Бизнес в новом свете

Вышло СКЛАДно
Главная причина устойчивости складского сегмента в нестандартной ситуации 2020 года в том, что складская недвижимость является базовой инфраструктурой для обеспечения жизнедеятельности людей. Как поясняет старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антон Алябьев, почти все повседневные товары на пути от производства к потребителю должны ­где-то храниться, сортироваться, распределяться. Поэтому если в других сегментах коммерческой недвижимости динамика наблюдалась отрицательная, то на складском рынке ситуация была близка к рекордной в позитивном ключе. Во-первых, по итогам года спрос составит 1,4–1,5 млн м², приблизившись к максимуму, который был зафиксирован в 2018 году (1,6 млн м²). Во-вторых, были закрыты две крупнейшие в истории складского рынка Московской области сделки. Компания Ozon подписала build-to-suit (BTS) соглашение, по которому девелопер «Ориентир» построит для нее склад площадью 154 тыс. м² в логистическом парке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Кстати, преобладание сделок BTS (60% спроса в 2020 году против 17% в 2019‑м) стало особенностью года. Причем большая часть спроса, как отметили в CBRE, носит форвардный характер. Это сделки, когда клиент занимает не готовый свободный объект, а склад, который будет построен через год специально для него, либо ждет освобождения через ­какое-то время площадей на вторичном рынке. В результате, как объясняют аналитики, большое количество сделок не приводит к тому, что поглощаются вакантные площади, а, с другой стороны, строительство не приводит к выбросу на рынок новых площадей. В итоге доля свободных площадей сохраняется на одном и том же, достаточно низком уровне — 4,5–5%.

В свою очередь аналитики Knight Frank полагают, что в 2021 году тенденция скорее всего сохранится, при этом арендные ставки увеличатся до 4,1–4,2 тыс. руб. за 1 м². В компании также говорят, что благодаря активному росту сектора ­онлайн-­торговли, курьерских служб и e-grocery может увеличиться спрос на склады формата light industrial. В черте города образовался дефицит предложения качественных складских комплексов, поэтому в ближайшем будущем девелоперы будут стремиться восполнить нехватку площадей, и на рынок выйдут новые проекты городских складов.

Торговый поворот
Резкий поворот в 2020 году произошел в судьбе торгового сегмента. Прогнозируемого до пандемии бума строительства здесь, понятное дело, не случилось. В компании Colliers International, к примеру, предполагали ввод в столице в 2020 году 424 тыс. м² торговых объектов, что на 44% должно было превысить показатели 2019 года и вдвое — 2018 года. В «сухом» остатке цифры оказались иными. В 2020 году, по словам директора отдела торговых помещений CBRE в Москве Марины Малахатько, в столице ввели только на 27% больше торговых объектов, чем в 2019 году — 254 тыс. м².

По итогам 2020 года, согласно данным компании Knight Frank, уровень вакансии в торговых центрах (ТЦ) Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% — до 5,3%. Однако общий уровень вакансии достиг 11%, что на 4,9 п. п. превысило прошлогодние показатели. При этом сохраняется высокая доля пустующих площадей — до 40% — в ТЦ, открытых в 2020 году. Но эксперты успокаивают, говоря, что это соответствует тренду последних лет, когда торговые объекты вводятся с большой долей вакантных помещений и заполняются в течение двух лет. Марина Малахатько полагает, что в 2021 году рост вакансии в ТЦ продолжится за счет высвобождения блоков площадью от 50 до 300 м². При этом успешные торговые центры, расположенные вне центра города, сохранят низкий уровень вакантных площадей.

В «коронавирусный» год отмечалась любопытная ротация арендаторов. Так, по информации CBRE, с начала 2020 года в столице открылось 17 магазинов новых международных брендов. При этом некоторые бренды, напротив, вовсе покинули российский рынок — Longchamp, Lefties, сеть кинотеатров CJCGV. В ближайшие два года эксперты ожидают запуск нескольких брендов от крупных fashion-­групп, но сопоставимый с докризисным уровнем интерес иностранцев к локальному рынку вернется не ранее 2023 года.

Большинство ритейлеров (около 70%), зафиксировали в пандемию скидки по арендной плате до конца 2020 года. Для fashion-­операторов они варьировались от 10 до 30% на время ограниченной работы ТЦ, для люксовых операторов в апреле-мае достигали 90% в валютных договорах аренды, а в июне-июле — 60%. В CBRE говорят, что темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года. В Knight Frank сообщили, что в декабре 2020 года максимальные базовые ставки аренды были зафиксированы на помещения в зоне фуд-корта, предприятия общепита и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и достигали 120 тыс. руб. за «квадрат» в год. Минимальные ставки аренды находились на уровне 6–8 тыс. руб. за 1 м² в год.

В кризис торговый сегмент проявил удивительное добрососедство. Для многих ритейлеров (общественное питание, магазины электроники, бытовой техники) спасательным кругом стала гибридная форма торговли. К примеру, X5 Retail Group запустила сервис доставки интернет-­заказов из розничной сети DNS, «М. Видео» и «Эльдорадо». На помощь ресторанам и кафе пришли не только операторы онлайн-­доставок еды (Delivery Club, «Яндекс.Еда»), но и продуктовые ритейлеры — «ВкусВилл», «Перекресток» и «Лента», которые разместили на своих полках продукцию из заведений общепита. Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева считает, что 2020 год вой­дет в историю рынка торговой недвижимости как переломное время для старых бизнес-­моделей и подходов к развитию рынка торговой недвижимости. В этот период замедлились одни тренды и с огромной скоростью стали развиваться другие. «Мы входим в эпоху становления новых форм рынка и новых возможностей для игроков индустрии», — добавила она.

Трафик наше все
Для стрит-­ритейла всегда важным был и остается трафик, но как раз с этим возникли проблемы: офисных сотрудников перевели на удаленную работу, туристы перестали приезжать. По итогам 2020 года доля свободных помещений на ресторанных улицах Москвы достигла рекордных за последние четыре года значений. По информации JLL, вакантность в основных ресторанных локациях выросла с 7,3% в декабре 2019 года до 13,6% в декабре 2020 года. Больше всего помещений освободилось на ул. Б. Дмитровка. Здесь закрылись представители F&B сегмента — «Воронеж», «Жаровня», «Му-­Му», «Вареничная», а также отделение «Юни Кредит Банка». Пострадали улицы Покровка и Мясницкая, откуда съехали Гастробар Grizzly, KFC, Coffee Bean, «Чайхона № 1», «Джонджоли». Меньше всего негативные последствия пандемии затронули Кузнецкий Мост и Патриаршие пруды — здесь вакантность за год увеличилась даже менее чем на 1 п. п.

Средние запрашиваемые ставки аренды на ресторанных улицах Москвы, как уточнили в JLL, варьируются от 70 тыс. до 160 тыс. руб. за 1 м² в год. В некоторых локациях ставки за год снизились на 5–15%. В сложных экономических условиях собственники были готовы к переговорам о дополнительном снижении ставки для каждого потенциального арендатора. «В первой половине 2021 года мы ожидаем увеличения доли свободных помещений в ресторанных локациях. Этому будут способствовать ограничения для операторов общественного питания на весь период новогодних праздников, неопределенность со сроками снятия этих ограничений и возвращением к «доковидной» жизни, а также крайняя осторожность ритейлеров и рестораторов в отношении открытия новых точек и развития физических сетей», — полагает руководитель отдела исследований компании JLL в России Владислав Фадеев.

Похожего мнения придерживается и директор направления стрит-­ритейла Knight Frank Ирина Козина. По ее словам, снижения вакансии на основных торговых улицах Москвы до докризисного уровня можно ожидать не ранее середины 2021 года, при пессимистичном прогнозе — не ранее конца 2021 года. «Все это связано с уменьшением «пропускной» способности объектов из-за новых мер безопасности, с изменением покупательского поведения и снижения доходов населения. Тем не менее портрет арендаторов основных торговых улиц останется прежним: на месте закрывшихся ресторанов уже открываются новые, то же самое касается и остальных профилей», — говорит она.
В компании Knight Frank отметили, что в структуре арендаторов помещений стрит-­ритейл лидирует общепит с долей 47,6% (–8% за год), далее следуют fashion-­операторы с долей 23,9% (+6%). На магазины подарков и сувениров приходится 4,6%, арендаторов другого профиля — 4,5%. Эксперты отметили интересную тенденцию, в то время как ресторанные сети закрываются на основных торговых улицах города, продуктовые магазины, наоборот, открываются. В 2020 году они увеличили свое присутствие на пешеходных улицах столицы на 2%. Среди новых открытий — магазины «ВкусВилл», «Добрынинский», «Пятерочка», «Мираторг», «Аленка» и «Пират-­Мармелад».

Невозможное возможно
В 2020 году офисный рынок пережил трансформацию. До пандемии для многих компаний об удаленной работе сотрудников и речи быть не могло. Но стоило только попробовать, и стало ясно, что это возможно, но при этом выяснилось, что и полностью отказаться от офиса тоже нельзя. «Для многих людей работа из дома стала проблематична: не у всех есть для этого оборудованное место в квартире, остро встали вопросы разделения рабочего и личного времени. Поэтому многие компании обратили внимание на гибкие рабочие пространства, которые позволяют более эффективно использовать площадь офиса, иметь более мягкие условия по договорам аренды, в то же время сохраняя за компанией офис как ядро корпоративной культуры, место для встреч, коллективной работы над проектами и т. д. Для сотрудников такой формат работы тоже оптимален: каждый может планировать рабочую неделю, где несколько дней занимают встречи в офисе, а остальные — работа удаленно», — объясняет директор по аренде компании Millhouse Елена Малиновская.

Востребованность таких пространств наглядно демонстрируют и сделки. В декабре, к примеру, стало известно об открытии компанией BIC представительского офиса в «Space 1 Царская площадь». Помещение площадью более 200 м² будет предназначено для встреч и командной работы сотрудников. В новом пространстве предусмотрено несколько рабочих мест, а основную часть офиса занимают переговорные комнаты, которые при необходимости можно объединить в единую зону. Такой проект сеть сервисных офисов Space 1 реализовала по модели built-to-suit специально под техническое задание компании. «Перей­дя на удаленную работу весной 2020 года, мы поняли, что не нужно рассчитывать на возвращение к привычному формату работы и ритму жизни, а стоит определить, как эффективно функционировать в новой реальности, — рассказывает генеральный директор BIC в России, Казахстане и Беларуси Николай Козлов. — Протестировав разные варианты, включая работу из разных частей страны, мы убедились, что единственная потребность, не реализуемая при удаленной работе — живое общение. И решение от Space 1 стало для нас оптимальным — по сути, это не офис, а штаб-квартира, в которой мы будем собираться не столько по необходимости, сколько по желанию общаться друг с другом».

На начало декабря 2020 года, по данным JLL, в Москве действовало 188 гибких офисных пространств на 31 660 рабочих мест (включая 27 050 под управлением сетевых операторов), или 1,2% общего объема качественных офисов столицы. Эксперты считают, что в 2021 году интерес к этому формату сохранится. В сегменте анонсировано открытие 57 тыс. м² и еще свыше 70 тыс. м² могут быть реализованы в формате built-to-suit.

Всеобщая оптимизация
В сегменте классических офисов наблюдалось следующее. Самыми востребованными были офисы класса А и В+ в центральных локациях, а самыми активными игроками — банки, финансовые компании и сектор бизнес-­услуг. Однако по итогам 2020 года, по данным JLL, совокупный объем купленных и арендованных офисов в БЦ класса А и В прогнозируется на уровне 1 млн м², что на 35% ниже прошлогодних показателей и является минимумом с 2009 года. В 2021 году, как предполагают аналитики, рынок немного наверстает упущенное, и объем сделок превысит 1,1 млн м². Что касается ввода новых объектов, то пандемия и тут все перекроила. Вместо ожидаемых 513 тыс. м² в 2020 году ввели около 300 тыс. м², что на 23% ниже, чем в 2019 году. Спрос на офисы резко снизился, поэтому девелоперы не спешили выводить на рынок новые объекты и перенесли сроки окончания строительства. В 2021 году к вводу в эксплуатацию заявлено более 600 тыс. м². «При этом в 2022–2023 годах объем строительства офисов снизится вследствие остановки проектов на начальной стадии», — прогнозируют эксперты.

По итогам 2020 года уровень вакантности составит около 12% и ее рост продолжится. Наиболее это будет ощутимо в классе А, где к середине декабря доля свободных помещений, по данным JLL, достигла 12,8% (частично по причине ввода крупных объектов), увеличившись по сравнению с концом 2019 года на 4,7 п. п. Ставки аренды к концу 2020 года в премиальном сегменте составили 35–55 тыс. руб. за 1 м² в год; в классе А — 20–40 тыс.; в классе В+ — 10–25 тыс. За год ставки аренды снизились на 5–10%, и в 2021 году ожидается их дальнейшая корректировка в сторону уменьшения. Однако, как утверждают эксперты, в большей степени это будет заметно в децентрализованных локациях, удаленных от основных деловых районов, и в бизнес-­центрах, которые имеют невысокую заполняемость.

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отметила в 2020 году повсеместную оптимизацию офисов компаниями, что привело к выходу на рынок немалого предложения помещений в субаренду. Причем это явление наблюдалось как в относительно бюджетных и развитых деловых локациях, так и в премиальных офисных объектах Москвы, например, БЦ «Белая Площадь» или «Башня на Набережной». «Объем предложения на офисном рынке пополнился почти на 100 тыс. м²», — уточняет эксперт. При этом, по ее словам, такие факторы, как удаленный и гибкий форматы работы компаний, оптимизация офисных пространств и рост объемов субаренды, еще долгое время будут формировать рынок и определять особенности поведения его игроков.