Гуттаперчивые офисы

Текущее состояние рынка офисной недвижимости в Москве иначе как лихорадкой не назовешь. С одной стороны - рекордный ввод новых площадей, с другой – сильное падение спроса. Компании в погоне за экономией ищут офисы с низкими ставками и мелкой нарезкой, собственники пытаются зафиксировать убытки. Каждая из сторон пытается выжать максимум. У кого в нынешней ситуации больше шансов на победу, какие офисы будут востребованы в кризис, и что будет со ставками аренды, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom.

- Иван, можно ли говорить о том, что кризис на рынке офисной недвижимости начался раньше, чем в других сегментах?
- Действительно, проанализировав примеры прошлых лет, мы заметили, что офисный сегмент всегда более чутко реагирует на кризис, чем сегмент торговых или складских помещений. Связано это в первую очередь с таким явлением как эластичность спроса. Покупатель ведет привычный образ жизни, приобретает привычные вещи еще спустя несколько месяцев после начала кризиса. Компании же это чувствуют гораздо острее и уже с первых дней начинают сокращать штат, уменьшать занимаемые площади.

- А если сравнивать в этом контексте жилую и офисную недвижимость?

- Жилая недвижимость в условиях кризиса чувствует себя гораздо комфортнее коммерческой, в частности офисной. При этом надо оговориться, что максимально просевшим на сегодняшний день в Москве является рынок аренды жилья в верхнем ценовом сегменте, спрос на котором в значительной степени обеспечивали экспаты, сотрудники иностранных компаний. До недавнего времени они могли позволить себе платить максимально высокие ставки, особенно в центральной части города. Но сегодня кто-то потерял работу, кто-то вернулся на родину, и рынок дорогого жилья сильно просел.

- Согласны ли вы с тем, что сейчас требуются новые форматы офисной недвижимости? Возможно, на рынке уже появились какие-то уникальные решения?
- В числе подобных решений можно называть появившиеся на рынке какое-то время назад тематические территории. Это, например, преобразованные в творческие кластеры бывший завод «Флакон», кондитерская фабрика «Красный Октябрь», завод «Арма», наш проект «Технолофт». То есть, комплексы, которые собрали под своей крышей компании определенной направленности. Они позиционируются как пространство для креативного бизнеса, например, дизайнерских компаний. А когда на одной территории собираются смежные бизнесы, создается эффект синергии: вся инфраструктура, имеющаяся в кластере, способствует взаимодействию компаний друг с другом.
К этой же категории относятся и технопарки. Думаю, подобные территории уникальны и потому меньше всего подвержены кризисным влияниям. Впрочем, вряд ли это направление станет приоритетным, поскольку создание технопарков, целевых комплексов довольно дорогостоящее предприятие. Оно требует большего объема инвестиций на старте.
Сейчас, скорее всего, будут пользоваться спросом недорогие офисные комплексы – «В», «В минус». При условии, что эти помещения в них отремонтированы и готовы к въезду.

- Как вы считаете, можно ли решить ситуацию с пустующими бизнес-центрами? Ведь сейчас налицо перенасыщение рынка. Но арендодателям надо как-то привлекать в свои помещения арендаторов.
- Ситуацию можно рассматривать с двух сторон. Одна из них – максимально гибкая экономическая, финансовая политика по отношению к арендатору. Хотят этого собственники или нет, но им придется снижать ставки, особенно номинированные в долларах. Представлять максимально адаптированные под арендаторов помещения с ремонтом, предлагать каникулы на период переезда.
В то же время при снижении стоимости квадратного метра, особенно если речь идет о долларовой цене, повышается спрос со стороны инвесторов и покупателей. Неарендованные площади совсем необязательно сдавать, их можно продать. Всегда стандартно считалось, что из 100% предложения офисов 80% арендуется, а 20% покупается. Сейчас эта пропорция будет смещаться в сторону покупки именно по причине дешевеющего квадратного метра. Многие инвесторы поймут, что сейчас подходящее время для капиталовложений.

- Как сейчас ведут себя собственники пустующих помещений: удерживают арендаторов, снижают ставки? Насколько в целом в процентном отношении снизилась ставка?
- Безусловно, снижают. Ведь доля вакантных площадей растет. На сегодняшний день пустует более 25% А-класса и 12-13% В-класса. В отдельных случаях, например, на территории Москва-Сити, где достаточно большой объем предложения, доля вакантных площадей доходит до 40%.
Что делать собственникам, частично я уже ответил – быть гибче. Охотнее идти на диалог с арендатором, который уже находится на территории. В нынешней ситуации это самый эффективный способ. В большинстве случаев арендодателю финансово более выгодно дать дисконт текущему арендатору и сохранить поток, нежели расторгнуть договор и экспонировать помещение несколько месяцев, не получая ничего.

- Расскажите про проект «Технолофт». Почему вы считаете его жизнеспособным в кризисные времена?
- Наш проект «Технолофт» изначально планировался как чисто офисный. Но потом, когда мы детально изучили район, ознакомились с ситуацией на офисном рынке, то поняли, что первичная концепция объекта нецелесообразна. Тогда родилась идея территории для бизнеса. Дело в том, что архитектурно и конструктивно «Технолофт» уникален. На небольшой территории расположено всего десять небольших строений общей площадью всего 8 500 кв.м. Это бывшие производственные здания с большой высотой потолков, до 6 м, средняя площадь каждого объекта - порядка 500-600 кв. м.
Под крышей одного строения может разместиться небольшая компания, средний бизнес. Это могут быть предприниматели, производители, дистрибьюторы, у которых есть возможность на арендуемой площади разместить как офисы, так и склады или производства, шоу-румы. Сейчас компаниям, нуждающимся в таких площадях, приходится снимать какие-то старые заводские территории, а чаще всего – разрозненные объекты, разбросанные по разным районам Москвы. Это не очень удобно с точки зрения логистики. В нашем случае они могут под одной крышей разместить все необходимые части предприятия. В Москве такие предложения довольно редки.

- Как повлияли санкции на рынок коммерческой недвижимости? Правда ли, что западные компании стали массово закрывать офисы в России?
- Так и есть. Западные компании либо закрывают, либо существенно сокращают объем занимаемых помещений. Это закономерно: бизнес сужается, больше нет таких потребностей в аренде офисного пространства, как прежде. Помимо западных компаний к той же категории можно причислить российские предприятия, чей бизнес связан с импортом товаров и услуг из-за рубежа, закупочная цена которых номинирована в долларах или евро. Они, по сути, получили столь же серьезный ущерб – как в связи с санкциями, так и с ослаблением нацвалюты.

- Чего в целом ждать от рынка коммерческой недвижимости в 2015 году?
- Этот год будет очень непростым. Если говорить про офисный сегмент, то, думаю, основная динамика будет связана с переездом компаний из одних бизнес-центров в другие - из более дорогих в те, что подешевле, из А-класса в В-класс, из В+ в В-. Будут меняться метражи. Здесь предвидится основной объем сделок.
Кроме этого, мы, безусловно, увидим больше стрессовых ситуаций, когда кредитная нагрузка, возможно, заставит владельцев продавать недвижимость с дисконтом.
И в целом понижение стоимости, номинированной в долларах, будет стимулировать спрос. Пока инвестор сидит и ждет, когда же наступит дно. Тогда в какой-то момент он примет решение конвертировать свои долларовые сбережения в квадратный метр.