ТЦ настаивают на реконцепции

АВТОР: Яна ВОЛОДИНА

К реконцепции прибегают в том случае, когда необходимо повысить статус торгового центра и привлечь в него посетителей. Но если для одних проектов достаточно сменить пул арендаторов, то для других потребуется еще и частичная или даже полная перестройка здания. По данным экспертов, сегодня в Московском регионе из 7 млн существующих квадратных метров торговых площадей 2,2 млн м² являются устаревшими, требующими обновления.
Рулят на районе

В 2021 году в Москве, по данным CBRE, запланировано ввести 500 тыс. м² торговой недвижимости, что превысит прошлогодние показатели в два раза. Средняя обеспеченность торговыми площадями в городе составляет 511 м² на 1000 человек. При этом меньше всего обеспечен торговыми центрами Восточный округ столицы, самыми «упакованными» являются Центральный, Северный и Южный округа. Любопытно, что Новомосковский округ, по словам директора департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгении Хакбердиевой, тоже занимает лидирующую позицию с показателем 926 м² на 1000 человек, но причиной тому является малая численность населения — ​274 170 человек. При этом в ближайшие 3–5 лет прогнозируется существенный прирост населения, в первую очередь за счет ввода большого объема жилья. Поэтому обеспеченность округа торговыми объектами может снизиться до 750–850 м² на 1000 человек. Но это все же лучше, чем нулевой показатель по обеспеченности Троицкого округа.

При этом объем нового предложения в 2020 году сместился в сторону районных ТЦ и объектов в составе транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Формально рынок торговой недвижимости Москвы, как отметил директор департамента непрофильных активов Becar Asset Management Дмитрий Тищенко, уже достиг насыщения, но за счет суперрегиональных торговых центров. «Начиная с нулевых в столице строились ТЦ, которые называли “крупнейшими в Европе”. Однако в условиях пандемии стало понятно, что такие объекты нужны меньше, а районные ТЦ — ​больше. До сих пор во многих спальных районах столицы банально некуда сходить с друзьями. Потому тренд по открытию качественных торгово-досуговых центров небольшого формата в спальных районах, а также в составе ТПУ продолжится в ближайшие два года», — ​прокомментировал он.

Между тем Евгения Хакбердиева считает, что не стоит говорить о том, что формат крупных ТЦ ушел с рынка — ​на такие объекты пришлось 75% нового ввода в прошлом году. Речь, в частности, идет о ТРЦ «Щелковский», ТЦ «Остров Мечты» и ТЦ «Квартал West». «Сегодня большую роль для объектов торговой недвижимости играет наличие развлекательного и социального функционала, чего не предполагает формат шопинг-центров в чистом виде, поэтому пик их популярности прошел. Торговый центр сегодня стал площадкой для проведения образовательных мероприятий, лекций, мастер-классов, выставок, фестивалей и пр.», — ​заметила она. Иными словами, районные ТЦ, которые могут предложить посетителям еще и среду для досуга и развлечений, будут развиваться, создавая конкуренцию крупным ТЦ, основная функция которых — ​шопинг. К тому же районным объектам москвичи отдают предпочтение, поскольку в целях экономии времени выбирают торговые локации недалеко от места проживания.

Рецепт счастья

В настоящее время наметилась яркая поляризация объектов. Топовые и качественные торговые центры продолжают увеличивать доходность, а устаревшие объекты, расположенные на магистралях без прямого доступа из метро, теряют трафик посетителей и обороты. Самое уязвимое звено — ​это морально устаревшие торговые центры, они, конечно, в наибольшей степени нуждаются в разного рода преображениях. Однако даже в таких объектах метаморфозы могут происходить с разной интенсивностью. Евгения Хакбердиева выделяет три вида преобразований: refurbishment (обновление) — ​ротация арендаторов, косметический ремонт, обновление интерьеров; ТЦ Facelifting (преображение) — ​видоизменение фасадов, значительное обновление/изменение интерьеров, инженерных систем и другой инфраструктуры; Redevelopment (изменение конструктива здания) — ​значительное изменение объекта вплоть до полной перестройки.

Собственно говоря, так и поступают сейчас многие владельцы недвижимости, меняя пул арендаторов, расширяя в своих торговых объектах зону фуд-корта, общественных пространств и создавая лаундж-зоны, места для проведения различных мероприятий. Помимо этого хозяева объектов стали больше внимания уделять их освещению, благоустройству и декорированию. Главным же трендом рынка торговой недвижимости сегодня является развитие мультиформатных проектов. Речь идет о появлении торговых центров и инфраструктурного ритейла в составе многофункциональных комплексов (МФК), транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), а также развитии аутлетов/дисконт-центров, корнеров.

