Это прошлый век | Почему дорогие квартиры устаревают?

Квартиры и дома — это, конечно, не платье или сумочка, но и они тоже могут «выйти из моды» и начать восприниматься как устаревшие или неактуальные. Это сказывается на спросе и цене, особенно в элитном сегменте, где оценивают не только уровень амортизации, но и то, насколько объект соответствует тенденциям текущего времени (да и перспективным), а также статусу и запросам покупателя и его семьи. Что делает объект устаревшим, как не купить такой «немодный» актив и как продать такое жилье, если вы уже оказались его собственником — разбирался ДН.

Еще 10 лет назад на элитном рынке лидировала «вторичка», но сейчас уже можно говорить о том, что спрос сместился в сторону новостроек. По оценкам аналитиков компании Kalinka Group, за 10 лет доля первичного жилья выросла более чем в три раза. Если в 2009 году 90% сделок совершалось на вторичном рынке, то сейчас этот показатель уже 65%. А доля новостроек выросла с 10 до 35%.

Зависит от предпочтений

Директор по развитию Troika Estate Татьяна Польская считает главным преимуществом первичной недвижимости то, что застройщик имеет возможность предоставить покупателю более гибкие условия по оплате — это и рассрочка, и специальные условия по ипотеке от банков-партнеров, и персональные скидки, и программа трейд-ин. Собственник жилья как физическое лицо такой возможности не имеет. Однако вторичные предложения могут предоставить свои преимущества: дом построен и заселен, сформирован состав жильцов, благоустроена территория, налажено эксплуатационное обслуживание.

Некоторые эксперты отмечают, что тренд на смещение спроса в сторону новостроек лишь усиливается и обратного пути уже не будет. А другие говорят о том, что число сделок на вторичном рынке может расти по ряду причин. «Один из трендов — рост количества альтернативных сделок. Все больше покупателей новостроек обнаруживают необходимость параллельно реализовать для покупки свою недвижимость. Их квартиры при этом — чаще всего достаточно ликвидные продукты. Это объекты в центре города, часто не в новых, но качественных жилых комплексах»,— рассказывает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Вторая причина возможного повышения спроса на вторичном рынке — это рост цен на первичном рынке и снижение на вторичном (по словам эксперта, все чаще продавцы осознают реальное положение вещей и снижение покупательской способности). И третья причина роста сделок со «вторичкой» — продажи в сданных ЖК, где часть сделок была инвестиционной.

«Начиная с прошлого года, из-за больших объемов вводимого в эксплуатацию жилья сформировалась такая ситуация, что в одном и том же жилом комплексе присутствует и первичный нереализованный объем, и вторичный от собственников. Покупатели смотрят и то и другое, но выбор делают в зависимости от возможностей и предпочтений», — рассказывает Татьяна Польская. При этом для кого-то преимуществом является готовая отделка, а для кого-то — видовые характеристики или планировочное решение, а цена не всегда имеет значение. Но зачастую конечная стоимость вторичного предложения бывает даже более выгодной. В качестве примера эксперт приводит такие жилые комплексы, как «Снегири Эко» и Knightsbridge Private park.

«Продать что-нибудь ненужное»

Перетекание спроса на «первичку» и расслоение квартир на современные и не очень особенно остро ощущают владельцы тех самых квартир. Тут есть два сценария. Первый: квартира действительно устаревшая, с дорогим и несовременным ремонтом, с нефункциональной планировкой, или в доме коммуникации и электрика, которые не дают должного уровня комфорта. Второй: квартира и дом в целом нормальные, но стоят уже не столько, сколько 10 лет назад, а собственник к этому не готов.

«Наиболее острой ситуация стала для владельцев квартир, построенных в начале двухтысячных годов — квартир, которые продавались и покупались за валюту. Если вечером пройтись по престижным районам Москвы, например, по Остоженке, мимо дорогих элитных домов, построенных в 2000-х годах, можно увидеть темные окна многих квартир», — рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее словам, это те квартиры, которые были приобретены в момент невероятного роста, когда стоимость увеличивалась до 300% в год, а цена квадратного метра некоторых лотов доходила до $40–50 тыс. Но эти времена ушли в прошлое: с 2015 года цены на вторичную недвижимость драматически и неуклонно снижаются. Да и расчета в долларах давно нет. Наступило время переоценки и перерасчетов финансовых показателей, но до сих пор не все к этому готовы. Убытки уже достигают порой половины стоимости, но продать по такой цене, зафиксировать эти убытки и жить дальше многим эмоционально тяжело. При этом собственники сталкиваются с риском еще более ощутимых потерь за счет долгого экспонирования объекта, дальнейшего затоваривания рынка и необходимости до продажи оплачивать налоги, страховку, коммунальные услуги. Кроме того, приходится конкурировать с новостройками.

