АВТОРЫ
Влада СЕЛЕЗНЁВА, Алеся РАЗИНКЕВИЧ (Tranio.ru)
На фоне общего роста цен на европейскую недвижимость некоторые сегменты рынка испытывают настоящий бум: это результат меняющихся потребностей бизнеса и населения в период пандемии, а также следствие демографических трендов.
Эксперты
ЖИЛЬЕм единым
Рост цен на жилую недвижимость Западной Европы стимулируется дешевой ипотекой: в 2020 году средние ставки не превышали 1,5%, а по динамике цен лидировали Венгрия (12,3%), Германия и Нидерланды (по 10,8%). Осенью 2021 года Германия и Нидерланды продолжают входить в первую пятерку по темпам роста цен.
Ставки аренды растут медленнее. Например, по данным берлинского агентства Guthmann, к октябрю 2021 года цены на новостройки в столице Германии поднялись в годовом исчислении на 20%, а ставки аренды — на 13%. Цены на жилье в Афинах за II квартал 2021 года, по данным греческого сайта о недвижимости Spitogatos, выросли в среднем на 5,8%, а ставки аренды — на 2,8%.
По статистике Tranio, основной объем инвестиционных сделок в жилом сегменте в 2021 году приходится на квартиры и апартаменты в Германии с доходностью 4% годовых от аренды и 10% от мезонинных займов на этапе строительства.
СКЛАДывать некуда
Интенсификация интернет-торговли усиливает спрос на логистические центры и склады по всей Европе. В первой половине 2021 года компании электронной коммерции арендовали в Европе рекордные 24% площадей логистического назначения, сообщает JLL. Инвестиции в этот сегмент увеличились почти в два раза по сравнению с 2019 годом, хотя в некоторых странах, включая Германию, продажи снизились из-за дефицита предложений.
За последние пять лет цены на логистическую недвижимость выросли почти втрое, а ставки аренды — в 1,5–2 раза. Во II квартале 2021 году средняя доходность таких объектов в Европе составила 3,9% годовых.
По итогам 2020 года объем инвестиций в супермаркеты Европы увеличился на 40% по сравнению с 2019‑м и достиг €6,7 млрд. По подсчетам PwC, на немецкоговорящих рынках в этом сегменте арендная плата растет быстрее, чем в остальной розничной торговле. Средняя доходность супермаркетов Европы во II квартале 2021 года составила, по данным Savills, 5,4% годовых.
Повышенный спрос на супермаркеты со стороны частных инвесторов наблюдают и в Tranio: каждый третий клиент брокера из России, интересующийся коммерческой недвижимостью Германии, ищет продуктовые супермаркеты с долгосрочными арендными контрактами местных ретейлеров.
Накопить на СТАРОСТИ
Дома престарелых — одна из главных ставок европейских девелоперов. Если в 2019 году почти каждый из них строил микроапартаменты, то в 2021‑м аналогичный тренд отмечен уже в сегменте жилья для пожилых.
Европа продолжает стареть: в некоторых странах граждане старше 65 лет уже составляют более 20% всего населения. Согласно прогнозу Федерального института демографических исследований Германии, к 2030 году стране потребуется 700 тыс. новых мест размещения для престарелых.
Ставки аренды в немецких домах престарелых растут медленно из-за лимитов государственных пособий на оплату пребывания и медицинских услуг: сейчас они составляют 4% годовых.
Во второй половине 2021 года собственники отелей и офисов, обремененные долгами, часто продают их со скидкой. По мнению 84% участников совместного опроса Tranio и IHIF, проведенного в сентябре 2021 года, отельный бизнес вернется к доковидным показателям к 2023–2024 годам. Заработать на оппортунистических проектах можно будет до 20% годовых.
По словам управляющего партнера Tranio Георгия Качмазова, сейчас сложно дешево купить качественные гостиничные объекты в хорошей локации. «Банки — владельцы кредитов, обеспеченных отельными объектами, лояльны к собственникам. Они часто не изымают залоги и дают каникулы или рассрочки по уплате процентов, удерживая таким образом цены».
Купив небольшой отель с дисконтом, можно подготовить его к восстановлению рынка: сделать ремонт, провести оптимизацию и диджитализацию. Эта стратегия может принести около 6% годовых чистой доходности.
Также выигрышной может оказаться смена предложения на долгосрочную или среднесрочную аренду либо переоборудование помещений отеля под коворкинги.
Инвестирование в незавершенные объекты девелопмента несет в себе больше рисков, но оправдывается доходностью 15% годовых и выше. Самые сложные проекты в этой категории связаны с корректировкой градостроительного плана, когда землю, предназначенную под отели или офисы, удается переоформить под строительство жилья или других объектов с более надежным спросом.
Исход таких проектов зависит от того, сумеет ли инвестор согласовать такие изменения: договориться с местными властями и соседями, получить необходимые разрешения. Однако в случае успеха ленд-девелопмент приносит повышенную доходность: порядка 15–20% годовых.
А оно вам зачем НАДО?
Рассматривая инвествозможности, аналитики Tranio нашли ответ на вопрос: «С какой целью наши соотечественники интересуются недвижимостью в Европе?» Так, по мнению респондентов 9‑го ежегодного опроса, проведенного брокером в 2021 году среди 414 экспертов из 35 стран, самые популярные мотивы русскоязычных инвесторов — стать резидентом зарубежной страны, сохранить или приумножить капитал.
В частности, почти половина участников опроса (48%) Tranio считает, что в 2020 году выходцы из России и стран СНГ покупали доходную недвижимость за рубежом прежде всего затем, чтобы получить вид на жительство (ВНЖ) или гражданство в стране покупки. Интересно, что мотив резидентства указывали многие респонденты не только в тех странах, где действуют программы ВНЖ или гражданства за инвестиции в недвижимость (Греция, Испания, Португалия и др.), но и в тех, где «золотые визы» требуют вложений в другие виды активов (71% респондентов в Болгарии, 36% в Италии), а также в странах, где вообще нет резидентства за инвестиции (67% респондентов в Словении, 50% во Франции).
По мнению управляющего партнера Tranio Георгия Качмазова, «это стóит интерпретировать так, что речь идет не только об инвесторах, непосредственно приобретающих „золотые визы“, но и о тех, для кого покупка недвижимости — только часть более широкой инвестиционной деятельности, в итоге направленной на натурализацию в зарубежной стране. Например, многие состоятельные россияне планируют на пенсии поселиться на Лазурном Берегу или в других премиальных локациях Франции, поэтому уже сейчас наращивают там деловую и личную активность, которая облегчит оформление резидентства в будущем».
В свою очередь, от проектов простого арендного бизнеса инвесторы ожидают доходность порядка 5% годовых. Между тем всего два года назад (по результатам опроса Tranio 2018 года) средняя ожидаемая доходность составляла 6,7%.
Ни в одной стране не рассчитывают на доходность ниже 4%. Самые скромные аппетиты у инвесторов в Португалии, где ориентируются на 4,25%, а также в Великобритании и Франции (по 4,50%). Однако в таких странах, как Венгрия, Кипр, Латвия, Словения, Хорватия и Черногория, надеются на 5,50% и больше.
Можно было предположить, что в странах, ориентированных на приумножение капитала, инвесторы ждут наибольшей доходности, но результаты опроса показывают прямо противоположное: в этих странах средняя ожидаемая доходность — 4,74%, в то время как в странах «для сохранения капитала» — 4,88%, а в странах «для резидентства» — 4,95%. Георгий Качмазов поясняет, что «инвесторы, серьезно нацеленные на прирост капитала, обычно компетентнее: у них более скромные, зато адекватные ожидания».
Средний бюджет сделок с русскоязычными инвесторами в 2020 году достиг €620 тыс. Это вдвое больше результатов 2019 года (€300 тыс.). При этом в странах, где основной мотив — сохранение капитала, бюджет особенно высок: в среднем €830 тыс. Там, где инвесторы ориентируются на приумножение капитала, ситуация противоположная: средний бюджет составил всего €300 тыс. При этом в странах «для резидентства» он находится на среднем уровне: €520 тыс.
Результаты опроса выявили парадоксальный тренд: чем меньше в той или иной стране средний бюджет сделок, тем актуальнее в ней проблема «Финансовые возможности покупателя ухудшились». Например, в Болгарии эту проблему отметило максимальное количество респондентов (57%) при том, что в этой стране самый низкий средний бюджет (€180 тыс.). Наоборот, в Австрии, находящейся на противоположном конце ценовой шкалы (€3 млн), этот вариант не выбрал ни один респондент.
На протяжении всей истории ежегодных опросов (с 2012 года) в Tranio прослеживают один и тот же набор характерных проблем русскоязычных инвесторов. Однако наиболее острыми были и остаются две: наши соотечественники рассчитывают купить недвижимость по цене существенно ниже рыночной и при этом ожидают доходность существенно выше реальной.
Источник: Дайджест Недвижимости | НОЯБРЬ 2021 № 156
Количество показов: