Пора отыгрывать потери

Что в кармане
Оптимизма рынку торговой недвижимости Москвы в текущем году добавил выход новых международных брендов. Правда, только один из них открылся в формате классического магазина в торговом центре, остальные открылись в форматах стрит-ритейл и корнеров. Все они представлены профилями: «одежда, обувь, белье», «парфюмерия и косметика», «товары для детей». Во втором полугодии рынок ожидает открытия в столице первого ресторана бельгийской сети Belgian Beer Café, офлайн-магазина Arket группы H&M и заведений американской сети пиццерий Little Caesars. Региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева обратила внимание, что в последние годы международные бренды выходят на российский рынок в основном в формате корнеров и в составе таких магазинов, как ЦУМ, ГУМ и «Цветной».

«Цена входа в них ниже по сравнению с открытием полноформатного магазина в стрит-ритейле или в крупных торговых центрах столицы. Крупные открытия представлены линейками известных брендов, например, Hugo Woman, Zara Beauty, Ecco Kids. Давно присутствующие на рынке компании готовы открывать новые проекты в тех ТЦ, где они уже представлены и отмечают там хороший оборот, узнаваемость бренда и лояльность покупателей», — ​объяснила она.

К осени Москва подошла с открытием 65,5 тыс. м² торговых площадей. Среди новых объектов — ​ТРЦ «Гравитация», ТРЦ Prime Plaza, ТРЦ «Флотилия» и ТЦ «Саяны» (проект редевелопмента). До конца года, по данным CBRE, ожидается открытие около 280 тыс. м² торговых площадей. В результате по итогам 2021 года объем ввода составит 348 тыс. м², что превысит уровень 2020 года на 46%. Средняя же площадь новых объектов продолжает снижаться: по итогам 2021 года показатель может составить 20,8 тыс. м² (в 2019 и 2020 годах показатель составлял 23 тыс. м²). Аналитик Cushman & Wakefield Евгения Сафонова также отмечает тенденцию на ввод небольших объектов.

«В последние два года в Москве наблюдается смещение фокуса девелоперов на строительство торговых центров площадью до 30 тыс. м². Пандемия усилила эту тенденцию — ​формат показывает свою устойчивость в нестабильные периоды, быстро формирует лояльную целевую аудиторию в пределах пешей доступности, а небольшие площади легче заполняются арендаторами», — ​добавила она.
Уровень вакансии в торговых центрах Москвы, по данным Knight Frank, достиг 12,5%. Это связано с тем, что ритейлеры продолжают оптимизировать торговые точки. Кроме того, в открытых в прошлом году ТЦ до 40% площадей остаются свободными. Однако игроки рынка говорят, что эта ситуация не выходит за рамки трендов последних лет: новые объекты заполняются постепенно, в течение первых лет работы. Исключение составляют только аутлеты, которые демонстрируют и хорошую заполняемость, и посещаемость, и товарооборот.

Временное улучшение
Между тем в компании CBRE отмечают, что впервые с начала пандемии рост уровня вакантных площадей в ТЦ Москвы приостановился и по итогам второго квартала 2021 года составил 9,6% (–0.2 п. п. в сравнении с первым кварталом 2021 года). Хотя динамика показателя в столичных объектах разнонаправленная и зависит от нескольких факторов. «Так, в ТЦ площадью менее 45 тыс. м² GLA объем свободных площадей постепенно сокращается, в то время как в более крупных объектах продолжает расти. Безусловно, есть исключения — ​успешные крупные моллы, такие как «Авиапарк», «Саларис», Columbus. В этих объектах уровень вакантных площадей составляет менее 5%. В объектах, введенных до 2014 года, средний уровень вакантных площадей увеличился с 3,8% во втором квартале 2020 года до 7,1% по итогам второго квартала 2021 года», — ​сравнивают в компании.

С начала 2021 года, по словам Евгении Хакбердиевой, показатели работы ритейлеров и девелоперов улучшились, в том числе наблюдался рост коэффициента конверсии и товарооборота на 10–20%, что было обусловлено поведением покупателей, работой брендов по обновлению своих торговых точек и внедрением цифровых технологий. «До середины июня отмечался позитивный тренд по восстановлению трафика, который почти приблизился к показателям 2019 года, но введенные ограничения привели к небольшому снижению посещаемости. Учитывая низкую долю вакцинированных и неоднозначное отношение граждан к принятым мерам, все это может привести к «отскоку» рынка торговой недвижимости», — ​считает она.

Кстати, до третьей волны пандемии эксперты отмечали также тенденцию к восстановлению и в сегменте центрального стрит-ритейла. На ресторанных улицах столицы вакансия снизилась, несмотря на ограничения (кроме введения QR-кода для посещения), и зафиксировалась, по данным JLL, на уровне 15%. При отсутствии дальнейших серьезных ограничений доля свободных помещений к концу года, как прогнозируют эксперты, сократится до 13%, в обратном случае — ​увеличится до 16–17%.

Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев считает, что в 2022 году доля свободных помещений стрит-ритейл уменьшится, а в наиболее востребованных локациях, таких как Патриаршие пруды или Большая Дмитровка, и на улицах с наилучшим трафиком вырастут арендные ставки. «В других локациях, которые пользуются меньшим спросом, ставки начнут расти только с 2023 года», — ​резюмирует эксперт.

Стабильнее всего, как отмечает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых, чувствуют себя операторы из «вечных» категорий: продукты, алкогольные магазины, аптеки, пекарни. «Сложнее всего — ​фитнесам, детским центрам и ресторанам/барам/клубам, которые первыми принимают на себя удар ограничительных мер. Но если осень пройдет без ограничений, то мы будем наблюдать взрывной рост спроса на торговые площади как в центре, так и на окраинах города, как в стрит-ритейле, так и в ТЦ», — ​полагает он. Эксперт также отмечает, что в связи с пандемией количество новых объектов сократилось, поэтому ожидается дефицит торговых площадей в хороших и качественных локациях.

Кроме того, Антон Белых прогнозирует более быстрый рост спроса и ставок аренды на помещения в заселенных жилых комплексах, а также в районных торговых центрах, к которым уже привыкли и клиенты, и ритейлеры и которые пользуются стабильным спросом со стороны клиентов. Крупные торговые центры, по его мнению, будут восстанавливаться медленнее, так как на них в большей степени сказывается неопределенность в борьбе с ковидом, падающие доходы населения и развитие онлайн-ритейла. «В целом собственники помещений по-прежнему будут сговорчивее и будут готовы уступать ритейлерам. Но это будут не скидки по аренде, а, скорее, уступки по договорам, каникулам, льготному периоду. При этом и ритейлеры будут более здраво оценивать ситуацию и перестанут предлагать за топовые помещения дисконт 50%, как делают некоторые сейчас», — ​подытоживает он.

Сценарий на выбор
К открытию до конца текущего года заявлены ТРЦ «Город Косино» (GLA: 72 тыс. м²), ТЦ на месте рынка «Садовод» (GLA: 50 тыс. м²), ТРЦ «Павелецкая Плаза» (GLA: 35 тыс. м²), ТРЦ «Небо» (GLA: 27 тыс. м²), ТРЦ «София» (GLA: 35 тыс. м²). Однако все еще существует вероятность переноса открытия некоторых объектов на 2022 год. В то же время игроки рынка отмечают, что это не более трети проектов, ведь часть объектов уже находится в высокой степени готовности, и девелоперам просто невыгодно переносить дату ввода. Говоря о том, как будет складываться ситуация на рынке торговой недвижимости осенью, аналитики озвучивают два варианта развития событий. Оба будут зависеть от внешних факторов.

«При оптимистичном сценарии, который предполагает отсутствие дальнейших ограничений для ритейла и сегмента общественного питания, а также высокий темп вакцинации и ее эффективность, уровень свободных площадей к концу года снизится до 7–8%. При введении новых ограничений и росте заболеваемости торговый сегмент будет развиваться по другому сценарию, при котором вакантность увеличится до 10%», — ​прогнозирует директор департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина.

Антон Белых уверен, что при отсутствии ограничений для ТЦ и торговых операторов рынок начнет отыгрывать потери по трафику, ставкам аренды и количеству вакантных площадей. «Сейчас главный эмоциональный сдерживающий фактор для развития рынка — ​это непредсказуемость. Предугадать, когда, при каких обстоятельствах и какие меры примут городские власти, невозможно, что, безусловно, влияет на прогнозы по выручке и планы по развитию ритейлеров, а следовательно, и на ставки аренды и объем вакантных площадей. Для предпринимателей в сфере торговли главное — ​возможность делать прогнозы и просчитывать потенциальную выгоду от открытия новой точки, поэтому, как только ситуация станет ясна, люди начнут гораздо более активно открывать новые магазины и рестораны, покупать франшизы и строить свои сети», — ​считает эксперт.

В компании Knight Frank прогнозируют, что в ближайшие пять лет все заявленные торговые центры выйдут на рынок. Показатель вакансии к концу 2021 года стабилизируется после годового роста на уровне 12–14%, а в крупных концептуальных торговых центрах составит 8%. В целом игроки рынка недвижимости отмечают, что спрос на товары и услуги увеличивается во всех сегментах, так же как и посещаемость торговых центров и ресторанов. «Потребительская активность демонстрирует признаки восстановления. Драйверы восстановления — ​рост заработной платы, использование сбережений, фокус на внутреннее потребление в условиях закрытых границ», — ​перечисляют в CBRE.
Но есть и другое объяснение: люди просто устали от самоизоляции, курьеров и прочих реалий времен ковида. Так что наступившей осенью торговый сегмент вполне может отыграть потери, но оптимизм этот очень сдержанный.