Первое событие, которое, по мнению экспертов ДН, будет оказывать влияние на рынок жилищного строительства в краткосрочной перспективе, — льготная ипотека. Причем влиять разнонаправленно — ее июльская отмена «для всех» — рынок «просадит». При этом сохранение и расширение кредитования для семей с двумя и более детьми — компенсирует потери, но в сегменте квартир более чем с одной спальней.
Дела семейные
Прошедшим летом на фоне предполагаемого завершения ипотечной программы с господдержкой спрос на рынке массового жилья был активен даже в период традиционного сезонного спада. «Однако продление программы на обновленных условиях значительно сузило круг предложений, попадающих под льготные условия, и, как следствие, привело к спаду ажиотажа», — отмечает руководитель направления маркетинговых исследований компании «Главстрой-Регионы» Виктория Ковалевская.
«У нас после изменения условий по льготной ипотеке доля сделок с использованием кредитов упала с 90 до 65%», — комментирует ситуацию заместитель директора по продажам группы компаний (ГК) «Гранель» Сергей Нюхалов.
В то же время, напоминает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка, вырос интерес к семейной ипотеке, которая с 1 июля 2021 года стала доступна для семей с единственным ребенком, родившимся с 1 января 2018 года. Также, добавляет эксперт, действие «семейной ипотеки» под 6% продлили до конца 2023 года. Воспользоваться программой смогут родители не только двух и более детей, но уже и при рождении первого ребенка. При этом лимит средств на выдачу кредитов был увеличен до 1,7 трлн руб. Максимальная сумма кредита остается прежней — 12 млн руб.
«Семейная ипотека и субсидированные кредитные продукты банков и застройщиков частично компенсируют негативные последствия от пересмотра условий по льготной ипотеке», — уверен Сергей Нюхалов.
Программа семейной ипотеки повлияет и на структуру спроса, считает Виктория Ковалевская: в портрете покупателя может увеличиться доля молодых семей, увеличится доля спроса на многокомнатные квартиры. В первом полугодии, напоминает эксперт, доля сделок на трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры составляла суммарно 12%, к концу года этот показатель может достигнуть отметки 15%.
Ставки растут, как и цены
Второе по значимости событие, которое оказало и будет оказывать влияние на рынок, — увеличение ключевой ставки ЦБ РФ, от которой напрямую зависят спрос и динамика изменения цен на недвижимость, и не только. По оценкам директора по продукту компании «Сити-XXI век» Марии Могилевцевой-Головиной, вторая половина 2021 года пройдет в условиях роста процентной ставки ипотечных займов из-за очередного повышения регулятором ключевой ставки в июле, в том числе и по ипотеке со льготной ставкой. К сентябрю, по ее мнению, ипотечные ставки могут достигнуть 8,7–9% годовых по «рыночным» программам и 6–6,5% годовых — по программам с господдержкой.
«На фоне роста ставок по ипотеке и реализации отложенного спроса в первом полугодии количество сделок будет снижаться. В первую очередь это произойдет из-за ипотечных клиентов, — считают в «Сити-XXI век». — Такую тенденцию мы наблюдаем уже сейчас: в июле относительно июня количество ипотечных сделок снизилось на 24%, тогда как число сделок без кредитов — на 14%».
«На фоне роста ставок по ипотеке и реализации отложенного спроса в первом полугодии количество сделок будет снижаться. В первую очередь это произойдет из-за ипотечных клиентов, — считают в «Сити-XXI век». — Такую тенденцию мы наблюдаем уже сейчас: в июле относительно июня количество ипотечных сделок снизилось на 24%, тогда как число сделок без кредитов — на 14%».
В связи с этим, продолжает Мария Могилевцева-Головина, на рынке новостроек возможно затишье на один-два месяца. При этом, по оценкам девелопера, серьезного снижения спроса не произойдет. Несмотря на повышение ЦБ ключевой ставки до 6,5%, ставки по негосударственным ипотечным программам сохраняются на достаточно низком уровне. Кроме того, банки совместно с застройщиками сегодня предлагают различные варианты субсидирования ипотеки со ставками ниже ключевой ставки ЦБ. Стабилизация спроса, а за ним и плавный рост цен возможны до конца 2021 года, считают в компании.
На умеренный рост цен предлагает рассчитывать и Роман Родионцев. Причин тому несколько: себестоимость строительных материалов продолжает расти, увеличивается стоимость строительно-монтажных работ, наблюдается нехватка на рынке рабочей силы — сказываются последствия пандемии. Еще один фактор, способный повлиять на рост цен, — это «вымывание» уже готовых проектов. Новые проекты появляются на рынке не столь активно для удовлетворения высокого спроса, соответственно, стоимость существующих объектов недвижимости снижаться не будет.
Исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена» Роман Мирошников уверен: некоторое снижение стартовых цен в новых объектах возможно, но опять же, рост себестоимости «квадрата» будет и дальше сдерживать вероятный дисконт — появление акций и скидок на определенные пулы квартир не исключено.
Коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик видит в этом некоторое лукавство: «Прайсовая (базовая) стоимость квартир в Москве и области постоянно растет. И в этом случае она продолжит свой рост, но в рамках конкурентной борьбы застройщики с приходом деловой активности начнут интенсивнее пользоваться дисконтными программами, что означает снижение реальной продаваемой стоимости квартир. Также как альтернативу застройщики предлагают клиентам программы с субсидированными (но уже не государством, а самими застройщиками) ставками. В этом случае они закладывают субсидию в стоимость квартиры, что опять-таки приведет к росту цены по прайсу. Что касается регионов с низкой стоимостью лотов, где программа господдержки все еще актуальна, на них спрос, а значит, и динамика роста цен останутся на уровне первой половины 2020 года».
Коммерческий директор девелоперской компании 3-RED Наталия Нестерова видит снижение темпов роста цен на новостройки. Однако сам рост еще не прекратился. При этом, отмечает эксперт, снизилось число новых броней и сделок. «Основным фактором снижения цены всегда будет являться динамика спроса. Резкого падения цен на новостройки мы не ждем, но предполагаем возможную динамику в сторону снижения стоимости квадратного метра. Ожидаем стандартный сезонный всплеск спроса ближе к новому году, соответственно, все девелоперы немного поднимут цены в проектах», — прогнозирует Наталия Нестерова.
По мнению представителя компании «Мегалит — Охта Групп» Андрея Кириллова, колебание цен до конца года вероятно в сторону увеличения. К этому есть ряд предпосылок — изменившиеся условия льготной ипотеки, давний переход на систему эскроу-счетов, продолжающееся подорожание стройматериалов. Но этот рост будет незначительным, плавным.
Из-за роста ключевой ставки скорее всего несколько снизится процент инвестиционных сделок, считает генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мотохов: «Вслед за ключевой ставкой банки стали несколько увеличивать проценты по депозитам. Доходность, конечно, меньше, чем от вложений в недвижимость, но часть людей, стремящихся к спокойному пассивному доходу, могут выбрать банковские вклады». При этом, по его оценкам, вполне возможно, мы увидим рост инвестиционных сделок с коммерческими помещениями. За последний год они подорожали несколько меньше, чем квартиры. А доходность от сдачи внаем помещения стрит-ритейла по-прежнему остается выше, чем доходность от арендного бизнеса в жилом сегменте.
Следующим фактором, который окажет хоть и косвенное, но существенное влияние на рынок новостроек, станут выборы. «Как правило, — напоминает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев, — во временной промежуток вокруг выборов для привлечения внимания электората в информационное поле поступают животрепещущие истории, болевые точки, которых в недвижимости всегда хватает. Бывают случаи, когда в этот период принимаются законопроекты, способные улучшить жилищную ситуацию и разрешить проблемы населения. Также осенью ожидается выход ряда крупных девелоперских проектов, что может скорректировать рынок».
Апартаменты замерли в ожидании
К таким законопроектам эксперты относят решение по правовому статусу апартаментов. «Госдума перенесла на осень рассмотрение соответствующего законопроекта. Если юридически апартаменты получат возможность переводиться в жилье, повысится их стоимость, граждане смогут оформить регистрацию и получить другие привилегии проживания в жилом помещении. Событие может стать самым значимым за год на рынке недвижимости», — считает Роман Родионцев.
К таким законопроектам эксперты относят решение по правовому статусу апартаментов. «Госдума перенесла на осень рассмотрение соответствующего законопроекта. Если юридически апартаменты получат возможность переводиться в жилье, повысится их стоимость, граждане смогут оформить регистрацию и получить другие привилегии проживания в жилом помещении. Событие может стать самым значимым за год на рынке недвижимости», — считает Роман Родионцев.
От того, какие нормы в нем будут закреплены, зависят перспективы данного сегмента, считает и Надежда Коркка. «Если апартаменты приравняют к жилью, вероятен рост цен на них до уровня сопоставимых по метражу квартир в локации. При запрете строительства данного формата недвижимости девелоперы попытаются вместо них возвести многоквартирные дома со всей необходимой инфраструктурой. Однако это потребует разработки новой исходно-разрешительной документации, на что понадобится порядка двух лет и дополнительное финансирование. Пока же, в условиях неопределенности, застройщики, скорее всего, будут увеличивать объемы строительства и активно выводить на рынок новые объекты, стараясь успеть до вступления в силу новых «правил игры», — прогнозирует развитие ситуации эксперт.
Наталья ШАТАЛИНА,
генеральный директор сервиса «Синица»:
«Мы ожидаем ценовой стагнации, рынок уже исчерпал возможности роста цен, предпосылок для дальнейшего движения вверх пока нет. По нашим данным, в старых границах Москвы средняя цена «квадрата» на первичном рынке с начала года выросла на 25,0%, а по сравнению с показателями прошлого года прирост составил 46,5%. В Новой Москве показатели прироста стоимости чуть ниже, но тоже впечатляющие — с начала года цены выросли на 14,9%, за год рост составил 35%».
Роман РОДИОНЦЕВ,
директор департамента
проектного консалтинга Est-a-Tet:
«Осень — традиционное время валютных колебаний, связанное, в том числе, и с крупными операциями игроков по экспортным контрактам. Также на курсы влияют и экономические потрясения, и множество факторов: от цен на энергоносители до войн. При заметных колебаниях курсов валют люди стремятся сохранять свои сбережения, и часто — с помощью консервативных инструментов, таких, как недвижимость».
Александр КОВАЛЕНКО,
коммерческий директор
ГК «РКС Девелопмент»:
«На сегодняшний день все новые ЖК будут строиться на деньги банков, соответственно, встает вопрос цены денег. Если инфляция растет, ключевая ставка увеличивается, стоимость денег в банках для застройщиков тоже растет. Я не вижу факторов, которые могли бы повлиять на снижение цены. Например, это могло бы быть увеличение конкуренции. Но по большинству субъектов РФ количество строек уменьшается, поэтому в ближайшем будущем мы будем наблюдать дефицит предложения и цена в лучшем случае на какое-то время стабилизируется».
Сергей НЮХАЛОВ,
заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:
«Высокий интерес к улучшению жилищных условий никуда не денется. У нас в стране по-прежнему достаточно низкая обеспеченность квадратными метрами. Россия все еще уступает в этом основным западным странам. Чтобы сокращать отставание, необходимо наращивать темпы жилищного строительства. Введение системы эскроу-счетов повысило безопасность инвестиций на первичном рынке. Сейчас у людей намного меньше опасений при покупке квартиры в новостройке, чем еще несколько лет назад. Потребность людей в улучшении жилищных условий будет обеспечивать стабильный спрос на жилье как минимум в ближайшие несколько лет».
Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ СЕНТЯБРЬ 2021 № 155
Количество показов: