Дорога к своему дому

Разобрали все
«Данный процесс стал набирать обороты в апреле, когда начали действовать самые жесткие ограничительные меры, — вспоминает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова. — В июне в большинстве регионов начали снимать ограничения, что привело к некоторому «охлаждению» интереса к загородной недвижимости, и это отразилось на ценах». Так, в регионах, по оценкам эксперта, цена на загородную недвижимость расти перестала, а в Ленинградской области даже наблюдалось некоторое снижение цены относительно мая (–2,5%). Это не коснулось Московского региона: в Подмосковье интерес к загородной недвижимости продолжил расти, и цена поднялась на +2,6% относительно мая.

Руководитель отдела в «МИЭЛЬ Сущевский» Татьяна Ананьева роста цен не заметила. «Несмотря на востребованность, роста цен мы не наблюдали, а на некоторые объекты сохранилась цена ноября–декабря 2019 года. Продавцы, которые пытались завысить стоимость объекта, не находили покупателей или соглашались на торг. Несмотря на то что спрос был высоким, предложение его явно превышало», — отмечает эксперт. И все же продавцы, безусловно, остались в выигрыше. «Были раскуплены даже те лоты, которые ранее долгое время экспонировались, — добавляет Анна Раджабова. — Темпы продаж увеличились в три раза».

При этом в компании «МИЭЛЬ» также отмечают изменение вектора интереса. По данным риелторов, в этом году наметился тренд на интерес к дачам, расположенным на 6 сот­ках, в 100–130 км от МКАД, стоимостью 1 млн руб., полностью готовым к проживанию. При том, что еще год назад объекты даже в 50 км от МКАД было крайне проблематично реализовать. «Стали разбирать как горячие пирожки и домики на шести сотках в дальних садовых товариществах, которые в последние 7–8 лет расценивались как крайний неликвид. Наибольшим спросом пользовались объекты в пределах миллиона руб­лей без дополнительных вложений. И даже обычные участки без домов стали покупать гораздо активнее — те, кто ­когда-то хотели приобрести землю, наконец на это решились», — комментирует Анна Раджабова.

И все же основной спрос, по данным риелторов, пришелся на «средние» по всем параметрам объекты.

В компании «МИЭЛЬ» отмечают, что основной спрос, как и прежде, приходился на функциональные дома с коммуникациями, площадью 150–200 м, на участках 10–12 соток, в поселках с хорошей транспортной доступностью.

В чуть более высокобюджетном сегменте, по данным компании «Метриум», наиболее востребованы дома на 250–350 м². Наибольшим спросом пользуются индивидуальные дома из клееного бруса, пеноблока и, конечно, кирпича (если позволяет бюджет).

«Больше всего сейчас востребованы объекты от 10 до 25 млн руб., — считает руководитель проекта КП «Британика» Дмитрий Панкратов. — Это может быть дом для постоянного проживания на расстоянии до 30 км от МКАД площадью 150–250 м². А вот формат — дуплекс или таунхаус — не так важен, как степень готовности дома и соответствие поселка требованиям безопасности, комфорта и сервиса».

Постиндустриальное будущее
Общая экономическая неопределенность, ожидание теперь еще и «третьей волны» коронавируса весной 2021 года явно не приведут к падению интереса покупателей к загородным домам, считает Анна Раджабова: «Можно ожидать увеличения количества сделок. Рост цен на загородную недвижимость в 2021 году может составить до 15%. За 2020 год коттеджи уже подорожали на 7%, до конца года цены могут подняться еще на 2–3%».

На фоне активного интереса появилась и информация о новом предложении, правда, пока будущем. Девелоперы вновь посмотрели в сторону загородного рынка.

Заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина считает, что уже в первом полугодии 2021 года мы увидим выход на рынок новых проектов, причем практически во всех сегментах загородной недвижимости. «Уже сейчас мы ощущаем существенный рост интереса как со стороны землевладельцев, так и со стороны инвесторов, а также крупнейших игроков рынка многоэтажной застройки. Целый ряд проектов уже сейчас активно готовится к выходу на рынок и будет анонсирован уже зимой», — интригует читателей эксперт. Однако стагнация рынка, наблюдавшаяся несколько предыдущих лет, играет с ним же злую шутку.

В свою очередь Дмитрий Панкратов напоминает, что новые загородные проекты уже стали выходить на рынок (например, поселок «Правда»). Но пока многие из них это только картинки и обещания. «Смущает тот факт, что в большинстве случаев проекты запущены непрофессиональными командами. Компаний с успешным опытом в загородных поселках не больше 10 штук на все Подмосковье», — говорит он. Также эксперт отмечает дефицит качественных строительных бригад. «Цены на подрядные работы выросли на 50–100%. Но найти нормальных рабочих сейчас проблематично. Поэтому я жду, к сожалению, и большого количества разочарованных покупателей. Многие новые стройки так и не будут закончены. Скорость и ажиотаж всегда приводят к ошибкам», — прогнозирует Дмитрий Панкратов.

Главное же, считает эксперт, в ближайшее время появятся новые форматы загородных поселений, где на одной территории будут собраны дома, инфраструктура для удаленной работы, детского образования и рекреации. Переход к постиндустриальному образу жизни вне больших городов будет продолжаться.

В ожидании ипотеки
Важный шаг в дальнейшем развитии рынка загородной недвижимости будет связан с возможной государственной поддержкой сегмента в виде льготной ипотеки — «как у городских». Власти обещают сниженную ипотечную ставку по аналогии с той, что сейчас работает в городе на квартиры в новостройках. Пилотный проект льготного кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС) для семей с детьми уже реализует финансовый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. Ипотека по ставке от 6,1% предоставляется заемщикам до 36 лет, имеющим хотя бы одного ребенка в возрасте до 19 лет, на покупку готовых домов от профессиональных застройщиков, а также на возведение типовых домов комплексной застройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной и социальной инфраструктурой. В случае «самостоятельного» строительства — должен быть обязательно заключен договор с подрядной компанией. Программа будет действовать до 30 июня 2021 года.

В случае ее успешной реализации она может быть расширена и применена на федеральном уровне.
Стоит отметить, что в России самый значительный в 2020 году рост спроса на покупку участков под ИЖС был зафиксирован, по данным компании «Метриум», в Московской и Ленинградской областях — 119 и 118% за год соответственно. Далее следуют Томская область с увеличением на 75%, Новосибирская область — на 61%, а также Калининградская область и Республика Крым — 58 и 57% соответственно.

Именно они и являются наиболее интересными для ипотечного кредитования — считают эксперты ДН. «Участки под ИЖС могут быть залоговым имуществом, что позволяет получить ипотечный кредит в банке. С учетом растущего процента покупателей, планирующих воспользоваться кредитными деньгами (а таких уже более 80% на рынке), — этот аспект становится все более важным», — говорит Ольга Магилина. И считает, что необходимо работать над ипотекой на индивидуальные дома на этапе строительства. «Объективно, в малоэтажном сегменте гораздо меньше рисков, в том числе риск «недостроя» совсем невелик, — подчеркивает она. — Но при этом покупатель многоэтажки имеет возможность купить квартиру на этапе строительства дома, а покупатель малоэтажки — нет. Застройщику загородного формата требуется втрое больше оборотных денег, чтобы обеспечить кредитование своих покупателей, чем его коллеге с рынка городского формата. Для решения этой дилеммы требуется разработка стандартов предметов залога, ведь в случае загородной недвижимости таким предметом может быть и земельный участок под домом. Второй вопрос — это необходимость урегулирования правового статуса имущества общего пользования в загородных поселках, который законодателем также пока не решен».

Зато, если ипотека будет, то участники загородного рынка уже строят на нее большие планы. «В нашем поселке «Британика» доля ипотечных сделок составляет 45%. Средняя ставка 9–9,5%. Снижение ставки до 6,5% может увеличить спрос на 20–30%», — говорит Дмитрий Панкратов.
И все же не все так просто. «Эффект от льготной загородной ипотеки, безусловно, будет, — считает Анна Раджабова, — но ажиотажный спрос мы вряд ли увидим. Загородный рынок всегда «раскачивается» дольше, чем квартирный: на строительство коттеджных поселков уходят годы.

Таким образом, спрос не будет соответствовать крайне дефицитному предложению. Для развития ИЖС нужны дешевая земля, льготные кредиты, наличие инженерной и социальной инфраструктуры, новые стандарты качества и единая концепция. Это направит рынок в цивилизованное русло. В законодательном плане и так сделано немало. Переход на проектное финансирование дал новый толчок строительству малоэтажного жилья, увеличилось число видов разрешенного использования земельных участков».

Одной льготной ипотеки мало, согласен экс-директор по правовым вопросам Capital Group, партнер юридической фирмы Bolshakov & Partners Андрей Большаков. Дополнительно, считает он, необходимо упростить процедуру получения разрешений на строительство жилых домов, а также упростить процедуру предоставления загородных участков под строительство. Также эксперт полагает, что необходимо увеличить госфинансирование на строительство дорог либо предоставить частным инвесторам налоговые льготы или иные преференции в случае вложения инвестиций в строительство дорог и инфраструктуры вблизи загородных поселков, что необходимо для обеспечения сближения жителей в загородных поселках с городом. Не помешает, по аналогии с предоставлением льготы по оплате ВРИ при строительстве жилья в Москве, в случае обеспечения застройщиками мест приложения труда в местах, где их недостаточно, предоставлять застройщикам загородной недвижимости льготы за строительство объектов инфраструктуры, которые могут быть использованы резидентами сразу нескольких поселков.

О необходимости господдержки говорит и директор проекта ЖК «Мечта» Максим Никитин. «Нам нужно этот сектор строительства развивать, но деньги покупателей делать это не позволяют в полной мере. Например, человек платит за свой дом в нашем поселке от 7 до 11 млн руб., и из этих денег застройщик должен 40 млн потратить, чтобы дороги провести, сети проложить и т. д. Для этого нужен источник финансирования. Мы сегодня нашли эти деньги — проектное финансирование от банка. Насколько нам известно, случай на рынке единичный, банки неохотно финансируют ИЖС. Такая программа нужна на государственном уровне, тогда загородное строительство будет развиваться».