Как «корона» бизнесу помешала

Яна ВОЛОДИНА

Пандемия коронавируса внесла серьезный разлад в жизнь многих людей, повлияв не только на их здоровье, но и на экономическую жизнь. В Москве, например, жителям было строго рекомендовано не выходить из дома, столичные торговые центры закрылись, операторы стрит-ритейла вынужденно ушли на каникулы, а бизнес-центры опустели, поскольку компании отправили своих сотрудников на удаленную работу.

Сначала резкое падение рубля, а потом карантин и резкое сокращение потребления отправили практически в нокаут рынки торговой и офисной недвижимости. Причем кризис оказался настолько серьезным, что оценить глубину потерь каждой из сфер пока не может никто.

Торговый нокаут

А ведь еще в феврале текущего года, когда ничто не предвещало, участники рынка торговой недвижимости были настроены оптимистично и прогнозировали в 2020 году бум строительства торговых центров в Москве. В тот момент компания Colliers International сообщила, что в 2020 году в столице введут 424 тыс. м2 торговых объектов, что на 44% больше, чем 2019 году, и вдвое больше показателя 2018 года (192 тыс. «квадратов»). При этом в компании Knight Frank пообещали в текущем году ввод еще большего количества торговых площадей — ​794 тыс. м2. В компании также отметили, что с начала текущего года на российский рынок вышли четыре международных розничных оператора (в I квартале 2019 года — ​пять). При этом торговые точки российских дизайнеров развивались очень активно — ​в ключевых ТЦ открылось в два раза больше магазинов, чем годом ранее.

Одним словом, обо всем хорошем, что случилось или могло случиться с рынком торговой недвижимости, эксперты рассказали до марта. Но потом на горизонте бизнеса возникла новая вирусная инфекция, прозванная «короной», которая не только разрушила все планы, но и погрузила отрасль в глубокий кризис. Из-за введенного карантина торговые объекты в столице закрылись (за исключением продуктовых магазинов, супермаркетов, салонов связи, зоомагазинов и аптек), соответственно, у арендаторов резко упала выручка и многие из них перестали выплачивать аренду, а некоторые вынуждены были сократить не менее 20% персонала. В конце марта Российский союз торговых центров (РСТЦ) написал письмо премьер-министру РФ Михаилу Мишустину с просьбой оказать господдержку торговой недвижимости. В частности, РСТЦ попросил субсидировать процентные ставки по действующим кредитам не менее чем на 4%, отсрочить уплату НДС и налога на прибыль на три месяца (с возможностью продления до января следующего года).

Почти в то же время в Госдуму РФ был внесен законопроект, согласно которому арендаторам недвижимости, доход которых снизился более чем на 50% в период пандемии, может быть предоставлено право на односторонний отказ от договора аренды. Документ вызвал неоднозначную реакцию, в частности обеспокоенность владельцев торговой недвижимости.
В результате они обратились к правительству РФ со своим планом спасения отрасли. Письмо подписали главы 11 крупнейших компаний, являющихся собственниками и управляющими свыше 4 млн «квадратов» офисов, торговых и других коммерческих площадей.

По их мнению, в случае отказа арендаторов от договора аренды без возмещения арендаторам каких-либо убытков, негативные последствия скажутся не только на рынке коммерческой недвижимости, но также на банковском секторе и сервисных компаниях. В результате безработными могут стать сотни тысяч человек. «Предприятиям коммерческой недвижимости грозит дефолт по обязательствам перед банками, ведь совокупный портфель банковского кредитования рынка коммерческой недвижимости составляет 6 трлн руб.», — ​было сказано в письме. Авторы обращения предложили властям облегчить экономическую ситуацию для арендаторов и сделать возможным для арендодателей договариваться о более льготных условиях с арендаторами следующим образом: освободить бизнес от обязанности по уплате налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю под коммерческими объектами в объеме уменьшения арендной платы, предоставленной арендаторам коммерческой недвижимости.

Кстати, в кризис проявилось добрососедство и взаимовыручка среди участников рынка. В начале апреля компания R4S, например, объявила об отмене арендной платы для 95% арендаторов помещений street retail в Москве, которые вынужденно приостановили коммерческую деятельность в период с 28 марта по 5 апреля 2020 года. Кроме того, представителям наиболее пострадавших отраслей были предложены дополнительные скидки и льготы до 30 апреля с возможной пролонгацией. Для многих категорий ритейлеров (общественное питание, магазины электроники, бытовой техники) спасательным кругом стала гибридная форма торговли. Эксперты Colliers International приводят в качестве примера компанию X5 Retail Group, которая объявила о запуске сервиса доставки интернет-заказов из розничной сети DNS, «М.Видео» и «Эльдорадо». А вот на помощь ресторанам и кафе пришли как крупные операторы онлайн-доставок еды (Delivery Club и «Яндекс.Еда»), так и продуктовые ритейлеры — ​«ВкусВилл», «Перекресток» и «Лента». В этих магазинах покупатели могли приобрести продукцию из заведений общепита, таких как «АндерСон», рестораны сети NovikovGroup, Oisii, «Рецептор», «Шоколадница» и др. Заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers International Лариса Еремина полагает, что после стабилизации эпидемиологической ситуации большинство ритейлеров и операторов могут продолжить совмещение офлайн- и онлайн-продаж, а также делить одно крупное помещение вместе с другими арендаторами или размещать свою продукцию на прилавках другого ритейлера.

И вот, наконец, 1 июня в Москве открылось 48 тыс. магазинов. Правда, в целях обеспечения безопасности посетителей доступ на территорию торговых центров и магазинов осуществлялся только при наличии маски, перчаток и с соблюдением социальной дистанции. При этом зоны фудкорта, кафе, кинотеатры, парикмахерские и детские клубы оставались закрытыми. Поэтому озвученные в конце апреля компанией CBRE прогнозы об активном восстановлении столичного рынка торговой недвижимости только в августе-сентябре текущего года, вполне оправданы.

Офисный переполох

Если на рынке торговой недвижимости все самое лучшее произошло до начала эпидемии, то на рынке офисной недвижимости крупные события происходили и в период карантина. В середине апреля, например, Москомархитектура сообщила, что на набережной Москвы-реки в составе ММДЦ «Москва-Сити» построят «латунный» бизнес-центр из двух 18-этажных корпусов, который станет связующим звеном между небоскребами и набережной благодаря пешеходной эстакаде. Еще один проект, анонсированный в апреле, — ​это бизнес-центр в промышленном стиле на юго-востоке Москвы. А месяц спустя стало известно о строительстве в центре Москвы общественно-делового центра iCity по проекту американского бюро JAHN architecture. Две его офисные башни украсят вертикальные полосы красного цвета — ​авторский прием архитектора Хельмута Яна. Подобные акценты он применял и ранее, например, в американском проекте Veer Towers в Лас-Вегасе. Но и это еще не все, в конце мая на офисном рынке столицы была заключена крупная арендная сделка: Агентство по страхованию вкладов арендовало у компании AFI Development 13 тыс. «квадратов» в бизнес-центре «AFI на Павелецкой».


Несмотря на позитивные новости, в целом офисный рынок пострадал от кризиса ничуть не меньше, чем торговый. Поскольку москвичам было рекомендовано по возможности не выходить из дома, работодателям пришлось перевести сотрудников на удаленный режим работы и приостановить сделки. Первое, о чем стали сообщать игроки рынка недвижимости, — ​это о спаде спроса на офисы. Так, по данным Cushman&Wakefield, в апреле 2020 года объем сделок на рынке офисов класса А в Москве сократился на 50% по сравнению с показателем апреля прошлого года. В компании JLL сообщили, что в I квартале 2020 года объем сделок аренды и купли-продажи на офисном рынке столицы составил 190 тыс. м2, что на 34% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Еще более грустный прогноз озвучили в компании Point Estate. По словам экспертов, по окончании режима самоизоляции в Москве до 10% офисной недвижимости могут выставить на стрессовую распродажу.

Кстати, уже в апреле владельцы столичных офисов стали сталкиваться с проблемами невыплат аренды. Для сохранения ключевых арендаторов эксперты даже разработали и озвучили нетрадиционные методы их поддержки. Так, в компании «ПРОФИС Недвижимость» рассказали, что многие управляющие компании (УК) стали перезаключать истекающие краткосрочные договоры аренды без ежегодной индексации, которая чаще всего составляет 5–10%, и предоставлять арендаторам на определенное время скидки до 15–20%, если те грозились покинуть объект. Еще одной мерой поддержки стала отсрочка по арендной плате на срок до трех-шести месяцев для генерирующих трафик арендаторов. Коммерческий директор компании Кристина Лиморенко обратила внимание, что в целях поддержки своих арендаторов некоторые УК стали делать регулярные рассылки с предложением товаров и услуг каждого из них, а также организовывать специальные акции. «Мы, к примеру, договаривались о дополнительных и перекрестных скидках для всех арендаторов объектов, которые находятся в нашем управлении. В результате некоторые компании расширили свою клиентскую базу и нашли более выгодных подрядчиков», — ​добавила она. И наконец, еще одной антикризисной мерой, которая позволила собственникам сохранить арендаторов, стала возможность пересдавать помещение в субаренду.

Между прочим, россиянам так понравился режим удаленной работы, что только 20% сотрудников, по данным аналитиков JLL, выразили желание вернуться в полноценный офисный режим. Среди опрошенных компанией лиц 56% готовы совмещать офисную работу с работой из дома, 21% хотели бы приезжать в офис только на рабочие встречи, а 2% респондентов и вовсе готовы теперь работать только из дома. Массовое закрытие рабочих пространств и реализация политики удаленной работы произошли во многих городах мира. В компании Savills полагают, что в краткосрочной перспективе это может изменить офисный рынок в пользу арендаторов, и Москва в этом не исключение. Правда, далеко не все работодатели готовы навсегда перевести своих сотрудников на удаленку, поэтому, скорее всего, столичные офисы переделают с учетом дистанцирования. К примеру, в голландском офисе компании Cushman&Wakefield уже разработали концепцию таких офисных пространств, основанную на «правиле двух метров». Это правило включает следующие принципы: использование гигиенических средств, передвижение работников в одном направлении вдоль указателей и строго по часовой стрелке, расположение рабочих мест на расстоянии двух метров друг от друга. Кроме того, компьютеры предполагается заменить на ноутбуки, которые можно будет уносить домой после рабочего дня.

В компании Space 1 говорят, что в результате падения объемов купленных и арендованных офисов в Москве по итогам текущего года на 20% и снижения ввода новых объектов как минимум на 6%, доля гибких офисов увеличится к концу года на 50% (с 1% до 1,5% рынка). По словам исполнительного директора Space 1 Павла Федорова, доля гибких офисов вырастет за счет притока в сегмент тех арендаторов, которые сейчас и отказываются от классической аренды. К тому же гибкий офис, или flex office, полностью готов к въезду, быстро адаптируется под потребности клиента (брендинг, планировка) и сдается на гибких (сроки и площади аренды) условиях. В ставку аренды уже включены мебель и оборудование, услуги клининга, ресепшн и охрана, интернет, расходники для принтера. «Если раньше этот формат был востребован в основном IT и telecom-компаниями, банками и проектными командами, то после начала пандемии гибкими офисами заинтересовался ритейл, окологосударственные, производственные и FMCG-компании», — ​заметил он.

Мир не будет прежним

Очевидно, что 2020 год войдет в историю как один из самых драматичных моментов. При этом сегодня разве что ленивый не утверждает, что мир теперь не будет прежним. Но так ли это? По словам руководителя отдела исследований компании JLL Владислава Фадеева, кризис, вызванный распространением COVID‑19, уже продемонстрировал снижение экономической активности в реальном секторе экономики и обвал цен на нефть. «Однако рынок недвижимости живет циклами (расширение — ​избыточное предложение — ​рецессия — ​восстановление) и коррелирует с бизнес-активностью, поэтому сиюминутного обвала здесь ожидать не стоит: изменения будут видны в краткосрочной и среднесрочной перспективе от полугода до пяти лет. Предпосылками станут снижение товарооборота на 1–2% уже в этом году и падение грузооборота», — ​сказал он.

Эксперт отметил, что на момент начала экономического спада у девелоперов, как правило, есть проекты в работе, находящиеся в высокой степени готовности, остановка которых была бы нецелесообразной. «Завершение таких объектов поддерживает объем нового предложения на высоком уровне в течение двух посткризисных лет. Соответственно, высокая степень готовности заявленных на 2020 год объектов в Москве позволяет предположить, что большая часть из них все же откроется к концу текущего года», — ​прогнозирует он. В перспективе же, по мнению Владислава Фадеева, на рынке торговой недвижимости стоит ожидать новых концепций, переосмысления цепочек поставок, увеличения спроса на аутлеты, изменения взаимоотношений ритейлеров и собственников, а также ускоренных темпов развития онлайн-торговли.

Генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых говорит, что снятие режима изоляции привело к активизации операторов розничной торговли. «В первый день к нам обратились десятки операторов, которые приостановили открытие новых точек на время эпидемии, но сейчас готовы рассматривать интересные варианты для аренды. Спрос начал расти с середины мая, когда стало понятно, что режим изоляции будет постепенно ослабевать. Конечно, рынок очень сильно пострадал от введенных запретов, поэтому говорить о восстановлении активности до докризисных показателей будет рано еще очень долго, но первые шаги в этом направлении уже предпринимаются», — ​прокомментировал он.

По мнению эксперта, тяжелее всего пришлось сфере общепита и салонам красоты, которые были закрыты дольше, чем розничные магазины. Быстрее восстановится сегмент стрит-ритейла, так как небольшие помещения на трафике у метро почти не потеряли арендаторов, а те, кто потерял, быстро их найдут. «Хуже всего запреты отразились на собственниках и арендаторах помещений в центре Москвы в офисных районах, где трафик упал в несколько раз. Сложно будет восстановиться многим торговым центрам, особенно крупным, так как последствия всех запретительных мер будут влиять на рынок еще долгое время через снижение доходов граждан, небезопасность посещения массовых мероприятий и т. д. Сейчас большинство адекватных собственников договариваются с арендаторами о скидках до конца лета, до октября или в самых сложных случаях — ​до конца года. При этом многие арендаторы пытаются воспользоваться ситуацией и выбить себе скидки на весь период действия договоров. В целом рынок торговой недвижимости справится с этим ударом, но потерь будет много, думаю, часть сетей в итоге станет банкротами, часть активов сменят собственников в пользу банков или покупателей дистрессовых предложений за долги, часть помещений сдавать будет просто некому, но на смену разорившимся операторам придут новые, и постепенно помещения заполнятся», — ​прогнозирует Антон Белых.

О серьезных потерях сегмента стрит-ритейла говорит заместитель директора направления стрит-ритейл KnightFrank Ирина Козина. По ее словам, до 30% предприятий могут не открыться. «Лучше дела будут складываться у сетевых операторов потому, что их положение всегда было более устойчивым. Главным препятствием для восстановления стрит-ритейла станет ограничение пропускной способности. Более того, дополнительные затраты потребуются на оснащение сотрудников средствами индивидуальной защиты. В свою очередь, снижение трафика будет связано и со страхом заражения, и с сокращением доходов, и с некоторой переориентацией на онлайн-шопинг», — ​уверена эксперт.

Оценить же суммарные потери торговых центров сложно, поскольку у каждого свои якорные арендаторы и определенное соотношение магазинов люксового сегмента и масс-маркета. Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева предполагает, что товарооборот снизился в некоторых случаях на 50–60%, где-то — ​на 30–40%. «Онлайн-продажи не могут покрыть убытки, понесенные офлайн-магазинами во время режима самоизоляции, и многое будет зависеть от товарооборота в следующих кварталах. Пока наиболее пострадавшим остается сегмент общепита, и восстановление здесь будет происходить медленнее, поскольку многие кафе и рестораны пока работают «на вынос». В развлекательные центры люди пока побоятся вести детей, потому что социальную дистанцию соблюдать там практически невозможно, а это значит, что существует риск. А вот ощутимого оживления стоит ожидать в сегменте фэшн-ритейла. Засидевшимся дома покупателям хочется обновления, и они пойдут в магазины, тем более что сейчас те предоставляют большие скидки», — ​аргументирует она.

Что касается офисного рынка, то он, как отмечает Владислав Фадеев, встретил кризис с достаточным запасом прочности. Предыдущие кризисы приводили к росту уровня свободных площадей на фоне высоких объемов ввода. Сейчас наблюдается дефицит качественного предложения, низкий уровень вакантности и низкий прирост новых объектов, что делает рынок устойчивым. «Однако новые бизнес-центры все же столкнутся с увеличенными сроками экспозиции и вынуждены будут пересматривать коммерческие условия. В Москве доля вакантных площадей увеличится до 11–12%», — ​говорит эксперт и добавляет, что арендаторы изменят подход к офисному пространству за счет увеличения использования незакрепленных рабочих мест (desksharing), в свою очередь, девелоперы будут осуществлять проектирование и строительство бизнес-центров уже с учетом зонирования под flex-пространство.

Компаниям, как считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина, предстоит оптимизировать затраты на наиболее существенные статьи расходов. Некоторые из них, возможно, пойдут на резкое сокращение количества арендуемой площади. «Увеличения объемов поглощения мы ожидаем ближе к концу года или даже в следующем году, поскольку многие компании предпочитают откладывать сейчас принятие решения о переезде. Кроме того, в большинстве случаев арендодатели нашли общий язык с арендаторами. Но если арендатор все же рассматривает переезд, то, скорее всего, предпочтет помещение класса B, потому что размер арендной платы будет значительно меньше. Положительным моментом здесь может быть то, что временное снижение спроса остановит сокращение вакансии, возникшее из-за низкого ввода и дефицита предложения», — ​говорит эксперт.  

Источник: Dайджест Недвижимости | Июль–Август 2020 | № 147