Немецкий порядок


Рынок недвижимости Германии, согласно отчету Emerging Trends in Real Estate, считается наиболее стабильным в Европе. При этом он является одним из самых жестко регулируемых в области сдачи в аренду, особенно в столице, потому что спрос здесь сильно превышает предложение — 85% населения Берлина живет на съемных квартирах, поэтому местные власти Берлина и пытаются влиять на ценообразование.

Вместе с аналитиком международного брокера недвижимости Tranio.ru Владой Селезневой ДН разбирался, что учесть при покупке квартиры для сдачи в аренду в Берлине, как получить разрешение заселить арендатора и насколько часто можно повышать арендную ставку.

Сохраняя равновесие

Сдать квартиру в Берлине в краткосрочную аренду очень сложно. В 2013 году в городе был принят закон о запрете использования квартир не по назначению — например, под офис или для сдачи в аренду на короткий срок. За нарушение закона полагается штраф до €500 тыс. Однако если получить разрешение от районного центра, можно изменить назначение квартиры и зарабатывать на аренде.

Разрешение от местных властей получить сложно, особенно в районах, где и так много отелей. Чтобы получить разрешение, нужно соблюсти хотя бы одно из условий:
  • общественные интересы должны преобладать над личными — например, когда жилье сдается родственникам пациентов, приезжающих в Берлин из других городов;
  • арендодатель остро нуждается в деньгах, и его экономическую ситуацию может спасти только краткосрочная аренда. Однако при текущих высоких ценах на долгосрочную аренду в Берлине под это условие попасть сложно;
  • арендодатель строит дополнительное жилье, которое подлежит долгосрочной аренде. Согласно закону, в таком случае он «уравновешивает созданный дефицит жилых помещений».

Установленная арендная плата при этом должна быть близка к средней по району.

За подачу заявления на разрешение взимается сбор в размере €225 за одно жилое помещение. Также могут возникнуть и другие расходы, например, если потребуется экспертная оценка. Срок рассмотрения заявления — от двух до шести недель. Разрешение может быть выдано бессрочно или на определенный срок.

Если разрешение удалось получить, необходимо выплачивать городу компенсацию в размере €6 за 1 м². Для многих владельцев квартир такая сдача в краткосрочную аренду будет невыгодна.
При получении разрешения выдается регистрационный номер. Он связан с конкретным жилым помещением и не подлежит передаче, его нужно указывать в объявлениях о краткосрочной аренде.

Цена вопроса

В феврале прошлого года в Берлине вступил в силу закон, ограничивающий стоимость арендной платы жилья. Он распространяется на меблированные квартиры и квартиры, сдающиеся в краткосрочную аренду. Закон не действует в отношении:
  • домов, построенных после 1 января 2014 года;
  • коммерческих помещений;
  • общежитий и квартир, субсидируемых государством.

С 22 ноября 2020 года арендаторы могут требовать снижения арендной платы, если она превышает уровень, установленный законом.

Пределы арендной платы зависят от года постройки, энергоэффективности, наличия встроенной кухни, лифта, высококачественного напольного покрытия и других факторов. В таб­лице приведены максимальные допустимые значения арендной платы за квадратный метр в зависимости от возраста дома.

Если в здании всего одна или две квартиры, верхний предел арендной платы увеличивается на 10%. Если в доме есть лифт, а в квартире — встроенная кухня, сантехника высокого качества, качественный пол в большинстве жилых комнат, а значение энергопотребления составляет менее 120 кВт/ч на 1 м² в год, максимальная стоимость аренды за квадрат увеличивается на €1 (объект должен обладать как минимум тремя характеристиками из пяти перечисленных).

Однако, если расходы на содержание превышают доходы от аренды, Инвестиционный банк (Investitionsbank Berlin, IBB) может повысить максимальный предел арендной платы, а арендаторы могут претендовать на субсидию на аренду.

