Пока без паники

Пандемия и закрытие границ между странами не снизили активности на зарубежных рынках недвижимости. Более 60% инвесторов и консультантов, в том числе и из России, считают пандемию подходящим временем для совершения сделок и находятся в активном поиске объектов для инвестирования.

При этом более 50% покупателей и продавцов ждут, что экономическая ситуация, вызванная коронавирусом, повлечет снижение цен на недвижимость. Такие данные содержатся в аналитическом отчете международного брокера недвижимости Tranio, с которым одним из первых ознакомился ДН.

Приобрести удаленно

В опросе Tranio, главной целью которого было выяснить ожидания игроков рынков зарубежной недвижимости во время пандемии, приняли участие около 1200 респондентов — ​посетителей сайта и клиентов компании. Это инвесторы, консультанты и продавцы недвижимости, которые активно следят за ситуацией на рынке и рассматривают сделки преимущественно на рынках Европы.
В ходе опроса выяснилось, что 61% инвесторов и почти столько же консультантов по недвижимости (60%) ищут привлекательные предложения на рынке и готовы совершить сделки. Из этого числа в активном поиске находятся 70% зарубежных респондентов и 56% русскоязычных. Остальные инвесторы и специалисты (соответственно 39% и 40%) ожидают, когда закончится карантин.

При этом в условиях карантина и массовой изоляции половина инвесторов (51%) готовы рассматривать возможность совершения сделки удаленно, без просмотра объекта. К удаленным сделкам присматриваются 62% англоязычных респондентов и 46% русскоязычных. 49% всех опрошенных такой вариант не рассматривают.

«На практике удаленные сделки — ​штучные, — ​рассказывает генеральный директор и основатель Tranio Георгий Качмазов. — ​Как правило, в таких случаях покупатель уже видел объект. Он хорошо знаком с локацией и покупает «понятный» объект, например, новостройку. Или же у покупателя есть такой опыт покупок и необходимая инфраструктура — ​счет в банке, консультанты и т.д.».

Что будет с ценами

Большинство опрошенных считают, что в ходе карантина цены снизятся, но постепенно восстановятся после пандемии. В этом уверены 57% инвесторов, 70% консультантов и 51% продавцов.
В том, что падение цен продолжится после отмены карантина и станет долгосрочным, уверены 24% опрошенных инвесторов, 17% продавцов и 16% консультантов.

При этом более трети продавцов (32%) уверены, что карантин не окажет никакого влияния на цены, которые останутся прежними. С этим согласны 18% инвесторов и 14% консультантов.

«У цены есть две составляющих — ​размер арендного потока и мультипликатор, по которому этот арендный поток продается, — ​поясняет Георгий Качмазов. — ​Мультипликаторы не поменяются, но некоторые объекты подешевеют из-за снижения арендной доходности».

Примечательно, что мнения англоязычных и русскоязычных экспертов, принявших участие в опросе Tranio, в этом вопросе разделились, местами даже очень существенно. Так, 52% англоязычных респондентов и 60% русскоязычных считают, что цены на недвижимость изменятся и быстро восстановятся. При этом 35% англоязычных респондентов и 19% русскоязычных предполагают, что цены будут падать в долгосрочной перспективе. Что цены останутся на прежнем уровне, ожидают 13% англоязычных респондентов и 21% русскоязычных.

Ожидания богатых русских

Также эксперты Tranio поговорили с профессионалами в сфере управления частным капиталом, работающими с состоятельными российскими инвесторами. Всего было опрошено 14 private-банкиров, wealth-менеджеров и сотрудников российских family-офисов.

Подавляющее большинство состоятельных русских инвесторов готовы вкладывать средства в зарубежные рынки недвижимости в период пандемии — ​86% экспертов ищут для своих клиентов привлекательные предложения. Только 14% ждут, когда закончится карантин.

Большинство респондентов (79%), работающих с богатыми русскими согражданами, также уверены, что из-за карантина цены на зарубежную недвижимость снизятся, но быстро восстановятся. И лишь 7% полагают, что падение цен будет долгосрочным.

К стратегиям удаленного инвестирования богатые соотечественники относятся настороженно. Большинство опрошенных (86%) заявили, что не рассматривают такую возможность для своих клиентов. Только 14% респондентов готовы обсуждать варианты покупки объектов без личного присутствия.
Георгий Качмазов считает ожидания инвесторов оправданными. «В ближайшие месяцы на рынке появятся объекты с дисконтом, как правило, проблемные. Объекты «со скидкой» инвесторы должны быть готовы покупать «в кэш» и действовать быстро», — ​говорит эксперт. Он также отмечает, что волну реальных банкротств на рынке зарубежной недвижимости стоит ожидать к осени — ​неэффективные и сильно закредитованные игроки из рецессии рискуют не выйти.

«Но проекты, у которых сохраняется стабильный арендный поток, будут продаваться без дисконта — ​это супермаркеты, жилые дома, дома престарелых. Сейчас государство активно «заливает» рынки «дешевыми» деньгами. Учетные ставки ЕЦБ и ФРС снизились», — ​говорит Георгий Качмазов.
По его словам, консервативным инвесторам стоит обратить внимание на защищенные стратегии, например, жилые метры. Но потенциал максимальной доходности для более активных инвесторов находится в наиболее пострадавших сегментах рынка, например, отели, ритейл, офисы.

Инвестиции под защитой

Говоря о безопасности сделок с зарубежной недвижимостью, стоит отдельно рассказать о «Глобальном индексе миролюбия (Global Peace Index / GPI) 2020 года», который ранжирует страны по уровню безопасности проживания. Индекс составлен на основе анализа ситуации в 163 независимых государствах и территориях. Однако в этом году эксперты при составлении GPI учитывали не только уровень преступности в стране и международные конфликты, но и воздействие пандемии.

Самой безопасной страной в мире по-прежнему считается Исландия. Ей удается удерживать лидерство в рейтинге на протяжении последних 12 лет. В десятку входят: Новая Зеландия, Португалия, Австрия, Дания, Канада, Сингапур, Чехия, Япония и Швейцария. При этом Германия, к примеру, заняла лишь 16-е место, Италия — ​31-е, а Испания — ​38-е. Кипр расположился на 64-й позиции, Франция — ​на 66-й. Украина и Россия оказались в числе наименее миролюбивых стран, расположившись в конце рейтинга на 148-й и 154-й строчках. Хуже с безопасностью только в Афганистане, Сирии, Ираке, Южном Судане и Йемене.  


Дарья РОДИОНОВА, Tranio.ru

Источник: Dайджест Недвижимости | Июль–Август 2020 | № 147