В тесноте, зато дешево | Каким может быть ваше первое жилье

Все понимают, что однокомнатная квартира (если называть ее так по старинке) или студия (по-новому) — это обычно первое жилье, которое приобретается с перспективой дальнейшего расширения. Но какое-то время она будет вашей единственной. ДН детально изучил этот рынок и выяснил, что сейчас предлагается, а заодно — как изменился самый востребованный формат за последние 20 лет.

146RR_Analitic_1.jpg

Осенью прошлого года в Москве появились 11-метровые микроквартиры (подробности в «Досье ДН»). Казалось, жилье меньше формата изобрести уже просто невозможно, однако специалисты федерального портала «Мир квартир» проанализировали свою базу данных и нашли в стране в продаже студии размером 10 и даже 8,4 «квадрата». Итак, представляем топ-10 самых маленьких квартир в России.

Почетное десятое место заняла студия в малоэтажном жилом комплексе «Новое Голубево», расположенном в Гурьевском районе Калининградской области. 15 м² «свежей вторички» в трехэтажном доме с автономным отоплением, отличным ремонтом, мебелью и бытовой техникой выставлена на продажу за 890 тыс. руб.

В Пензе нашлась квартира гостиничного типа на метр меньше и на 300 тыс. руб. дешевле. Бывшая 14-метровая комната, расположенная на втором этаже кирпичной пятиэтажки, после перепланировки получила раздельный санузел и мини-кухню, звание квартиры и почетное девятое место в рейтинге.

На восьмом месте двухуровневая студия в Ялте, имеющая кухню и узаконенный сан­узел с душем. В двухэтажном бутовом доме голицынской постройки четырехметровые потолки, что позволило зонировать помещение по вертикали, устроив второй уровень с кроватью наверху. Без учета «спальни» площадь студии составляет 13 м², стоимость недвижимости с видом на Ай-Петри — 1,35 млн руб.

Шестое и седьмое места разделили «гостинки» из Ульяновска и Балаково Саратовской области. Площади квартир всего 12,5 и 12,3 м², что не помешало в обоих санузлах установить ванны. Несмотря на практически одинаковые характеристики, ульяновская квартира стоит на 200 тыс. руб. дороже саратовской — 530 тыс. руб. против 320 тыс.
А в 12-метровую студию в городе Коряжме Архангельской области (пятое место) ванна не поместилась — есть только душ, зато это единственная квартира в списке, имеющая балкон. Жилье расположено на последнем этаже четырехэтажного дома, просят за него 450 тыс. руб.

Места с четвертого по второе отданы 10-метровым микроквартирам в Кемерово, Хабаровске и Санкт-Петербурге. Кемеровская и хабаровская студии переделаны из комнат в общежитии. Каждая оснащена санузлом и мини-кухней. При этом первое жилье стóит 580 тыс. руб., а второе — 950 тыс. Что до петербургской студии, то это бывшее нежилое помещение в высоком бельэтаже нового жилого дома. В квартире проведен ремонт, оборудован совмещенный санузел, выделено место под кухню. Перепланировка узаконена, есть возможность прописки. Цена вопроса — 1,36 млн руб. Жилье находится в 10 мин от КАД, а в центре даже такой метраж обошелся бы значительно дороже.

«Победитель» рейтинга — «квартира-студия» площадью 8,4 «квадрата», тоже расположенная в спальном районе, но уже в московском — в Люблино. Видимо, поэтому (плюс первый этаж 14-этажного панельного дома 1989 года постройки и отсутствие ремонта) и цена по столичным меркам умеренная — 1,95 млн руб.

ДОСЬЕ ДН
Все уже привыкли к тому, что «компактная студия» — это квартира площадью примерно 18-20 «квадратов». Не хоромы, но если постараться, то жить можно. Но в массовом сегменте стали появляться новостройки с квартирами-студиями площадью 11-12 м². Так, в начале осени 2019 года на юго-востоке Москвы в жилом комплексе «MySpace на Фрезерной» предлагались квартиры площадью от 11,7 «квадратов» по цене от 2,7 млн руб. Справедливости ради стоит отметить, что дом, в котором реализуется такое жилье, новостройкой в привычном понимании не является. Это реконструированное пятиэтажное общежитие, в котором провели капитальный ремонт и полностью заменили все коммуникации.

Все метры в дело
На сегодняшний день студия и однокомнатная квартира — самый востребованный формат на рынке жилья Москвы. В 2019 году 47% всех сделок пришлось на покупку именно такой недвижимости (для сравнения: доля двухкомнатных квартир составила 33%, оставшиеся 20% — на счет трех и более комнат).

Однако столичные «стартовые» квартиры, с которых у большинства начинается «вхождение» на рынок жилья, сейчас и 20 лет назад — это совершенно разная недвижимость. К такому выводу пришли строители из компании МССЗ, проанализировавшие, насколько планировки ныне строящихся жилых зданий отличаются от решений в домах старых серий.

В качестве примера современной «квартирографии» эксперты взяли однокомнатную квартиру площадью 38,8 м² в новом жилом комплексе «Ривер Парк» и сравнили ее с «однушкой» в панельном доме самой распространенной в Москве серии П-44Т образца 1997 года. Несмотря на практически сопоставимые площади (у «старичка» она равна 39,1 м²), планировки в них, как оказалось, существенно отличаются. Главная разница — в отсутствии у «свеженьких» «бесполезных» метров. А вот общего у них, пожалуй, осталось только наличие ниши под шкаф для верхней одежды.

При этом «ретропланировку» П-44Т сегодня уже вряд ли можно считать комфортной. Жильцы такой квартиры практически лишены приватного пространства. Большое количество углов и стен и, самое главное — крохотная кухня площадью всего 7,78 «квадратов», занимающая 20% всей площади. Такая же площадь приходится на узкий коридор. И только половина площади квартиры — 19,86 м² — отведена под гостиную (спальню).

Тогда как в современном доме площади распределены по-другому, застройщики отказываются от длинных извилистых входных групп, «съедающих» пространство. В два раза сократились размеры коридора (3,7 м²), под который теперь отдано только 9,5% общей площади. Размер кухни увеличился в полтора раза — до 12 «квадратов», теперь ее доля в общей площади — 31%. Здесь можно не только готовить, но и принять гостей, а при желании — поставить диван, организовав дополнительное спальное место. Площадь единственной комнаты всего на метр меньше (18,9 м²), чем в панельном доме старой серии. Впрочем, этот «квадрат» не пропал, а был прибавлен к совмещенному санузлу, который теперь стал просторнее (4,2 м² / 11% площади).

Самые маленькие квартиры в России

Город

Площадь, м²

Цена, руб.

1

Москва

8,4

1 950 000

2

Санкт-Петербург

10

1 360 000

3

Кемерово

10

580 000

4

Хабаровск

10

950 000

5

Архангельск

12

450 000

6

Саратов

12,3

320 000

7

Ульяновск

12,5

530 000

8

Ялта

13

1 350 000

9

Пенза

14

590 000

10

Калининград

15

890 000


Источник: Дайджест Недвижимости | март 2020 № 146