До конца льготной ипотеки остался месяц. Вопросы — продлят ее или нет, если да, то для каких регионов и на каких условиях, если же нет, то как стройка будет жить дальше, волнует участников рынка даже больше, чем перспектива провести лето на море в Геленджике, а не в Европе. Чтобы понять, почему это так, ДН решил вспомнить, как реализовывалась текущая версия программы льготной ипотеки, и попросил лидеров рынка «пованговать» на предмет ее ближайших перспектив.
Государственная льготная ипотека на новостройки по ставке до 6,5% годовых заработала в середине апреля прошлого года. Изначально временная программа поддержки строительной отрасли в экономически сложный, пандемический год должна была завершиться 1 ноября 2020‑го. Но решение оказалась чрезвычайно действенной мерой — число ипотечных сделок в некоторых девелоперских проектах по стране увеличилось до 80% и более. В конце октября программа была продлена до 1 июля 2021 года. Однако возникший ажиотажный спрос подтолкнул вверх цены и остро поставил вопрос целесообразности дальнейшего продления программы. Мнения разделились.
Сторонники и противники
Действительно, за счет беспрецедентно низкой ставки льготная ипотека привлекла на рынок жилья новых покупателей квартир. В общей сложности за 13 месяцев по программе выдано более 500 тыс. кредитов на сумму более 1,5 трлн руб., из которых 150 тыс. выдано уже в текущем году. Первым против продления льготной ипотеки после 1 июля текущего года выступил Центробанк РФ. По мнению его главы Эльвиры Набиуллиной, действие льготной ипотеки уже привело в ряде регионов к неоправданному росту цен на жилье. После чего судьба программы стала предметом активного спора между регулятором и профильным блоком правительства. В дискуссию пришлось вмешаться президенту страны. Владимир Путин поддержал ЦБ в его обеспокоенности относительно роста цен на недвижимость в ряде регионов, но при этом отметил, что льготная ипотека поддержала строительную отрасль. В итоге Центробанк согласился на возможную пролонгацию программы, но с существенными оговорками — до конца 2021 года и при условии ее модификации. Согласно позиции регулятора, после 2021 года возможны только точечные программы поддержки льготного кредитования в сегменте жилищного строительства. А в конце мая вообще появилась информация, что ипотечную госпрограмму могут продлить аж до 1 июля 2022 года, но с повышением ставки до 7% и понижением суммы кредита — лимит урежут на 3 млн руб. для всех регионов.
Со своей стороны на компромисс идет и кабмин. «Сейчас в правительстве рассматриваются различные варианты: пролонгация этой программы на более длительные сроки, особый упор этой программы на социальный аспект, возможно расширение на семьи с детьми, поддержка через льготную ипотеку индивидуального жилищного строительства… До 1 июля, точнее даже раньше, мы примем окончательные решения в этом направлении», — заявил министр финансов РФ Антон Силуанов на заседании комитета Госдумы РФ по финансовому рынку.
В кулуарах говорят и о том, что программа может быть продлена не для всех регионов — там, где цены на жилье выросли особенно сильно, с 1 июля льготная ипотека будет свернута. Среди таких субъектов РФ называют, к примеру, Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край. В частности, глава Комитета Госдумы РФ по бюджету и финансовым рынкам Анатолий Артамонов предложил правительству ввести для регионов дифференцированные ипотечные ставки. Он отметил, что почти 80% всех средств, выделенных по программе льготной ипотеки, ушло в Москву, Подмосковье и другие мегаполисы, и только лишь 20% — это доля небольших регионов с низким уровнем доходов населения. Очевидно, что произошел «ипотечный перекос» в пользу центральной части России, в том числе и в связи с тем, что в них активнее ведется строительство.
По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, кабмин сейчас изучает дифференцированный подход к данному вопросу: «Сколько таких регионов будет, 20–30 или вся страна, это мы уже по итогам решим. Пока анализируем каждый субъект, в каждом из них разная ситуация, разные доходы населения, разное стартовое наличие свободных квартир».
Вместе с тем, как заявил заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин, большинство региональных застройщиков просят продлить после 1 июля программу льготной ипотеки на новостройки, чтобы поддержать спрос, сохранить набранные темпы строительства и при этом обеспечить доступность покупки жилья. Во многих субъектах РФ власти и строительные компании отмечают значительный позитивный эффект программы, сказал профильный замминистра: в значительной части этих регионов льготная ипотека позволила восстановить спрос на рынке жилья, при этом стоимость жилищного строительства в них не увеличилась.
