Места надо знать

36-43_3.jpg

АВТОР
Алексей АНДРЕЕВ

Совокупный рост стоимости загородной недвижимости в пределах Московского большого кольца в ближайшие 10 лет может составить почти 1 трлн руб. Об этом свидетельствуют данные аналитиков сервиса по подбору недвижимости для инвестиций Realiste, специализирующегося на технологии Shiva AI. По подсчетам искусственного интеллекта, те, кто готов сейчас вложиться в подмосковные сотки и квадратные метры, могут рассчитывать со временем на рост инвестиций в 100-200% и более.

На сегодняшний день на загородном рынке Подмосковья находится в продаже примерно 28,5 тыс. жилых домов и таунхаусов и более 80% из них не могут найти покупателей больше года. Вместе с тем, оказывается, что даже в непопулярных сейчас уголках области можно весьма удачно вложиться в недвижимость — так сказать, на перспективу. Увеличению цен на такое жилье будет способствовать повсеместное решение проблем с транспортной доступностью в регионе и наблюдаемый тренд, связанный с активным переходом граждан на дистанционный формат работы. Длительный коронавирусный карантин очень многие провели «на природе» — и обнаружили большие преимущества такого образа жизни по сравнению с городским проживанием.

Держать дистанцию

Цена на участки и дома в Московской области традиционно определяется транспортной доступностью. Если доехать из столицы до населенного пункта несложно — рядом проходит железная дорога, есть маршрут автобуса, а пробок на выезде из города немного — район более конкурентоспособен, а значит, и дороже менее «проходимых» соседей. Однако ситуация начинает меняться. Во-первых, в Подмосковье строят новые дороги и развязки, что постепенно меняет «карту» транспортной доступности.

Во-вторых, в игру могут вступить и другие факторы. Уже сейчас, к примеру, заметен тренд на удаленную работу. Так что транспортная доступность в течение следующих 10 лет, по нашим прогнозам, перестанет быть основным фактором, влияющим на цену загородной недвижимости. А это означает, что, если сейчас купить дешевый земельный участок с домом в районе, куда пока что не слишком просто добираться, через 10 лет его цена может вырасти на 100-200%.

Чтобы определить наиболее перспективные для покупки недвижимости локации, искусственный интеллект, разработанный Realiste, проанализировал все предложения на рынке на районы Подмосковья в пределах Московского большого кольца («бетонки») — в среднем, это 30 км от МКАД. Померив время в пути до поселка из центра города в час пик в самый загруженный день (для Подмосковья это пятница), можно достаточно точно подсчитать, сколько стоит наценка за лишние 10 или 30 мин в пути.

Районы, которые сегодня недооценены из-за низкой транспортной доступности, в течение следующих лет будут расти в цене. Этим могут воспользоваться как простые покупатели, так и инвесторы.

Взрывная десятка

В частности, в список «самых-самых» от Realiste попали 10 подмосковных локаций (представлены в таблице), в которых сегодня цена за сотку сравнительно невысока, но при этом имеется взрывной потенциал роста. И если думать на 10 лет вперед, то стоит выбрать один из недооцененных районов, которые на данный момент не очень востребованы у покупателей загородного жилья. Однако в будущем, когда уйдет дисконт за плохую транспортную доступность и появится возможность полноценно работать удаленно, они станут популярнее и цены взлетят вверх.

К примеру, за 10 лет стоимость жилой недвижимости в этих районах вырастет минимум на 86% (в районе деревень Веревское и Клушино), а максимум — до 231% (в районе Тимошкино и Веледниково).

Дешевле всего на сегодняшний день стоит сотка земли во Фрязино — порядка 89 тыс. руб. При этом, по прогнозу, за 10 лет она подорожает до 294 тыс. руб., т. е. на 288%.

А вот в Опалихе и Тимошкино — Веледниково земля и сегодня достаточно дорогая — 418 и 411 тыс. руб. соответственно. Однако и потенциал роста существенный: в первом случае 109%, а во втором — 231%.

Самые перспективные районы в Московской области для инвестиций в загородную недвижимость

Название района

Цена за сотку земли, 2020 год, руб.

Рост до цены за сотку в следующие 10 лет, руб.

 % роста

Покупка дома под ключ площадью 150 м2 + 7 соток земли, руб.

Тимошкино — Веледниково

410 719

1 361 053

231

28 450 307

Фрязино

89 636

293 842

228

6 876 356

Пестовская гавань — Тишково

101 623

299 835

195

6 715 991

Буняково — Витяково

76 749

217 186

183

8 763 373

Опалиха

418 325

1 102 249

163

17 442 866

Нефедьево — Надовражино

217 169

453 410

109

9 710 474

Звенигород

410 039

844 848

106

20 740 9216

Крекшино — Санино

349 353

689 184

97

16 322 174

Коптелино — Жуковка

172 069

335 059

95

9 987 761

Веревское — Клушино

124 080

230 985

86

7 658 354


Источник: Realiste

Даешь самострой

Предположим, вы определились с районом покупки и ищете подходящее предложение. И здесь возникает сложность — стоимость большинства готовых частных домов в Подмосковье сильно завышена. Продавцы устанавливают цены нерационально: привязывают их к цене квадратного метра жилья в новостройках, включают расходы на строительство дома, которые понесли 10-20 лет назад, добавляют эмоциональные факторы («я всю душу в этот дом вложил») и т.д.

По оценкам Realiste, в среднем цены в области завышены примерно на 50% по сравнению с адекватной рыночной стоимостью недвижимости. Скажем, за 12 млн руб. можно купить дом только в 30 км от МКАД. Эту проблему можно решить, если купить участок без дома и построить жилье самостоятельно. Это, правда, прибавит к цене примерно 25% (за дом площадью 150 м2) — но такова средняя маржинальность строительства по рынку.
Еще один выход — покупать у девелоперов. Или все же искать те 10-20% выгодных предложений от «частников», которые готовы продать свои дома по рыночной цене.

МНЕНИЕ
Алексей ГАЛЬЦЕВ, основатель компании RealisteАлексей ГАЛЬЦЕВ,
основатель компании Realiste:



«Поскольку стоимость строительства дома по всему Подмосковью примерно одинакова, решающим фактором снова оказывается стоимость земли. Но нужно учитывать и еще один фактор — соседство. Если стоимость домов в районе высока, значит, окружение благополучное. На наш взгляд, строиться имеет смысл в районах, где сегодня стоимость квадратного метра построенного жилья в 10 и более раз ниже стоимости земли. Если же в районе земля уже сегодня стоит достаточно дорого, а цены на соседние дома разумные, имеет смысл покупать готовое жилье. При оценке целесообразности покупки нужно смотреть на соотношение стоимости квадратного метра дома и «квадрата» земли: если оно ниже 1000%, то экономически выгодно покупать готовый дом».

Снова на шесть соток

В период пандемии и после наибольшим спросом на загородном рынке Подмосковья стали пользоваться небольшие дачные домики на шести сотках, в 100-130 км от МКАД, стоимостью до 1 млн руб. Как отметили ДН в компании «Миэль», по итогам I полугодия 2020 года спрос на «дачные покупки» вырос на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Аналогичная ситуация в сегменте наблюдалась только осенью 2014 года. При сохранении текущего, практически ажиотажного уровня спроса потребуется 6-7 лет на поглощение всего объема предложения.

Вместе с тем, как отмечают аналитики рынка, спросом также стали пользоваться и дома площадью 150-200 м2 на участках 10-12 соток, в живописных местах с хорошей транспортной доступностью. Дом при этом должен быть современным и функциональным, готовым к проживанию семьи в любое время года, оснащенным центральными или собственными коммуникациями.

36-43_4.jpg



Источник: Dайджест Недвижимости | Сентябрь 2020 | #148