Максим Мельников: тренды рынка недвижимости


Можно ли сегодня безопасно выбрать хорошую квартиру за один день? О каких правилах, игроках и трендах стоит знать, рассказывает генеральный директор Циан Максим Мельников.

Выбор недвижимости все больше напоминает шоппинг онлайн. Если за любимыми брендами кому-то привычно заходить на FARFETCH или Wildberries, то за квартирами для любого бюджета пользователи переходят на Циан.

Кто есть кто

Циан появился в 2001 году, когда столица застраивалась с небывалыми до того времени амбициями новыми коммерческими домами. Именно в то время появились знаменитые кварталы «Золотого треугольника», на карте города уже есть популярный в те времена «Агаларов-Хаус» и первый небоскреб Москва-Сити.  

Это были времена без ипотеки и эскроу-счетов, спрос превышал предложение, а девелоперы строили на собственные средства и на деньги инвесторов-собственников, которые охотно вкладывались на этапе котлована.

Мельников Максим Анатольевич – бессменный генеральный директор Циан с 2013 года. В начале 2000-х с девелоперским и риелторским сегментом он не работал, занимался сферой телекоммуникаций, инвестиционным и финансовым бизнесом. На момент прихода в Циан за его плечами уже была крепкая школа MBA в Стэнфорде и несколько лет руководства крупным холдингом «Медиа3».

С 2001 по 2013 рынок продавца трансформировался в рынок покупателя. Циан пережил за эти годы все основные этапы современной истории российского рынка недвижимости: создание Росреестра, принятие закона о долевом строительстве, смену мэра столицы, выход первых российских девелоперов на IPO, появление Новой Москвы, кризис 2009 года, когда объем ипотечного кредитования упал в три раза, а некоторые активы девелоперов перешли к банкам, подъем регионов в 2010-х.

В 2013 было сложно представить, что все 10 новых жилых комплексов Московского региона с наибольшей годовой выручкой по продажам будут находиться за пределами МКАД. По данным аналитиков Циан, в 2019 году самыми успешными девелоперами стали ПИК, Ingrad и «Самолет», продав жилья на 297 миллиардов рублей. В десятку вместе с ними вошли «Донстрой», MR Group, «Гранель», Группа Эталон, А101, Capital Group, Группа ЛСР. Сегодня это первый эшелон рынка.

Предложения от девелоперов можно найти у Cian.ru в разделе «Новостройки». Появился он в 2015, когда Максим Мельников уже два года руководил популярным ресурсом. Кстати, именно этот год в стране был рекордным – 85,3 млн квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья. Для сравнения, в 2019 эта цифра меньше на 5 миллионов – 80,3 млн кв. м.

Риелторы не динозавры

Сегодня на Циан можно сравнить все актуальные предложения во всех локациях и любой стоимости. На сайте представлены объекты первичного рынка от девелоперов и брокеров, вторичного рынка – от собственников и риелторов, а также предложения по посуточной и долгосрочной аренде, по коммерческой недвижимости, сервисы оценки жилья и быстрого подбора ипотеки от ведущих банков страны.

Как любой технологичный бизнес в сфере IT, бизнес Циан стимулирует изменения, рождает информационные волны и дискуссии о будущем специалистов рынка недвижимости: конкуренции между человеком и машинным алгоритмом. Покупатель сначала ищет на Циан, даже если у него есть свой брокер. Это факт. Однако это не значит, что из цепочки сделок исчезнут риелторы. Риелторы не динозавры.

Цифровизация бизнеса все больше меняет роль брокеров. «При всем удобстве поиска в нашей системе, покупателю необходимо понимание локального рынка, которое есть у агентств, – комментирует Мельников. – Риелторы перестали быть посредниками. Это консультанты, которые предлагают свою экспертизу. Кроме того, IT-продукт Циан дает им уникальные данные для аналитики, без которой невозможно прогнозировать ценообразование».

И, кстати, на вторичном рынке покупку и продажу жилья во всем мире преимущественно проводят при участии риелторов. В своем интервью газете «Коммерсантъ» Максим Мельников приводит убедительную цифру таких сделок по России – 75%.

Текущая непростая ситуация, спровоцированная пандемией коронавируса, показала, что риелторы как никогда ценны. В Циане подсчитали, в течение марта 2020 года покупательская активность выросла на 42% после курсового скачка. В режиме самоизоляции покупателю, не знакомому так хорошо с рынком, а часто и с городом, не справиться без риелтора. Сравнительный анализ и совет по предложениям от разных застройщиков может дать также только специалист. Агентства недвижимости, сбалансировавшие цифровые и аналоговые активности, оказались конкурентны и адаптивны к удаленному режиму работы.  

Технологичный сервис ввел и свою антикризисную меру. Максим Мельников, генеральный директор Циан подтвердил, что команда нацелена развивать ресурс и помощь клиентам: «Мы поддерживаем всех до официального завершения изоляции – сделали автоматически размещение объявлений на Циан бесплатным».

Главные факты о Циан

  • Собственники. Контрольный пакет у инвестиционного фонда Elbrus Capital, доля у основателя компании Дмитрия Демина, доля у инвестбанка Goldman Sachs, доля у менеджмента.
  • Руководство. Мельников Максим Анатольевич является генеральным директором с 2013 года. 
  • Аудитория. Свыше 15 млн уникальных посетителей в месяц в 85 субъектах РФ.
  • Сервисы сайта. Поиск жилой и коммерческой недвижимости, долгосрочная и посуточная аренда, новостройки. Подбор ипотеки. Сервис по сдаче квартиры для собственников. Оценка жилья. Информационный раздел – Циан.Журнал.

Покупатель платит не за статус, а за адрес

Лет 5-7 назад в Москве было довольно просто разобраться в предложении. Чем ближе к Бульварному кольцу, тем дороже и престижнее квартира в новом доме. Медленно, но уверенно, происходил разворот внимания покупателей на внешние территории: сначала за границами Садового, затем ТТК и теперь уже МКАДа.

«Сервис аккумулирует огромные объемы информации о пользователях. Мы предлагаем аналитику и для бизнеса, и готовим большое число открытых исследований рынка, – рассказывает Максим Мельников. – Циан традиционно силен в экспертизе потребительских предпочтений. Один из макротрендов для Москвы, объясняющий стратегии девелоперов –региональный интерес». Объявления о продаже квартир в Московском регионе часто изучают пользователи из других городов – их более 30%, аргументирует эксперт.

Эти данные объясняют новую особенность современного столичного рынка недвижимости. Покупателям квартир и апартаментов уже не столь важен статус жилья, сколько адрес дома и близость к месту работы и инфраструктуре.

Меняет географию спроса и развитие транспортной системы столицы, появление новых линий метро и МЦД, и приход более молодых покупателей, свободных от социальных стереотипов. Район стал не так жестко ограничивать девелопера в выборе ценовой ниши и концепции проекта. Дома бизнес-класса, к примеру, строятся уже за МКАД, в подмосковных городах, в Новой Москве. Клубные форматы девелоперы предлагают не только в сегменте deluxe, но также в проектах линеек премиум- и бизнес-.

Что покупать – новостройку или вторичку

Через Циан успешно продаются объекты и вторичного, и первичного рынка. Только в новостройках: более 1000 ежемесячно. Уникальная ситуация пандемии дает внимательным покупателям возможности для сохранения и преумножения их капитала. Вопрос, покупать у собственников или в новостройках, чтобы не прогадать в цене?  

Ситуация неопределенности на рынке вносит коррективы в стратегии инвестиций. В мартовском исследовании команда аналитиков Максима Мельникова приводит неожиданные данные о поведении покупателей. Число запросов на квартиры вторичного рынка превысило запросы на новостройки, 44% и 35% соответственно.

Введение программы «Ипотека с господдержкой 2020», по которой с 17 апреля ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках могут выдаваться банками под 6,5% годовых, повлияет и на первичный, и на вторичный рынок. Собственники вторичных квартир могут мотивировать своего покупателя более привлекательной ценой, чем в новостройках. Стоит мониторить базу, чтобы не упустить хороший дисконт с готовым пакетом документов. До конца 2020 аналитики Циан прогнозирует 10-15% падение цен на вторичном рынке.

На первичном рынке в 2019 году средняя цена квадратного метра подросла. Причем, в Новой Москве на 12,6%, а в старой – лишь на 4,6%. Кризис заметно отразился на цифрах продаж 1 квартала – падение объема заключенных ДДУ с физлицами составило 11%. Итоги апреля, по оценке Циан, будут более драматичными – ожидаемое падение по сделкам 50%.

Застройщики уже сделали достаточно предложений покупки с дисконтом и в рассрочку. По данным аналитиков сервиса, средний размер скидок на столичные новостройки в апреле уже составил 6,1%. Прогноз – это только начало. До конца года цены в новостройках могут снизиться на 10-15%, в том числе, под видом дисконтов.

Для тех, кто уверен в стабильном доходе и может отложить резерв на 3-6 выплат, для покупки в ипотеку с господдержкой текущие условия наиболее привлекательные. Напомним, что в 2019 размер средний ипотечной ставки был 10,15%.

Квартиры демократичные, дворы практичные

На то, какие дома проектируются, влияет не только экономика проектов, но и простая социология: смена поколений покупателей и смена представлений о комфорте. Так, в начале 2000-х первые обеспеченные собственники манифестировали свой статус и доход беспрецедентными метражами по 300 и 500 кв. м. На смену этому тренду пришел новый – дома для миллениалов, иллюстрирующие новые выборы в квартирографии и инфраструктуре.

Покупатели поколения Y, родившиеся между 1980-2001, чувствуют себя комфортнее в компактных квартирах, выберут ту, что ближе к центру или месту своей работы. В Циан сравнили площади домов, построенных с 2010 по 2019. Среднюю площадь получили 58,9 кв. м.

«За десять лет средняя площадь жилья сократилась на 16 квадратных метров. Причем, понимание достаточности изменилось у покупателей во всех ценовых нишах», – уточняет тренд Максим Мельников. Личное пространство потребляется разумно: меньше коридоры, системы хранения вместо гардеробных, кухни и гостиные объединены.

Практичными становятся не только квартиры, но и дворы. Концепции новых жилых комплексов иллюстрируют еще одну примету времени: покупатели выбирают не адрес, а сообщество единомышленников. Поэтому так много внимания девелоперы стали уделять впечатлениям и привычкам будущих жителей. Подъезды/лобби конкурируют в дизайне отделки. Дворы – в разнообразии зон отдыха и растений. Инфраструктура – в выборе брендов и поставщиков товаров и услуг. Дом не ограничен квартирой.

Максим Мельников

Покупки онлайн

Неожиданно ситуация пандемии дала ускорение еще одному тренду – диджитализации консервативного рынка недвижимости. Хотя этот процесс начался не вчера, но шел у игроков разными темпами. Сегодня возможно создавать VR-туры настолько высокого качества, что они дают кинематографическую остроту ощущений. Выбор для покупателя стал проще, а для сделки на первичном рынке с помощью эскроу-счета нужен один выезд из дома – в банк, чтобы открыть аккредитив.   

Последние два месяца ситуация на рынке меняется стремительно. Не потеряться в информационном потоке и новых правилах удаленных покупок на Циан помогает рубрика Антикризис в Циан.Журнале и новая система оповещений. Теперь на карточках объектов и жилых комплексов можно сразу увидеть главные статусы: Застройщик на связи, Онлайн-сделка и Консультант Циан на связи, если застройщик временно не принимает звонки из-за карантина, а у клиента появились вопросы по его предложению.

Экосистему для спокойного выбора онлайн Циан создает и для покупателей вторичного жилья. «Чтобы клиенты получали точное представление об объекте и окружении, мы предъявляем определенные требования к размещаемым на сайте материалам, – рассказывает о безопасности цифрового бизнеса Максим Мельников. – Фото от клиентов проходят модерацию. Мы проверяем правомерность их использования, данные об объекте, связываемся с собственником, чтобы подтвердить уполномоченных от его лица агентов в случае необходимости».

Одна из миссий Циан, о которой не раз говорил гендиректор сервиса, – дать максимальный доступ к реальным объектам. Вычислять фейковые объявления компании помогает собранный за несколько лет объем data science, постоянно улучшаемые алгоритмы и ручная проверка командой службы качества.

Переход на удаленные сделки не только застройщики, но и агентства недвижимости начали еще до пандемии. Многие так работали уже в 2019, в основном с региональными покупателями. Сделки онлайн доступны и на вторичном рынке, если у продавца и покупателя есть свои электронные подписи. Оказалось, что оцифровка входящих запросов и ведения сделок – будущее, которое наступило раньше запланированного срока.