Результаты и поклонники
При этом девелоперский бизнес результаты государственной поддержки однозначно впечатляют. Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский дает конкретные цифры: «Только в 2020 году по этой программе было выдано 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн руб. Выданные в рамках программы льготные кредиты на покупку жилья по ДДУ составили около 64% всех ипотечных сделок. Всего же на первичном рынке жилья было выдано 484 тыс. кредитов, что на 42% больше по сравнению с 2019 годом». В первом квартале этого года, по данным застройщика, под 6,5% было выдано 90,3 тыс. кредитов на сумму 302,8 млрд руб.
По отдельным компаниям ситуация выглядит вообще прорывной. «В ГК ФСК средний показатель ипотечных сделок вырос с 57 до 62%, в отдельных проектах доля ипотеки достигает и 80%. Из этого объема сделок, которые были совершены, на долю льготной ипотеки приходится 90%», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
В жилом комплексе (ЖК) «Румянцево-Парк» (Новая Москва) на ипотечные сделки сейчас приходится около 70% всех сделок, тогда как показатели 1–1,5‑годовой давности составляли чуть более 50%.
Аналогичная ситуация и в Санкт-Петербурге. Как рассказывает представитель «Мегалит-Охта Групп» Андрей Кириллов, в ЖК «Приморский квартал» благодаря программе количество ипотечных сделок взлетело до 70%. Для сравнения, до принятия программы льготной ипотеки эта цифра составляла 30–40%. И так по всему рынку.
Стоит отметить, что покупатели все же брали не все подряд и уровень конкуренции среди проектов практически не изменился. «Мониторинг локального конкурентного окружения, который мы ведем постоянно, показал пропорциональный рост спроса для всех проектов, то есть если проект был популярен у покупателей, то продажи по нему выросли, если проект продавался плохо, то и прирост сделок по нему был незначительным, — отмечает коммерческий директор «Сити — XXI век» Юрий Просвиров. — В любом случае, на первом месте у потребителей остались критерии цены и качества, на своих проектах мы получили резкий скачок спроса и цены. Например, в миниполисе «Рафинад» в прошлом году объем сделок вырос в 2,5 раза, цена — почти на 20%, по другим нашим проектам наблюдалась сопоставимая положительная динамика».
В ряде проектов ипотека с господдержкой стала драйвером увеличения показателей площади приобретаемого жилья. Однако этот рост продолжался недолго. «Вполне уместно говорить и о выявившейся в этот период тенденции к улучшению жилищных условий, в том числе и за счет выбора для покупки более просторных квартир, — подчеркивает Андрей Кириллов. — Таким образом, чек покупки увеличился. Малогабаритные лоты уступили свои лидерские позиции по количеству продаж двух- и трехкомнатным квартирам».
Директор по продажам IKON Development Александр Трыкин отмечает на примере ЖК «Новый Зеленоград», что если ранее значительной популярностью пользовались студии и однокомнатные квартиры, то с появлением льготной ипотеки наблюдается повышенный интерес и спрос к двух- и трехкомнатным лотам.
Выросла приобретаемая площадь и по самому продаваемому в Московской области подмосковному проекту ЖК «Столичный» в Балашихе (данные Росреестра). В период с мая 2019 по апрель 2020 года (без льготной ипотеки) средняя площадь реализованного лота — 40,5 м², — рассказывает руководитель направления маркетинговых исследований «Главстрой-Регионы» Виктория Ковалевская. В период действия программы (с мая 2020 по апрель 2021 года) этот показатель составил 43,1 м².
«Покупатели прекрасно понимали, что такая рекордно низкая ставка позволяет им в рамках обозначенного бюджета приобрести квартиру гораздо большей площади, чем они планировали изначально. Правда, такая тенденция прослеживалась в летне-осенние периоды года, когда средняя стоимость «квадрата» московской недвижимости еще не сильно выросла в цене», — говорит директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан.
«Сначала площади действительно немного увеличились, но сейчас из-за роста цен этот эффект от льготной ипотеки нивелировался», — добавляет генеральный директор питерской ГК «Омакульма» Виолетта Басина.
Продавцы и покупатели
Доступность кредитов привела и к увеличению объема сделок. По данным Росреестра, которые приводит сооснователь проектов Marketcall, Move и HOQU Александр Дужников, в 2020 году было продано на 150% больше квартир в новостройках, чем в предыдущем году.
К маю текущего года в массовом сегменте новостроек «старой» Москвы было заключено на 10% больше договоров долевого участия, чем в марте, и в 2,4 раза больше, чем в апреле прошлого года, — добавляет управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Активность наблюдалась не только в Москве и Петербурге, но и в регионах. В Пензе, к примеру, по словам коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александра Коваленко, количество сделок в год увеличилось с 4 тыс. в 2019‑м до 7 тыс. в 2020‑м, то есть за год рынок вырос практически более чем на 70%. Тверской рынок по количеству сделок с жильем увеличился на 39%, Анапы — на 35%.
Вдобавок к этому, из-за приостановки строек весной 2020 года, существенно замедлилось введение новых объектов в эксплуатацию, что неизбежно должно было привести и привело к масштабному росту цен.
Данные по Москве приводит Андрей Колочинский: за прошлый год средняя стоимость «квадрата» в массовом сегменте столичных новостроек выросла на 20% и составила 210 тыс. руб. В 2021 году рост цен продолжился, и уже по итогам апреля среднее значение увеличилось до 235 тыс. руб. за 1 м².
В Северной столице, по оценкам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, в среднем цена метра увеличилась от 15 до 25% в разных сегментах. Наибольшая прибавка произошла в петербургских новостройках категории «комфорт» и «эконом» (+25% за 2020 год). «Недвижимость в наших проектах в среднем подорожала на 21%. Причем в городских новостройках цены на квартиры росли быстрее, чем в областных проектах. Но дело не только в льготной ипотеке. Ключевым фактором стало существенное сокращение предложения — и в квадратных метрах, и в ассортименте», — считает он.
«Если год назад в марте средний размер кредита был 3,3 млн руб., то сейчас он вплотную приблизился к 4 млн, — обращает внимание Виолетта Басина. — Дальнейшее накачивание рынка деньгами не приводит к увеличению количества сделок, а ведет лишь к увеличению цен, что не хорошо». Эксперт предлагает сравнить март 2020 к марту 2021 года: количество сделок выросло на 18%, а количество денег — на 40%. «Как только ввели льготную ипотеку, ее эффект в Петербурге нивелировался в мае, — уточняет она. — Однако осенью был рекордный объем продаж и в денежном выражении, сейчас объем продаж находится на высоком уровне в денежном выражении, а в количестве сделок — нет. Снижение ипотечной ставки на 1 п. п. дает примерно 7% к росту цены. А льготная ипотека внесла прямой вклад в рост цен на 25%».
На рост цен влияли и другие причины. По словам исполнительного директора девелоперской компании «Ойкумена» Романа Мирошникова, рост спроса, который был обусловлен появлением ипотеки с низкой ставкой, — только один из факторов, объясняющих динамику цен. «Сейчас у нас минимальный бюджет покупки — от 4,7 млн руб., но и готовность корпусов высокая — в первой очереди корпуса построены под крышу, ведется остекление. Помимо этого мы, как и другие игроки рынка, столкнулись с ростом себестоимости одного «квадрата» (по причине удорожания стройматериалов, арматуры, топлива и др.), что также пришлось заложить в финмодель. По причине пандемии меньше вышло новых проектов на продажу, что также сыграло на рост цен», — объясняет произошедшие изменения застройщик.
В значительной мере на рост цен повлияли и другие факторы: пандемия, сниженные ставки по вкладам. «Произошел значительный рост цен на строительные материалы, стоимость на металлопрокат увеличилась на 90%, — говорит Александр Трыкин. — Дефицит квалифицированной рабочей силы из-за закрытых границ и повышение ставок ЦБ в рамках банковского финансирования также повлияли на стоимость квадратного метра».
«Рост стоимости жилья в Московском регионе определяют несколько факторов. И льготная ипотека вопреки заявлениям некоторых экспертов — не главный. Из-за нестабильности валютного курса инвесторы вкладывают свободные средства в недвижимость, и повышенный спрос давит на цены. Влияет и продолжающийся переход на систему эскроу. Стоимость квадратного метра в новых проектах выше, чем в комплексах, вышедших на рынок по старым правилам. Застройщикам необходимо платить за пользование кредитными средствами. Из-за ослабления рубля дорожали и стройматериалы с инженерным оборудованием. Только арматура выросла в цене с осени более чем в два раза. А это также приводит к увеличению стоимости жилья. Сыграло свою роль и введение налогов на депозиты со снижением ставок на вклады — недвижимость представляется как более доходный актив. Сказываются также общие инфляционные издержки», — перечисляет причины роста цен руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.
Продлить или завершить?
Основной вопрос, ответ на который ждет рынок, — будет ли продлеваться программа, где и на каких условиях. Мнения экспертов, нужно ли продлевать программу, расходятся. Одни считают, что ее отмена успокоит рынок и цены пойдут вниз.
«Если в июле 2021 года льготную ипотеку отменят, может уменьшиться спрос, рост цен в строящихся комплексах массового сегмента приостановится, а в выходящих на рынок проектах цены могут скорректироваться в сторону понижения», — считает генеральный директор агентства TWEED Ирина Могилатова. С коллегой согласна Виолетта Басина, считающая, что, так как программа все же была направлена на поддержку застройщиков и с целью активизировать строительный сектор, нужно смотреть, где какая ситуация с застройщиками. Если дела у них идут в порядке, ипотеку можно и «выключать». И ее точно надо заканчивать в регионах, где прекратился рост количества сделок. В регионах же, где появился рынок жилья благодаря льготной ипотеке, ее надо продолжать. «В Москве и Питере ничего, кроме роста цен, льготная ипотека больше не принесет, такая программа сама себя съест», — считает Виолетта Басина.
Есть и те, кто считает, что отмена программы может пагубно сказаться на рынке. «Инициация временного государственного субсидирования ипотеки на новостройки сформировала условное «горлышко бутылки», сконцентрировав в себе ажиотажный спрос покупателей в очень ограниченном промежутке времени. За счет сильной перегретости рынка недвижимости резкая отмена льготной ипотеки может на определенный промежуток времени критически резко снизить спрос на новостройки практически до нуля. Такой сильный спад спроса может обратно перевернуть рынок недвижимости с ног на голову и вызвать бесчисленное количество непредсказуемых изменений», — считает Александр Дужников. По мнению эксперта, с большой долей вероятности, самым удачным решением будет постепенное повышение ставки в течение всего 2021 года на значение около 1 п. п. в квартал. Таким образом, к июлю 2022 года процентная ставка по ипотеке составит около 8,5%. «В дальнейшем, — прогнозирует Александр Дужников, — рынок вернется к первоначальному состоянию по отношению к ключевой ставке, не переживая серьезных потрясений. Это сделает снижение спроса на менее выгодные условия по ипотеке более планомерным, что позволит своевременно отслеживать ситуацию на рынке недвижимости и корректировать значение ключевой ставки Центрального банка РФ».
Есть и те, кто считает, что продление программы очень и очень желательно. «На мой взгляд, необходимо продлить программу там, где сконцентрирован спрос на жилую недвижимость (столицы, города-миллионники, административные центры субъектов РФ)», — комментирует коммерческий директор «КОРТРОС–Москва» Дмитрий Железнов. Во-первых, как считает эксперт, стройкомплекс играет важную роль для экономики регионов, особенно в крупных городах, поэтому, резко ослабляя поддержку девелопмента, власти могут снизить показатели деловой активности на местах. Во-вторых, переформатирование программы также возможно, и предлагает желаемый сценарий: власти поэтапно (до конца года) снижают субсидирование, чтобы избежать резкого роста ставок, а увеличение цен сдерживается более адресным подходом к поддержке покупателей и застройщиков. Например, льготная ипотека распространяется только на покупателей, которые приобретают жилье в проектах ограниченной группы застройщиков. «Скажем, если девелопер активно внедряет новые технологии или берет на себя дополнительную социальную нагрузку (строит много социальной инфраструктуры или благоустраивает большие территории), то его поощряют, предоставив его клиентам возможность пользоваться субсидированными кредитами. Также рост цен можно сдержать, если власти будут участвовать в строительстве социальной и инженерной инфраструктуры в обмен на обязательство застройщика сохранять конкретный уровень или сдержанный темп роста цен. При этом у девелоперов, работающих на таких условиях, и дальше приобретается жилье по сниженной ставке. Иными словами, есть альтернативные конфигурации сохранения господдержки в виде субсидирования ставок», — предлагает Дмитрий Железнов.
Андрей Колочинский видит и другой компромисс: «Противники продления программы утверждают, что льготная ипотека спровоцировала рост инвестиционного спроса на новостройки. Отчасти это так, поэтому, чтобы ограничить число инвестиционных сделок в будущем и сдержать дополнительный рост цен, мы бы предложили выдавать кредиты по льготной ставке адресно, только тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий и приобретает квартиру для собственного проживания, исключить из программы людей, имеющих несколько квартир и приобретающих недвижимость в инвестиционных целях».
Ограничивать же действие программы по территориальному принципу, в частности исключать из нее Московский регион, эксперт считает несправедливым, так как в столице с низкой доступностью жилья проживают люди с разным достатком — от олигархов до пенсионеров и малообеспеченных семей, которые как раз остро нуждаются в господдержке, чтобы решить квартирный вопрос.
ДОСЬЕ ДН
Действующие условия программы льготной ипотеки на новостройки лояльны: ставка составляет не более 6,5%. Первоначальный взнос — 15% стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма кредита для жителей Москвы и Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн руб. Для других регионов — 6 млн руб. Разницу между льготной ставкой 6,5% и рыночной банкам возмещает государство.
МОЛНИЯ ДН
Когда верстался номер, президент России Владимир Путин, в ходе своего выступления на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ — 2021), предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022 года, но с повышением размера ставки до 7% и введением единого предельного размера кредита 3 млн руб. для всех регионов страны.
Источник: Dайджест Недвижимости | Июнь 2021 | № 153
Количество показов: