Инфраструктурные обязательства по желанию

Изучая рекламные проспекты многих современных жилых проектов, диву даешься разнообразию и насыщенности предусмотренной инфраструктуры. Однако часто на деле девелопер ограничивается строительством детской и спортивной площадок, остальное остается на бумаге. Как понять, что обещания застройщика не пустой звук, какой объем и формат инфраструктуры необходим жилью и апартаментам, и сколько тратят на это девелоперы, специально для портала RussianRealty рассказывает коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов.

- Иван, давайте для начала разберемся, что вообще должна включать инфраструктура жилого комплекса, какие опции являются обязательными, а какие - дополнительными?
- Важно сразу разделить инфраструктуру на социальную и бытовую. Есть еще инженерная, но эта тема отдельной дискуссии. К социальной относятся детские сады, школы, поликлиники, больницы и т.д. И на сегодняшний день обязательства по обеспечению определенным объемом соц. инфраструктуры на тысячу жителей город как правило перекладывает на девелоперов. Но эта инфраструктура необязательно должна находиться в рамках ЖК, должен соблюдаться минимально допустимый уровень обеспеченности в границах района. При выдаче разрешительной документации город принимает во внимание наличие достаточного количества школ, детских садов и больниц в районе, но не обязывает девелопера строить это именно в рамках комплекса. Что касается бытовой инфраструктуры (магазины, рестораны, предприятия сферы услуг и т.д.), то этот вопрос не имеет универсального ответа, во-первых поскольку строительство бытовой инфраструктуры не является обязательной для девелопера частью, а во-вторых потому что это уже особенности проекта и локации. Жилой комплекс может быть полностью лишен внутренней бытовой инфраструктуры, и его обитателям придется ориентироваться исключительно на те предприятия обслуживания, которые находятся в районе. Однако опыт последних лет показывает, что именно внутренняя инфраструктура позволяет обеспечить комфорт жизни в доме. Сюда относятся продуктовые и хозяйственные магазины, рестораны, предприятия бытового обслуживания, химчистки, ремонты и даже банки.

- Что все-таки является обязательным в инфраструктуре любого проекта, как апартаментного, так и классического жилого комплекса, где люди могут получить постоянную регистрацию?
- Как я сказал ранее, обязательной с точки зрения взаимодействия с городом составляющей являются только объекты социальной инфраструктуры.
Что касается апартаментов, то на сегодняшний день вопрос с социальной инфраструктурой, к сожалению, до сих пор до конца не решен. При строительстве апартаментов застройщик вправе самостоятельно решать будет ли он строить инфраструктурные объекты или нет.

- Некоторые девелоперы, продающие квадратные метры на начальном этапе строительства, обещают, что в будущем проект преобразиться в «город-сад», а потом не выполняют свои обещания. Есть какие-то способы обезопасить себя и свои вложения и проконтролировать, чтобы обещанные детский сад, детская площадка, спортивные объекты все же были выполнены?
- То, что обещают девелоперы на старте, это часто просто маркетинговая история. Разумеется, чтобы сделать продукт «вкусным» и привлекательным для покупателя, в рекламе всегда обещается максимум преимуществ проекта. Но не все обещания можно реализовать в рамках проекта как отдельную коммерческую историю. А любая внутренняя инфраструктура, будь то ресторан или продуктовый магазин - это коммерческая история, другими словами, – бизнес. Причем бизнес, который в последующем будет зарабатывать деньги. Поскольку девелоперы не занимаются операционным бизнесом, теми же детскими садами или спортивными клубами, то должен быть отдельный коммерческий оператор, который станет в дальнейшем вести этот бизнес.
Обезопасить себя здесь можно только своей же наблюдательностью. Судите сами, если, например, в проекте подразумевается наличие ресторана или спортивного клуба на закрытых территориях, которые удалены от остальной инфраструктуры района, то логично предположить, что такие объекты территории никогда не будет востребованными, а значит – коммерчески успешными. Соответственно, все это рекламы ради.

- Влияет ли на инфраструктурную начинку класс жилого комплекса?
- Все зависит от локации, размещения комплекса, и неважно, «эконом» это, «бизнес» или «элит». Если комплекс находится в районе с развитой инфраструктурой, то нет никакой необходимости делать там какую-то инфраструктуру. Другое дело, когда это масштабные проекты на полмиллиона квадратных метров. Конечно, в рамках подобных проектов не может отсутствовать инфраструктура, потому что речь идет об огромном количестве людей, которым необходимо удовлетворять свои ежедневные, бытовые, социальные потребности.
Но как раз частая ошибка большинства застройщиков массового жилья в том, что не продумывается в принципе концепция проекта, инфраструктурная составляющая должным образом не продумывается. Как правило, первые этажи жилых домов в их проектах – это «помещения свободного назначения». И на момент разработки проекта они уделяют минимум внимания тому, что это действительно будет. Будет ли это магазин продуктов, салон сотовой связи, банк или ресторан. И в будущем есть сложности, потому что помещение, которое спроектировано с отступлениями от потребностей будущих операторов, в последующем будет не востребовано и с трудом будут находиться будущие арендаторы или покупатели, которые будут вести там свой коммерческий бизнес.

- А если брать апартаментные проекты, то какая инфраструктурная составляющая предполагается у них?
- По нашему проекту ApartVille значительный процент полезной площади уходит на внутреннюю инфраструктуру. Это связано с особенностями редевелопмента и особенностями архитектуры и планировок проекта. Например, у нас есть первый этаж со значительной «глубиной» этажа и низкой инсоляцией, поэтому там невозможно было разместить апартаменты или таунхаусы. Так получилось, что ответ нам был подсказан самой конфигурацией проекта.
В ApartVille предусмотрена достаточно развитая инфраструктура. Там будет расположен фитнес-клуб, продуктовый магазин, два помещения банков, два больших ресторана, лобби-бар на первом этаже. Кроме этого на территории предусмотрено размещение детского сада и автомоечного комплекса.
Причем в нашем случае это не просто обещания, а уже закрепленные подписанными договорами объекты. Так, например, у нас подписан десятилетний договор аренды с компанией WorldGym, крупнейшим оператором в России в фитнес-индустрии, на 2800 кв.м: большой фитнес с полноценным 25-метровым бассейном, кардиозоной и тренажерным залом.
Кроме этого, мы также подписали недавно десятилетний договор с оператором «Горница-узорница», который занимается развитием детских садов в Москве и области. Так что в состав внутренней инфраструктуры нашего комплекса входит небольшой сад площадью чуть менее 400 кв.м, рассчитанный на три-четыре группы по 11-12 детей в каждой.

- А сколько средств тратится на развитие внутренней инфраструктуры, и в течение какого времени она окупается?
- Для нас бытовая инфраструктура – это не нагрузка, а возможность дополнительно заработать. Мы знаем, как с ней работать, как сделать успешную концепцию, для нас – это бизнес. Просто при определении концепции мы сочли эти площади наиболее эффективными именно для размещения бытовой инфраструктуры. И мы сдаем их по коммерческим ставкам, и в последующем планируем продать опять же по коммерческим ставкам.