Если принято решение продать квартиру, первый шаг — ее грамотная оценка (как стоимости на текущий момент, так и ликвидности). Можно довериться агентству, можно сделать предварительные расчеты с помощью систем электронной оценки, доступных на сайтах некоторых компаний. Плохой путь — исходить из стоимости 10 лет назад или из того, за сколько «такую же» квартиру продали ваши друзья. Каждая элитная квартира уникальна, и нужна оценка именно вашей недвижимости, и именно на текущий момент.

«Если ценообразование на первичном рынке прозрачное и понятное, то на вторичном рынке цены не снижаются равномерно. Частные владельцы по-разному мотивированы: кто-то «застревает» на экспозиции, не желая снижать цену, а кому-то нужно срочно выйти в деньги. И вот тут вступаем в игру мы — брокеры, внимательно следящие за рынком. Предложения с оптимальным соотношением по цене и качеству по сути и есть драйверы вторичного рынка и наш главный козырь»,— убежден Сергей Колосницын. При этом собственнику можно помочь «подтянуть» качество объекта, скажем, за счет ремонта. Ну и всегда можно «оптимизировать» цену, основываясь на анализе объекта, который проводится в течение определенного срока.

Цену, кстати, придется снижать не всегда. Далеко не все вторичные квартиры нужно сразу списывать в устаревшие. Есть «старье», а есть «вечная классика», и эти категории надо уметь отличать. Готовое жилье в престижных районах с достаточно однородной социальной средой сохраняет свою актуальность в связи с ограниченным земельным ресурсом в центре Москвы. Многие покупатели при покупке жилья руководствуются локацией (Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат), а год выхода проекта отходит для них на второй план. «На вторичном рынке элитной недвижимости востребованы проекты высокого качества. В отдельных случаях даже формируется лист ожидания, если спрос превышает текущее предложение. Разумеется, речь идет об объектах, которые со временем не утратили актуальность. Откровенно устаревшая вторичка интересует покупателей в гораздо меньшей степени»,— отмечает управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Илья Менжунов.

Исправляем то, что можем

Допустим, вы обратились к брокеру, и он предлагает вам снижать цену и говорит, что ваша квартира устарела. Верить ему или нет? Что делает недвижимость устаревшей? Больше всего претензий предъявляется к планировкам и отделке. В старых элитных проектах часто представлены низколиквидные планировки без гардеробных комнат, с небольшим количеством санузлов, маленькими кухнями и «лишними» помещениями (бильярдные, домашние кинотеатры и др.). Гигантомания также ушла в прошлое: сегодня на рынке востребованы не квартиры с метражом свыше 200 м², а лоты средней площадью 145 м², говорит Илья Менжунов.

«Архитектура и локация — это константы, которые больше касаются эстетики и вкусовых предпочтений, а вот образ жизни у людей изменяется. Это касается не только стиля жизни, вопросов моды и современности. Даже в рамках одной семьи происходят смены образа жизни, скажем, каждые 15 лет», — говорит Сергей Колосницын. Многие агентства предлагают услугу предпродажной подготовки — помогают собственнику получить помощь дизайнера, сделать ремонтные работы или хотя бы перестановку, чтобы сделать акцент на достоинствах той или иной квартиры. «Но если речь идет о перепланировке, то все не так просто: во‑первых, ужесточились правила, во‑вторых, это затратное мероприятие повлияет на цену в сторону повышения, что нам не поможет быстро реализовать объект. Скорее чаще к нам обращаются с просьбой разобраться — законна или нет та перепланировка, что была проделана в квартире, когда владелец еще не планировал ее продать», — делится опытом Сергей Колосницын.

Конечно, со временем устаревают и ремонт, и техническое оснащение дома, но и здесь есть свои нюансы. Бывают такие квартиры, в которых ремонт сделан настолько качественно, что всегда будет выглядеть актуальным (вне времени), а вот сантехника устарела или, к примеру, душевые кабины смонтированы так, как было модно 15 лет назад. Все это легко исправить небольшими затратами. И квартира будет смотреться, как будто ремонт сделан вчера.

«Но бывают морально устаревшие квартиры, когда изначально было выполнено неграмотное зонирование жилого пространства, не приемлемое к современным требованиям, да и весь стиль транслирует, что ремонт сделан в начале 2000-х. При этом материалы могут быть очень дорогими. Продать такую квартиру очень сложно, но все имеет свою цену», — говорит Татьяна Польская. В этом случае собственнику важно реально смотреть на вещи и не переоценивать свой актив. У покупателя могут быть любые мотивы при выборе недвижимости, и по каким-то из них он может выбрать именно эту квартиру. Так что ключевым моментом для него станет цена, а не качество ремонта.

Устаревание касается также технических характеристик, а именно — систем кондиционирования, вентиляции, очистки воды. В старых элитных комплексах можно встретить фасады, увешанные кондиционерами, тогда как в современных ЖК девелоперы предусматривают скрытую систему кондиционирования. Кроме того, входные группы в современных элитных ЖК — это, можно сказать, самостоятельное произведение искусства с авторской концепцией отделки, освещения, меблировки. В 1990-х они были куда скромнее.

Тем не менее, что касается цикла физического старения, то, безусловно, он имеет место, но преувеличивать его значение не стоит. «Капитальные конструкции современных элитных новостроек рассчитаны не менее чем на 50–100 лет. Инженерное оснащение, конечно, устаревает быстрее, но и техническая эксплуатация дорогостоящих домов с заменой устаревших систем проводится на высоком уровне», — уверен Илья Менжунов.

Что новенького?

Является ли покупка квартиры в новостройке панацеей и гарантией того, что ваш актив не устареет в ближайшей перспективе? Увы, это не всегда так. «Откровенно говоря, девелоперы в большей степени ориентированы на сегодняшний спрос — на то, что лучше покупается, и не в последнюю очередь на цены. Вот сейчас люди не хотят переплачивать за площадь, и они уменьшаются. Но что будет, скажем, через 10 лет в России, сказать не могут ни политологи, ни экономисты. А все это, безусловно, влияет и на формирование элитной аудитории, и на ее предпочтения, и на ее возможности», — отмечает Сергей Колосницын.

Тем не менее есть некие «вечные ценности» — это классика, натуральные материалы, исторический центр, вот на них и стоит ориентироваться. Чем оригинальнее постройка, тем больше рисков, что завтра она будет выглядеть нелепо, а не современно. Поэтому сейчас позиция грамотных застройщиков — адаптировать проект к современным реалиям, но облик исторического здания многие стараются сохранить не случайно: у таких проектов, да еще и в историческом центре города, более прогнозируемое будущее.

«Застройщики в большей степени заинтересованы в получении прибыли в краткосрочной перспективе. Поэтому они не склонны разрабатывать и предпринимать особые меры для того, чтобы проект оставался актуальным спустя 10 лет и более. Вместе с тем авторитетные игроки рынка, безусловно, придают большое значение своей репутации и портфолио. Такие девелоперы отдают предпочтение современной классике в архитектуре проекта. Этот стиль остается вне времени, он будет востребован и спустя десятилетия», — соглашается Илья Менжунов.

Крайне важно, чтобы проект был современным с точки зрения инженерного обеспечения. Следует обратить внимание на системы кондиционирования, вентиляции, отопления, фильтрации воды, на качество лифтов. Не менее значимо и техническое оснащение квартир. Здесь важно не переборщить и найти сбалансированный подход. «Некоторые функции, безусловно, повышают комфортность проживания, например, система управления климатом или контроль протечки воды. Однако квартира, чрезмерно укомплектованная различными технологичными «фишками», может отпугнуть клиентов», — говорит Илья Менжунов. Так, владельцы элитного жилья зачастую отказываются от дополнительных опций — к примеру, от автоматической платформы для поворота телевизора. Также не стоит полагаться на то, что модные системы (такие, как «мультирум») будут актуальны и через 5–10 лет.

Так что при выборе элитной новостройки следует ориентироваться на золотую середину с точки зрения архитектурной концепции, технологической «начинки» и, разумеется, цены. 

Источник: Дайджест Недвижимости | март 2020 № 146

Количество показов: