Элитка ушла в подполье

Сегодня семь из десяти вариантов элитного жилья, как подсчитали в компании «Метриум», продаются в готовых домах. Аналитики также отмечают, что в Москве стало не хватать новых проектов, куда можно было бы вложиться на начальной стадии строительства. Снижение предложения наметилось и в сегменте премиум, оно достигло минимального уровня за три года.

Означает ли это, что на рынке элитных и премиальных новостроек образовался дефицит? При том, что спрос в сегменте — ​как на покупку для себя, так и со стороны инвесторов растет, а вслед за этим вверх ползут и цены. ДН вместе с экспертами разбирается, в каком состоянии рынок подходит к началу осени и чего ожидать до конца года.

Цены выросли
и продолжат идти вверх

Сейчас на рынке наблюдается классическая картина из учебника экономики: рост цен при сокращении предложения. Несмотря на то что на рынок с января вышло более 10 проектов в открытых и закрытых продажах, интерес со стороны покупателя и экономические условия подстегнули цены вверх, отмечает коммерческий директор компании Gravion Елена Тарасова.

Средняя стоимость квадратного метра в премиум-­сегменте столицы находится в диапазоне 700–850 тыс. руб. Стоимость некоторых лотов элитного и de luxe классов превышает 1,5 млн руб. за «квадрат», сообщают в Gravion.

По прогнозу Елены Тарасовой, до конца года цены будут плавно набирать обороты, никаких факторов для их снижения нет. «Ликвидное предложение будет продолжать вымываться с рынка, что служит основным стимулом для роста. На мой взгляд, к декабрю стоимость квадратного метра может увеличиться еще на 7–10%», — ​говорит эксперт. При этом в ГК Insigma ожидают, что до конца года рост цен в элитном сегменте недвижимости не превысит 10–15%.

Во втором полугодии 2021 года на рынок элитных новостроек Москвы может выйти три-четыре новых проекта, добавляют в Tweed. «У проектов, которые только появляются, уже высокий ценник. Покупатели, которые ждали инвестиционно-­привлекательных цен, подобным высоким ценообразованием разочарованы и принимают решение в пользу тех новостроек, которые находятся в активной или завершающей стадии строительства», — ​говорит генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова.

«На мой взгляд, в высокобюджетном сегменте до конца года будет наблюдаться плавное повышение цен, — ​соглашается директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. — ​Причинами этого выступят пересмотр прайса в некоторых проектах в большую сторону из-за увеличения стадии строительной готовности и общего роста издержек». Свою роль сыграет и дефицит предложения, сформировавшийся на фоне ажиотажного спроса и вымывания ликвидных лотов. Эксперт добавляет, что выбранная девелоперами стратегия закрытых продаж в наиболее интересных проектах позволяет определить справедливую рыночную стоимость, но при этом снижает прозрачность сегмента и усложняет прогнозирование динамики цен.

Спрос на отделку

Среди прочих тенденций, которые продолжат свое развитие до конца 2021 года, — ​выход на рынок проектов с отделкой. Это касается как апартаментов, так и квартир. По данным Gravion, сейчас порядка 50% предложения на рынке — ​это лоты с отделкой, частично с меблировкой и кухней. И их доля растет, потому что у покупателей высокобюджетной недвижимости просто нет времени заниматься ремонтом, а качество отделочных материалов способствует данному тренду.

«Многие клиенты этого рынка уже имеют за плечами не один ремонт, поэтому хотят минимизировать время и ресурсы на отделку. И что важно, будущие собственники совершенно не готовы первые годы проживания в квартире слушать шум ремонтных работ. Основной запрос при этом — ​качественные материалы, универсальный дизайн-­проект, приемлемое сочетание цены и качества», — ​добавляет директор по продажам холдинга РСТИ в Москве Андрей Непомнящий.

География инвестиций

По данным аналитиков Kalinka Group, 30% в структуре спроса на премиальную и элитную недвижимость составляют инвесторы. «Помимо роста цен эти сегменты имеют существенный запас прочности с точки зрения спроса и цен, чем массовый сегмент, который в большей степени подвержен влиянию внешних политических и экономических факторов», — ​говорит директор по развитию Kalinka Group Александр Шибаев.

В свою очередь, Андрей Непомнящий отмечает увеличение притока инвесторов непривычного формата. Появляются инвесторы, которые покупают недвижимость детям сразу в количестве нескольких лотов либо выбирают квартиры с террасами как объект с уникальными характеристиками для последующей долгосрочной сдачи семейным арендаторам по повышенным ставкам.

Также аналитики обращают внимание на рост числа покупателей из регионов. По данным Tweed, за пандемию их доля приблизилась практически к половине общего спроса. В допандемийные годы доля сделок с покупателями из регионов в общем объеме на рынке элитного жилья Москвы не превышала 30%, а сейчас составляет не менее 47%. Такие покупатели приобретают студии с отделкой, апартаменты с гостиничным сервисом, а также квартиры для семейного проживания. География таких клиентов самая разная — ​от Петербурга и Тюмени до Краснодарского края и азиатских стран.

«Жилье в столице состоятельные покупатели из регионов часто не рассматривают как постоянное. Это может быть квартира для детей, которые учатся в Москве, или жилье для представительских, гостиничных функций. В любом случае такие вложения сегодня очень выгодны», — ​комментирует Ирина Могилатова. Cредняя доходность по инвестициям в элитную недвижимость на первичном рынке Москвы сейчас составляет не менее 25% годовых, тогда как в допандемийные годы — ​15%.

По мнению эксперта, осенью интерес региональных покупателей к инвестициям в московскую элитную недвижимость сохранится, так как столичный рынок демонстрирует «подтвержденную стабильность роста стоимости квадратного метра». Также спросу на «квадраты» в Москве будет способствовать непредсказуемость колебания цен на жилье в регионах.

Вопрос об апартаментах

Вместе с тем темпы вывода в продажу новых объектов могут еще больше сократиться. Этому будет способствовать неопределенность в ситуации с апартаментами, которые занимают значительную долю в объеме предложения. Осенью в Госдуме должна начаться работа над законопроектом о статусе апартаментов. Для высокобюджетного сегмента — ​это очень важное сообытие. На апартаменты приходится существенная доля в структуре предложения: в июне 2021 года в премиум-­классе она составляла 40,3% общего объема экспозиции, в элитном сегменте — ​71,7%, по данным «Метриум».

Анна Раджабова считает, что если апартаменты запретят, то девелоперы попытаются вместо них построить многоквартирные дома, обеспеченные в соответствии с нормативами всей необходимой инфраструктурой. Но это потребует разработки исходно-­разрешительной документации с нуля, что займет не менее двух лет и приведет к увеличению издержек. Сейчас же участники рынка, вероятнее всего, будут наращивать объемы строительства и выводить на рынок новые объекты до момента принятия новых «правил игры».

«Очень многие девелоперы торопились с получением разрешений на строительство, и те, кто успеет получить разрешение до конца сентября, выйдут на рынок. Остальные вернутся к этому вопросу только после понимания того, каким образом можно будет реализовывать апартаменты. В любом случае этот информационный вакуум рождает большие опасения на рынке как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей и стопорит выход нового предложения», — ​добавляет Елена Тарасова.  

МНЕНИЕ
Анна РАДЖАБОВА, директор управления элитной недвижимости
компании «Метриум Премиум»:

«На рынке высокобюджетного нового жилья в Москве ощущается дефицит. Из-за недостатка предложения застройщики все чаще практикуют закрытые продажи, которые помогают им определить выгодный для себя и привлекательный для покупателей уровень цены. Спрос при этом растет — ​в годовом выражении число сделок увеличилось почти в три раза, тогда как девелоперская активность хотя и повышается, но явно не поспевает за меняющимися потребностями покупателей».