На сегодня инвесторы вошли в проекты 15 столичных ТПУ, большая часть которых предполагает создание торговых площадей. Евгения Хакбердиева отмечает, что некоторые проекты получают поддержку инвесторов, которых городские власти привлекают через торги, а другую часть город берет под собственный контроль. Уже анонсировано строительство торговых центров в составе проектов ТПУ «Выхино» (GLA — ​70 тыс. м²), «Селигерская» (GBA — ​145 тыс. м²) и «Парк Победы» (GBA — ​237 тыс. м²) девелопером «Ташир», ТЦ «Ботаника Молл» в ТПУ «Ботанический сад» (GLA — ​27 тыс. м²), ТЦ «Дискавери» в ТПУ «Ховрино» (GBA 25 тыс. м²). Также аффилированной структурой компании «Киевская площадь» подана заявка на инвестиционный пакет по ТПУ «Нагатинская», компания 3S Development приобрела права на 99% ТПУ «Некрасовка», ТПУ «Кленовый бульвар», в составе которых планируется строительство МФК. Проекты предполагается реализовать в течение 2021–2024 годов.

Заместитель директора отдела разработки концепций торговых центров CBRE Дмитрий Куткин называет общим мировым трендом, справедливым и для Москвы, — ​трансформацию торговых пространств в многофункциональные (включение дополнительных функций, например — ​офисы, городская логистика) или в community центры (увеличение роли общественных пространств, F&B, включение социально значимых функций). «В первом случае обеспечивается дифференциация рисков, повышается устойчивость проекта, формируется дополнительная аудитория. Во втором — ​увеличивается значимость и лояльность объекта для целевой аудитории. Последствия пандемии только усилили этот тренд, локальные районные community центры приобретают все большую ценность для потребителей с точки зрения покупки товаров и услуг повседневного спроса, при этом наиболее популярные крупные проекты все равно сохраняют свою привлекательность за счет более широкого предложения, прежде всего, в фэшн-сегменте», — ​говорит он.

Кстати, ритейлеры тоже встали на путь обновления. Они расширяют ассортимент, проводят редизайн своих сетей и запускают новые форматы магазинов. Еще пару лет назад Leroy Merlin открыл два новых формата магазина — ​с творческой мастерской «Фабрика идей» и «городской супермаркет» в ТРЦ Columbus и ТРЦ «Гагаринский». IKEA открыла первый магазин в черте города — ​Probnik в ТРЦ «Авиапарк». Отреагировали на изменения потребительского поведения и другие торговые монстры. Покупатели в последнее время переориентировались на магазины у дома и онлайн-покупки. В ответ — ​гипермаркеты «О`Кей», «Ашан», Metro Cash&Carry, «Лента» снизили планы по экспансии, в том числе в регионы.

Screenshot_2.jpg

Всеобщая корректировка

Под влиянием новых тенденций собственники торговой недвижимости вынуждены будут пересмотреть свой подход к формированию коммерческих условий. В компании CBRE полагают, что в ближайшем будущем арендный платеж будет формироваться как за счет традиционных офлайн-продаж, так и за счет онлайн. Для этого потребуется увеличение прозрачности партнерского взаимодействия между ритейлерами и владельцами недвижимости. Эксперты также прогнозируют в 2021 году дальнейшее снижение запрашиваемых ставок аренды. Согласно данным компании, по итогам 2020 года прайм-ставка аренды снизилась относительно 2019 года в топовых моллах на 20%, до 204 тыс. руб. за 1 м² в год, в ключевых моллах — ​на 24%, до 65 тыс. тыс. руб. за 1 м² в год. Возвращение арендных ставок к докризисному уровню, по их прогнозам, возможно не ранее 2023 года. Продолжится и ротация арендаторов, но будет связана, в первую очередь, с показателями эффективности конкретного магазина, а не профиля, к которому он относится.

В целом же корректировки придется вносить в свои объекты не только устаревшим ТЦ, но и их более успешным торговым собратьям, и причиной тому явилась пандемия коронавируса. В 2020 году было зафиксировано изменение потребительского поведения, люди стали вести себя осторожнее в общественных местах, старались соблюдать ограничения и необходимую дистанцию. Поэтому всем торговым центрам придется так или иначе трансформироваться в новых реалиях, но в 2021 году, по словам Евгении Хакбердиевой, активных действий, связанных с поиском новых форматов, ожидать со стороны девелоперов и собственников торговой недвижимости не стоит. Низкая посещаемость ТЦ в прошлом году заставила многих из них придерживаться политики удержания арендаторов при том, что ритейлеры оптимизируют форматы и торговые точки.  

Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | MАРТ 2021 № 151

Количество показов: