в Новой Москве и области - по 0,7%.
Такая динамика объясняется осторожностью застройщиков в части индексации цен из-за слабых продаж в апреле и мае. Даже несмотря на рост числа сделок, многие застройщики не провели ежемесячное повышение цен. Кроме того, в последние 2 месяца на рынок выходит больше новинок, чем весной, средние цены в них тоже ниже, чем до начала кризиса.
В итоге средняя цена квадратного метра в Москве в конце июля 2022 г. составляет 321,2 тыс. рублей., в Московской области - 165,3 тыс. рублей.
Средняя стоимость кв.м. и динамика цен за месяц в Москве
Средняя стоимость кв.м. и динамика цен за месяц в Московской области
Источник: Циан.Аналитика
IV. Объем предложения вернулся к допандемийному уровню
Объем предложения на первичном рынке Московского региона увеличивается 4-ый месяц подряд - относительно июня количество лотов в продаже выросло на 2% и достигло 90,7 тыс. штук. Такого высокого значения не было с февраля 2020 г., т.е. с начала пандемии коронавируса.
Увеличение числа лотов связано с двумя причинами: во-первых, лоты дольше находятся в продаже за счет низкого спроса, во-вторых, застройщики активизировались после задержки проектов с начала года - они предпочли вывести объекты, по которым получена разрешительная документация, в реализацию (издержки на ее повторное получение представляются им выше рисков слабых продаж на кризисном рынке).
В июле стартовали продажи в 51 новом корпусе (столько же, сколько в июне). Больше всего новинок вышло в Москве в старых границах - 37 штук, 11 - в Московской области и 3 в Новой Москве. Среди новых ЖК 7 проектов в Москве и 1 в области (ЖК “Каштановая роща” в Одинцово). Кроме того, на рынок продолжает выходить много проектов с продажами не по ДДУ (аукцион, ДКП и др.), но они не учитываются нами в этой статистике.
Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона
Источник: Циан.Аналитика
V. Продажи выросли сильнее, чем выручка
В июле 2022 г. выручка девелоперов Московского региона составила 127,3 млрд рублей (на 8,9% больше, чем месяцем ранее). Разрыв меньше, чем по количеству сделок (там 12,6%), что говорит о том, что уменьшилась средняя стоимость квартиры в сделке. Действительно, в июне средняя стоимость приобретенной в Московском регионе квартиры составила 13,1 млн рублей, а в июле - 12,9 млн рублей. Связано это с тем, что покупатели с целью экономии бюджета приобретают более доступные лоты (с меньшей площадью, с худшими планировочными решениями, в менее престижных локациях). К тому же, в июле на рынке зафиксировано минимальное снижение цен.
Часть заработанных девелоперами средств идет на субсидирование пониженных (относительно ставки по льготной ипотеке) ставок, поэтому реальные доходы застройщиков меньше.
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в июле 2022 г. 5 из 10 проектов-лидеров находятся в Московской области - это традиционно для рынка (здесь более крупные ЖК с менее высоким уровнем цен). Необычно, что 4 из 10 проектов расположены в Москве в старых границах и всего 1 в Новой Москве - обычно ТиНАО опережает “старую” Москву. Вероятно, это связано с малым числом новинок рынка в последние месяцы в Новой Москве и большим в “старой”.
Лидеры продаж в июле 2022 г. в Московском регионе*
Проект
Локация
Кол-во сделок
Средняя стоимость кв. м в сделке., тыс. рублей
Средний чек сделки, млн рублей
Пригород Лесное
Московская область
265
154,5
6,7
Бунинские луга
Новая Москва
248
234,9
9,7
Томилино Парк
Московская область
192
158,9
6,8
Мытищи Парк
Московская область
176
178,5
7,6
Левел Южнопортовая
Москва
158
351,2
15,1
Прибрежный парк
Московская область
156
168,0
6,7
Левел Мичуринский
Москва
153
421,5
22,7
Люберцы 2018-2023
Московская область
150
191,2
7,8
Молжаниново
Москва
145
221,8
9,4
Символ
Москва
145
373,0
17,7
*Учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).
Источник: Циан.Аналитика
“Июль 2022 г. для первичного рынка Московского региона выделился сразу несколькими заметными событиями: во-первых, средние цены впервые с 2019 г. показали небольшое снижение и в области, и в столице (хотя говорить о развороте рынка рано), во-вторых, на рынке зафиксирован рекорд по доле сделок с привлечением ипотеки - сразу 81%, в-третьих, объем предложения превысил 90 тыс. лотов и практически вернулся к допандемийному уровню (свою роль сыграли и низкие продажи весны, и активизация застройщиков), – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В настоящее время рынок находится в стадии восстановления. Снижение ставок по ипотеке за счет действия обновленной льготной ипотеки и специальных программ от застройщиков (“нулевая” ипотека) позволило рынку прекратить падение в июне и постепенно наращивать спрос”.
Компания: ЦИАН
Количество показов: