Доходные русские | В какую зарубежную недвижимость вкладывались россияне в 2019 году

По мнению опрошенных Tranio игроков рынка, в половине изученных стран покупатели из России сейчас стали мало заметны. Им на смену все чаще теперь приходят азиатские покупатели (прежде всего из Китая). Зато повышенная инвестиционная активность наших соотечественников наиболее заметна на Кипре, в Черногории и Греции. При этом средний бюджет сделок с участием россиян не превышает €1 млн.

1. Популярные локации

В ряде стран все 100% респондентов указали, что русскоязычные инвесторы предпочитают столицы: Вена (Австрия), Лондон (Великобритания), Рига (Латвия), Лиссабон (Португалия), Любляна (Словения). Ещё несколько столиц получили более 75% упоминаний: Вена (Австрия), Берлин (Германия), Будапешт (Венгрия), Афины (Греция). В других странах большинство респондентов выделили крупные города, не являющиеся столицами: Стамбул (Турция), Будва (Черногория), Лимассол (Кипр), Женева (Швейцария).

Отдельные локации набрали большинство голосов русскоязычных респондентов, но мало отмечались в нерусскоязычных анкетах: полуостров Халкидики (Греция), побережье Коста-Бланка (Испания), Лазурный Берег (Франция). Наоборот, нерусскоязычные респонденты отмечали Афины почти вдвое чаще, чем русскоязычные, а Мадрид (столицу Испании) указали 43% нерусскоязычных респондентов и не назвал ни один русскоязычный.

2. Активность русскоязычных покупателей

42% респондентов считают, что покупатели из России и прочих стран бывшего СССР мало заметны по сравнению с выходцами из других стран. Более чем в половине стран этот ответ доминирует над остальными вариантами.

Малозаметность покупателей из России особенно отмечают в Великобритании, ОАЭ, Португалии и Швейцарии (по 80% респондентов в каждой из этих стран). Этот вариант также получил больше половины голосов в Австрии, Италии и Франции. Наоборот, в трех странах большинство респондентов считают, что русские — самая активная или одна из самых активных категорий покупателей: Кипр (73%), Черногория (67%) и Греция (52%). В Германии все три варианта распределились почти поровну, с небольшим преобладанием ответа «Покупатели из России мало заметны» (37%).

В комментариях к ответу респонденты указывали, что в последние годы активность русских покупателей недвижимости за рубежом снизилась, зато на первое место выходят покупатели из стран Азии — прежде всего из Китая. Некоторые участники опроса отмечали, что выходцы из России, наоборот, всё чаще стремятся продать свою зарубежную недвижимость.

3. Инвесторы в доходную недвижимость

Респонденты оценили, какую долю всех русскоязычных покупателей составляют инвесторы — то есть те, кто приобретает недвижимость не для собственного использования, а для извлечения дохода. Ответы русскоязычных и нерусскоязычных респондентов разнятся в 1,4 раза: русскоязычные в среднем оценивают эту долю в 42%, а нерусскоязычные — в 29%.

В большинстве стран, взятых по отдельности, доля русскоязычных инвесторов близка к среднему уровню по всем странам. На общем фоне резко выделяется Германия, где респонденты оценивают эту долю в 70%, а также Таиланд (65%). Больше половины покупателей являются инвесторами в Чехии и Австрии.

В некоторых других странах, по мнению респондентов, подавляющее большинство русскоязычных покупателей интересуются недвижимостью для собственного использования, а не для извлечения дохода. Например, во Франции долю инвесторов оценили всего в 11%, в Хорватии — в 17%. Низкий процент покупателей доходной недвижимости также отмечают в Болгарии и Латвии.

4. Проекты добавленной стоимости

По мнению участников опроса, доля инвестирующих в проекты добавленной стоимости (девелопмент, редевелопмент) среди русско­язычных инвесторов в среднем составляет 17%. В отличие от предыдущего вопроса здесь нет существенной разницы между ответами русскоязычных и нерусскоязычных респондентов.

Повышенную долю инвесторов в девелопмент респонденты отмечают в Чехии (32%), а также в Австрии и на Кипре (по 29%). Меньше всего эта доля в Хорватии и Болгарии (4 и 8% соответственно).

Статистика опроса показывает закономерность: чем больше в той или иной стране доля инвесторов среди всех русскоязычных покупателей недвижимости, тем больше и доля инвестирующих в девелопмент среди этих инвесторов. Из этой тенденции выбивается только Германия: хотя долю инвесторов в доходную недвижимость среди всех русскоязычных покупателей в этой стране респонденты оценивают в рекордные 70%, доля инвестирующих в проекты добавленной стоимости оказывается всего 10%, что существенно ниже среднего показателя по всем странам.

5. Бюджет русскоязычных инвесторов

Средний бюджет сделки русскоязычных инвесторов — менее €1 млн. При этом больше половины русскоязычных респондентов считают наиболее популярным самый низший диапазон (менее €300 тыс.), а среди нерусскоязычных респондентов лидирует диапазон от €300 тыс. до €1 млн.

Самой «дорогой» страной выглядят США — единственная страна, где ни один респондент не выбрал низшего диапазона (менее €300 тыс.). В США лидируют категории «€1–3 млн и «€3–10 млн»: каждую из них отметили по 50% участников опроса. Кроме того, 17% указали наивысшую категорию: «Более €10 млн» (сумма процентов превышает 100%, потому что каждый респондент мог выбрать до двух ценовых диапазонов).

Выше среднего «ценника» находятся также Австрия, где на первом месте категория «€3–10 млн» (67% респондентов), и Франция, где верхние ценовые диапазоны («€3–10 млн» и «Более €10 млн») набрали по 17% голосов.

Самые «дешевые» страны для русскоязычных инвесторов — Болгария, Турция и Чехия. Низший ценовой диапазон (менее €300 тыс.) в них указали 100, 90 и 80% респондентов соответственно, и ни один респондент не выбрал диапазоны более €1 млн.

6. Типы доходной недвижимости

Из пяти типов недвижимости, перечисленных в опроснике, среди русскоязычных инвесторов популярнее всего доходные дома, которые выбрали 46% респондентов, а также микроапартаменты (43%). При этом доходные дома оказались на первом месте среди нерусско­язычных респондентов, а микроапартаменты — среди русскоязычных.

Доходные дома вышли на первое место в 48% всех стран, представители которых участвовали в опросе. Особенно много респондентов указали этот тип недвижимости в Хорватии (83%), Латвии (78%) и Греции (63%). Наоборот, меньше 20% респондентов выбрали доходные дома в Болгарии, Венгрии и Грузии. Преобладающим ценовым диапазоном для доходных домов оказалась категория «€300 тыс. — €1 млн», которую отметили 43% участников опроса.

Микроапартаменты на первом месте в 42% стран, этот тип особенно отмечали в Болгарии (91%), Чехии (82%) и Венгрии (80%). Ни один респондент не указал микроапартаменты в Латвии и Турции. Большинство участников опроса (68%) считают, что русскоязычные инвесторы покупают микроапартаменты в низшей ценовой категории (менее €300 тыс.).

Отели от 80 номеров лидируют в Австрии, где их выбрали 57% респондентов. Около трети респондентов указали этот тип в Италии и Латвии. Самая популярная ценовая категория для отелей — €3–10 млн, ее отметили 33% респондентов.

Кафе и рестораны на первом месте в США (71% респондентов), а также популярны в Грузии (57%). В Испании этот тип указали 44% русскоязычных участников опроса, но не выбрал ни один нерусскоязычный. По мнению русскоязычных респондентов, кафе и рестораны наши соотечественники покупают дешевле €300 тыс.; эту категорию выбрали 49% участников опроса. Оценки нерусскоязычных респондентов резко контрастируют: 50% из них указали категорию «€1–3 млн».

Офисы не преобладают ни в одной стране, но этот тип назвала существенная доля респондентов в Словении (50%), на Кипре (40%) и в США (29%). Стоимость офисов обычно лежит в диапазоне от €300 тыс. до 3 млн — так считают 66% респондентов.

7. Ожидания доходности

Участники предыдущих опросов Tranio отмечали проблему того, что для русскоязычных инвесторов за рубежом характерны завышенные ожидания доходности. В нынешнем опросе впервые большинство респондентов (60%) указали, что ожидаемая доходность совпадает с реальной.

Особенно высока доля этого ответа в Чехии (80%) и Латвии (78%). Это можно интерпретировать так, что в этих странах ожидания доходности русскоязычных инвесторов наиболее адекватные. При этом Германия оказалась единственной страной, где самый популярный ответ — «Реальная доходность в 1–1,5 раза ниже ожидаемой». Так там считают 48% респондентов.

8. Причины срыва сделок

Хотя большинство респондентов согласны, что доходность, которую ожидают русскоязычные инвесторы, сопоставима с реальной, при этом все равно завышенные ожидания доходности остаются самой популярной причиной срыва сделок: на это указали 44% респондентов. На втором месте — трудности с поиском подходящего объекта (31%).

Участники опроса также упоминали десятки дополнительных причин, из-за которых срываются сделки с русскоязычными покупателями доходной недвижимости. Вот факторы, набравшие больше 10% упоминаний:

• Покупатель рассчитывает на меньший бюджет, чем позволяет рынок.
• У покупателя нет нужной суммы денег.
• Не удается перевести деньги в страну покупки.
• Разница менталитета, культуры.
• Проблемы доверия между участниками сделки.