Новый закон замораживает существующие арендные ставки с 18 июня 2019 года в текущих договорах аренды жилья. Это означает, что повышение арендной платы в течение следующих пяти лет невозможно. Можно повышать арендную плату в связи с модернизацией жилья, но очень ограниченно — максимум €1 за 1 м², даже если затраты на ремонт намного выше и квартира была отремонтирована несколько раз.

Ограничения распространяются на арендную плату без учета коммунальных расходов. У закона есть много противников, считающих, что он нарушает конституцию Германии. Пока неизвестно, как долго он будет действовать.

Арендатор в придачу

Иногда на рынке встречаются предложения о продаже квартир с арендатором. Цена таких квартир может быть как выше рынка, например, если арендная плата достаточно высокая, так и ниже, потому что наличие квартиросъемщика ограничивает в использовании квартиры.

Если арендатор заехал в квартиру в доходном доме до юридического разделения его на отдельные квартиры, уведомить его о желании жить там самому новый собственник может только через три года после покупки (§ 558 Гражданского кодекса Германии, Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Этот срок может быть продлен вплоть до 10 лет решением местных властей. После этого у арендатора есть от 3 до 12 месяцев, чтобы покинуть помещение.

Если же арендатор относится к социально защищенным группам (пожилые люди, инвалиды, беременные, семьи с маленькими детьми), то выселение может затянуться еще сильнее, потому что такая категория имеет право просить отсрочку.

Причиной для выселения может быть необходимость жить в квартире самому собственнику квартиры либо ­кому-то из его ближайшего круга. К нему относятся дети, родители, братья, сестры, дедушки, бабушки, супруг, родители супруга, обслуживающий персонал и персонал по уходу, племянники, пасынки, падчерицы. Однако если собственник выселит арендатора, а ни он, ни его близкие родственники не будут там жить, арендатор может подать в суд на возмещение ущерба.

Чем дольше арендатор проживал в квартире, тем дольше срок его выселения. Если менее пяти лет — срок выселения составит три месяца, пять-восемь лет — шесть месяцев, более восьми лет — один год.

Если при этом арендаторе не было истории с выделением квартиры из доходного дома, то ждать не придется. Поэтому если покупатель хочет сменить арендатора или жить в квартире сам, необходимо уже на этапе покупки выяснять с юристами нюансы договора.

Выше, еще выше!

Как часто и насколько можно повышать арендную плату? Закон об ограничениях цены аренды действует только в отношении домов, построенных до 2014 года. Владельцы квартир в новостройках могут изменять ставки аренды на свое усмотрение.

У индексирования арендной платы могут быть следующие предпосылки:
  • Арендная плата должна сохраняться неизменной минимум 12 месяцев. Так, например, если последнее повышение было 01.05.2020, то следующее повышение может произойти не ранее 01.06.2021. Сообщение о повышении арендной платы может быть разослано уже, например, в апреле 2021‑го.
  • Арендодатель должен информировать арендатора в письменной форме. При этом дополнительного согласия арендатора не требуется (достаточно того, что он это сообщение не опротестует).
  • Повышение платы может произойти не ранее чем через два месяца после того, как арендатор получил сообщение.

В сообщении о повышении арендной платы должна быть обязательно указана новая арендная плата или размер увеличения арендной платы в евро. В случае нарушения этого условия, повышение незаконно.
Что касается повышения арендной платы, здесь существует двой­ное ограничение.

Во-первых, арендодатель может поднять арендную плату не более чем на 20% в течение трех лет. Однако в отдельных городах (Берлин, Мюнхен, Гамбург) эта ставка не должна превышать 15% (§ 558 III BGB).
Во-вторых, арендная плата должна соответствовать средней ставке по району и не может значительно ее превышать (§ 558 II BGB).

Таким образом арендодатель имеет право каждый год повышать арендную плату, к примеру, на 5 или 7% каждые полтора года или же один раз за три года на 10–15%.  

Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | MАРТ 2021 № 151

Количество показов: