Коллаборация опыта

Мы с коллегами много рассуждали на тему — ​жилищный рынок Московского региона сейчас перегрет или он пять лет подряд был недогрет? И единого мнения на этот счет нет. Исходя из того, что у нас в принципе не было прецедента на снижение цен, да могли и могут падать темпы роста цен, но драматического снижения стоимости жилья за историю девелопмента с нулевых годов зафиксировано не было ни разу, можно предположить, что рынок сейчас вовсе не перегрет.

Статистические данные свидетельствуют о том, что закредитованность населения выросла, что объясняется и тем, что больше банков стали выдавать ипотечные кредиты, и тем, что ставки по ипотеке стали приемлемыми. При этом улучшилась платежная дисциплина заемщиков по сравнению с тем же 2017 годом. Все эти факторы указывают на то, что в Московском регионе пришли к той самой разумной стоимости жилья, которая должна была наблюдаться еще три-четыре года назад и увеличиваться постепенно в течение последних пяти лет, а не резко, как это произошло за последние полтора года.

Что произошло в связи с изменениями условий ипотеки с господдержкой, как это повлияло на спрос?

Сама по себе льготная ипотека, на мой взгляд, не дала «вау» эффекта и не повлияла на рост продаж. Объясню почему. До появления этой программы банки и так предлагали ипотечное кредитование под 6% годовых во многих девелоперских проектах. В наших, например, проектах до появления программы ипотеки с господдержкой ставки находились на уровне 5,7–5,8%. Но что сыграло колоссальную роль — ​так это пропаганда и реклама льготной ипотеки во всех СМИ. После этого люди в первый раз узнали, что ипотеку можно взять не под 15% годовых, как это было в 2016–2017 годах, а ставки в принципе могут быть ниже 10%. Просто льготную ипотеку громко заявили и так же громко объявили об изменении ее условий. В результате в июле текущего года, как только население узнало об изменении условий по ипотеке с господдержкой, продажи у всех девелоперов Московского региона, кто выходит в сегмент до 12 млн руб., снизились на 20–30%, хотя у половины из них действуют в проектах ставки по ипотеке под 2,5–3% годовых.

В целом результаты первого полугодия 2021 года по темпам продаж у девелоперов даже выше, чем в первом полугодии 2020 года, а вот во втором полугодии, думаю, темпы снизятся. В июле–августе уже было зафиксировано снижение продаж, как я уже говорил. Подчеркну, снизились именно продажи, не приходы клиентов в офис, не звонки, а конвертация встреч в сделки. Если в июне–июле 2020 года 50%, а то и больше встреч с клиентами переходило в сделки, то сейчас этот показатель вернулся к 2018–2019 годам.

Судите сами, доля сделок по семейной ипотеке в наших проектах комфорт-­класса держится на уровне 10%. Причем часто люди узнают об этой программе впервые, когда находятся уже у нас в офисе продаж. Это говорит о том, что программа нуждается в серьезной поддержке со стороны федеральных властей в плане ее продвижения. В проектах бизнес-­класса на долю семейной ипотеки приходится не более 3% сделок, в элитном сегменте — ​она не представлена. В сегменте бизнес — ​эта программа может помочь покупателям вой­ти в проекты с бюджетными лотами стоимостью 10–12 млн руб.

Будут ли в сложившейся ситуации девелоперы в этом году предлагать новогодние скидки, акции?

Шутка девелоперов о том, что «декабрь идет за два» уже стала классикой. Действительно, в этом месяце объем продаж всегда увеличивается в два раза, в том числе и за счет привлечения покупателей различными скидками на квартиры. Но в этом году я пока не вижу тенденции к тому, чтобы ­кто-то стимулировал продажи. Девелоперы за последние полгода заключили очень много договоров с банками, кредитными организациями, которые компенсируют для конечного покупателя проценты по ипотеке. Некоторые девелоперы и вовсе предлагают программу, когда ипотечные выплаты начинаются только после получения ключей от квартиры. Сегодня созданы все условия, чтобы человеку было комфортно платить за жилье, комфортно покупать. И это вполне хорошие условия для существующего рынка.

Я считаю, что сейчас пришло время серьезно задуматься о раскрытии эскроу-­счетов до ввода дома в эксплуатацию. Должен появиться механизм, разрешающий девелоперам, как только продажи и наполнение эскроу перекрывают проектное финансирование, выводить эти деньги и вкладывать их в дальнейшее развитие того же проекта. Ведь для комплексного развития территории важно одновременное строительство пяти-семи корпусов. Для людей, которые покупают квартиры в таких проектах, стройка под окнами, которая длится 10–15 лет, — ​сомнительное удовольствие и спорная инвестиция. Поэтому с точки зрения государства очень важно поддержать эту скорость строительства, в первую очередь, во благо людей, которые там будут проживать.

Перейдем к бизнесу… Совсем недавно IKON Development объявила о стратегическом парт­нерстве с Группой компаний ФСК в рамках реализации жилого комплекса «Заречный квартал». Что это за проект, в чем его преимущества? Когда объявите старт продаж?

 
Проект будет реализован на участке площадью 22 га в Одинцовском районе Московской области. Мы согласовали здесь строительство 190 тыс. м² жилья, разработали неплохую концепцию: все дома будут высотой девять этажей. Кроме того, пригласили консультантов из CBRE для разработки концепции по строительству коммерческой недвижимости, чтобы не получилось так, что в проекте открылось 20 кафешек, три аптеки, четыре продуктовых магазина и т. д. Под коммерческие площади запроектировано 20 тыс. «квадратов». Мы хотим сделать так, чтобы инфраструктура закрывала все потребности жителей микрорайона. Она будет настолько сбалансированной, что людям не придется даже уезжать из района. Иными словами, проект наилучшим образом будет соответствовать стратегии децентрализации Москвы — ​создание центров притяжения, мест приложения труда, инфраструктуры для отдыха, для жизни в конкретном микрорайоне. Наш проект, думаю, станет знаковым в этом плане. С точки зрения расположения участок уникальный, с двух сторон он граничит с Мещерским лесопарком, при этом близко расположен к Москве. Рядом с будущим микрорайоном находится Сколково с его бизнес-­центрами, зарубежными медицинскими клиниками. Место уникально тем, что, с одной стороны, находится рядом с природой, а с другой — ​дает возможность легко добраться до центра Москвы. Что интересно, обычно в наших проектах доля инвесторов составляет около 30%, но в этом проекте инвесторов просто нет, то есть люди рассматривают квартиры для собственного проживания. Посмотрим, что будет дальше, сейчас открылся предварительный просмотр объекта, продажи мы запустим в сентябре–октябре.

Почему решили реализовать совместный проект? Что это даст компаниям?

Команда, с которой мы работаем, и я лично любим учиться и готовы перенимать опыт старших товарищей, а иногда и младших, которые могут быть еще более динамичны, чем мы. Тот опыт, который нам даст совместная работа с ГК ФСК, и то, что мы совместно вложим в этот проект, может для нас обоих дать отличный результат. Безусловно, это финансовая заинтересованность обеих сторон, тут не стоит лукавить, ведь бизнес — ​это про деньги. Но есть и другие факторы. ГК ФСК — ​это очень крупный динамичный девелопер, не забюрократизированный, креативный, у него огромный объем работ и опыт. В сочетании с опытом и гибкостью нашей компании мы создадим продукт, который кардинально отличается от всего того, что сейчас есть на рынке. Это мы видим уже и по тому, как вошли в коллаборацию, и по тому, какой интерес сейчас наблюдается к проекту. Откуда знать, возможно, это будет не последний наш совместный проект.

Как известно, ваша компания занимается не только строительством жилья, но и реставрацией объектов культурного наследия. И один из таких проектов — ​«Здание прачечной Дома Наркомфина». Насколько он был сложным?

Это небольшой объект площадью 300 м². За 40 лет его эксплуатации здание несколько раз перестраивалось, в результате прачечная утратила прежний архитектурный вид, превратилась в простое прямоугольное строение с разваливающимися стенами, фундаментом, крышей, деревянными конструкциями. Именно такое здание мы и купили, решив, что отреставрируем его. Реставрация длилась два года и проходила под строгим надзором специалистов Департамента культурного наследия города Москвы и архитекторов, поскольку объект является культурным наследием. Мы заменили в нем все на новые материалы, которые очень похожи либо по текстуре, либо по фактуре и свой­ствам на те материалы, которые использовались при его строительстве. Усилили фундамент, стены, подняли перекрытия, вернули террасу, которая там была изначально, и приспособили объект под современное использование. Мы продали здание с функцией под размещение в нем ресторана. Это был наш первый проект реконструкции. Безусловно, не обошлось без сложностей, научная реставрация требует особого, бережного отношения. Кроме того, такие проекты обходятся достаточно дорого, многие материалы, которые использовались в то время, сейчас очень в дефиците, за счет чего на них наблюдается высокая стоимость. Например, дубовые окна сегодня стоят невероятных денег, а еще и выполненные по индивидуальным чертежам, как в нашем случае.

После того как здание восстановили, мы неоднократно проводили в нем лекции для студентов по теме реставрации объектов культурного наследия, рассказывали, как строится экономика проекта, какую маржинальность может получить девелопер и прочее. Если говорить в целом о таких проектах, то прибыль в них стремится к нулю.

Вместе с тем для нас это был очень интересный проект с точки зрения работы над уникальным объектом с уникальной историей и в уникальной локации, и это, конечно, наш повод для гордости. За сохранение памятника советского конструктивизма компания была удостоена высокой награды в конкурсе «Московская реставрация». За реализацию проекта IKON Development получил почетную грамоту от мэра Москвы Сергея Собянина.

Какие планы у IKON Development на ближайшие годы? Какими интересными проектами готовы удивить рынок? Может быть, уже пора сменить сегмент, начать строить, например, склады, которые, как отмечают аналитики, сейчас наиболее доходны?

Активными темпами ведется строительство комплекса апартаментов «Дом Chkalov». В настоящий момент мы вышли на уровень четвертого этажа, 70% лотов уже реализовано, и это отличный показатель, который демонстрирует успешность проекта, архитектором которого является легендарный Сергей Чобан и бюро СПИЧ. Это будет единственный небоскреб в Басманном районе с удивительными видовыми характеристиками.

Еще один наш проект — ​это «Новый Зеленоград». Масштабный проект комплексного развития территории площадью 1 млн «квадратов». В сентябре мы планируем вывести в продажу новые корпуса, сейчас ведется строительство четырех домов в разной степени готовности. Это своего рода город в городе, откуда можно будет не выезжать. По проекту планировки у нас предусмотрены детские сады и школы, магазины, кафе и рестораны, спортивные и детские площадки, а главное, мы создадим здесь более 6 тыс. рабочих мест. Кстати, в этом году наш проект стал победителем в номинации «Лучшее дворовое пространство» по итогам крупнейшего градостроительного конкурса страны «ТОП ЖК‑2021».