На рекордной высоте | Объем вложений в «элитку» достиг пятилетнего максимума

АВТОР: Екатерина САХАРОВА

В 2019 году покупатели дорогостоящей недвижимости в Москве были весьма активны — ​как инвесторы, так и те, кто приобретал жилье для себя. В 2020 году спрос сохранится, а застройщики порадуют новыми проектами, учитывающими современные тренды.

В 2019 году, согласно предварительным итогам, покупатели элитной и премиальной недвижимости в Москве были особенно активны. По оценкам Knight Frank, на покупку высокобюджетного жилья на первичном рынке по результатам года будет потрачено 82 млрд руб., что станет максимальной суммой за последние пять лет. Общее количество сделок, как подсчитали в компании, превысит прошлогодний показатель на 1–2% и составит около 1100 (25% — ​в элитном сегменте, 75% — ​в премиальном). Аналитики Savills в России фиксируют рост сделок и на первичном и на вторичном рынке: по предварительным прогнозам — ​на уровне плюс 10% по отношению к показателям 2018 года.

Рассуждая о том, чем обусловлена такая динамика, управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин говорит об изменившемся потребительском поведении покупателей — ​появлении еще большего, чем ранее, числа инвесторов. В течение этого года снизились ставки по вкладам, то есть пассивное размещение денег на депозитах становится все менее выгодным. Второй фактор — ​это продолжившееся снижение цен сделок. «Всё больше продавцов готовы идти на уступки, в особенности если речь идет об элитном жилье в домах 15–20-летней давности с не новым ремонтом. Становится очевидным, что такая недвижимость не дорожает и не будет дорожать. И соответственно, с каждым годом состояние этих домов ухудшается. Поэтому у многих собственников возникает желание поскорее избавиться от таких квартир», — ​рассказывает Дмитрий Халин.

Кроме того, в течение 2019 года наблюдалось повышение доступности ипотеки, причем не только в части ставок, но и в части сумм: все больше банков готовы работать с крупными суммами, выдавать крупные ипотечные займы VIP-клиентам. И все больше клиентов, в том числе состоятельных, готовы с помощью ипотеки структурировать свои сделки. Статистика первых трех кварталов 2019 года показывает, что 27% жилья в элитном и премиальном сегментах покупается на заемные средства. Однако постепенно этот тренд идет на убыль, рассказывают аналитики компании Insigma: если в мае доля ипотеки составляла 28%, то к сентябрю она снизилась до 21%. «Это признак постепенно накапливаемого отложенного спроса на ипотечные продукты. В течение года банки серьезно понизили кредитные ставки и делали заявления, из которых следовало, что этот курс продолжится и в дальнейшем. Соответственно, потенциальные покупатели, которые, возможно, уже выбрали подходящий объект, решили отложить сделку в ожидании более выгодных условий по ипотеке», — ​поясняет директор по маркетингу компании Insigma Group Кирилл Бортов. Однако это может оказаться не лучшей тактикой, ведь по мере роста стадии готовности приглянувшегося проекта рост цен в нем может нивелировать выигранную «скидку» по ипотеке.

По мнению экспертов, активность покупателей в высокобюджетном сегменте сохранится на высоком уровне, особенно в части инвестиционного спроса: ситуация в экономике многими аналитиками характеризуется как стабильная и предсказуемая, однако вложения в бизнес сейчас могут быть рискованными, поэтому многие потенциальные покупатели будут стремиться направлять свои средства в более понятные и надежные активы, в частности — ​в недвижимость.

«Мы видим, что для многих состоятельных людей инвестиционных альтернатив покупке элитного жилья не так уж и много. Становится понятно, что значительная часть сбережений и заработанных средств будет направляться не только в коммерческие вложения. Будут иметь место и инвестиции в себя, в свою семью, в свой статус. Подобные инвестиции в следующем году будут очень популярными среди состоятельной аудитории», — ​убежден Дмитрий Халин.

Доля инвестиционных покупок выросла также в связи с выводом на рынок недорогих качественных объектов в центре Москвы, предлагающих апартаменты с финишной отделкой и под управлением гостиничных операторов уровня «5 звезд». Такие апартаменты приобретаются с целью арендного бизнеса или для вторичной продажи. Наибольший спрос приходится на площади от 30 до 50 м². Стоимость начинается от 460 тыс. руб. за 1 м², сообщают в Troika Estate. Как прогнозируют в Savills, в 2020 году может выйти еще два проекта в этом сегменте.

Те, кто покупает жилье не с инвестиционной целью, а для себя, отдадут предпочтение городским проектам. «Полагаю, городской рынок элитного жилья будет более активным в наступающем году, тогда как число сделок на загородном рынке останется умеренным — ​значительные траты сейчас скорее приходятся на городское жилье, в силу того, что покупатели в этом сегменте становятся более мобильными в плане мировой географии и останавливаться в городе им проще, чем в загородных домовладениях», — ​уточняет управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов.

С начала 2019 года в реализацию поступило 1300 квартир и апартаментов: продажи были открыты по 11 адресам. Из них 1100 лотов предлагается с отделкой, то есть около 85% нового предложения. Практически половина всех новых лотов на продажу находится в жилом квартале Lucky от компании Vesper.

Аналитики отмечают изменения в тренде прошлых лет, касающегося премиального жилья с отделкой. Как показывают цифры, действительно продолжится выход на рынок крупных комплексов, где отделка является обязательным атрибутом. Однако в то же время застройщики в ряде проектов испытывают объективные трудности с подобной концепцией. «Это связано и со спецификой самой аудитории, которая предъявляет действительно очень высокие требования к планировкам, отделочным материалам и качеству выполнения работ. Кроме того, это намного удлиняет сроки передачи квартиры, что в условиях эскроу-счетов некомфортно для многих девелоперов», — ​рассказывает Дмитрий Халин. Но тем не менее он уверен, что данный вектор все равно сохранится, и в следующем году соотношение количества нового жилья на рынке с отделкой и без нее будет примерно 50 на 50.

Директор по продажам Sminex Иван Обу­хов отмечает, что в новых элитных проектах заявлены дорогие материалы в оформлении мест общего пользования и лобби. Девелоперы предусматривают полный набор необходимой инженерии: центральная вентиляция и кондиционирование, фильтрация воздуха и воды. Застройщики стали уделять пристальное внимание внутреннему обустройству дворов. Их концепцию разрабатывают профессионалы, которые предлагают комплексные пространственные решения и детально продумывают их наполнение. Эти тенденции сохранятся и в 2020 году. «Продвинутая инженерия, дорогая отделка лобби и МОП и наличие благоустроенного двора стали must have для домов высокого класса», — ​говорит Иван Обухов.

Еще один тренд — ​повышение качества отделки как на первичном рынке, так и на вторичном. «Сейчас в продаже представлено большое количество предложений с новым ремонтом, отвечающим самым высоким мировым стандартам и по уровню оснащения, и по качеству отделочных материалов, и по дизайну интерьеров. При этом в текущем году сформировалась серьезная конкуренция между первичными и вторичными предложениями. Это связано с появлением большого количества первичных предложений с отделкой. Таким образом, вторичный рынок утратил свое основное преимущество — ​готовую отделку, за счет которого и формировалась более высокая цена», — ​комментирует директор по развитию Troika Estate Татьяна Польская. Теперь готовность собственника к снижению стоимости является главным условием успешной сделки. Сейчас величина дисконта на вторичном рынке составляет от 15 до 30% первоначальной цены.

Следующий тренд — ​забота об экологии. «Правильное питание, здоровый и активный образ жизни прочно завладели нашим сознанием, и за последние пару лет мы наблюдаем, как запрос на экологичность пробрался и в недвижимость. Так, в свои элитные дома мы интегрируем системы тонкой очистки воды и воздуха. Как результат — ​жители смогут пить родниковую воду из-под крана и дышать свежестью без малейших признаков пыли, посторонних запахов и аллергенов. В дополнение к этому в подземном паркинге мы предусматриваем зарядки для электромобилей. Принципы бережного отношения к природным ресурсам и осознанного потребления сегодня стали актуальны и в России. Однозначно, это направление будет развиваться, а значит, для того чтобы быть на пике, девелоперу нужно затачивать свои проекты под этот экологичный тренд», — ​говорит руководитель департамента продаж компании «Донстрой» Анна Коробкова.

Если смотреть на географию проектов, то в основном новое строительство ведется в таких районах центра, как Пресненский, Хамовники и Тверской. При этом оживляется активность застройщиков в районе Остоженки. Еще один потенциальный лидер, который становится все более значимым — ​район Якиманки и Замоскворечья. Появление новых успешных премиальных проектов также возможно на Таганке, в Басманном районе. Но это скорее единичные комплексы, в то время как в трех ключевых районах (Хамовники, Пресня и Замоскворечье с Якиманкой) будет сосредоточено более 75% всего спроса на элитное жилье в 2020 году, уверены аналитики Savills в России.

Вилка цен нового предложения достаточно широкая: от 350 тыс. руб. за 1 м² до более чем 2 млн руб. за «квадрат». Уровень среднерыночной цены остается стабильным на протяжении всего года — ​в диапазоне от 830 до 870 тыс. руб. за 1 м². В проектах, которые находятся на этапе строительства, по мере увеличения строительной готовности темп прироста цены составляет до 40% от котлована до ввода в эксплуатацию.

По данным Troika Estate, в III квартале 2019 года на первичном рынке элитного жилья был отмечен существенный рост цен по сравнению с началом 2019 года. В среднем по Москве увеличение средней стоимости квадратного метра в элитном сегменте составило 8%, в премиальном — ​12%. При этом есть районы, в которых повышение цен существенно превышает средние показатели по Москве. Больше всего цены выросли в районе Патриарших прудов — ​на 23%, что связано с высокой степенью готовности новых жилых комплексов в этой локации и ограниченностью предложения. В Тверском районе Москвы рост цен составил 15%. Рост цен произошел за счет появления новых проектов элитного класса. В 2019 году в Тверском районе стартовали продажи в шести новых проектах, большая часть которых находится в закрытых продажах. На Остоженке рост цен составил 7,5%. Тем не менее район Остоженки продолжает оставаться самым дорогим районом Москвы, оправдывая название «золотой мили» Москвы.

Цены идут вверх и из-за перехода на проектное финансирование и расчеты через эскроу-счета. «Мы предсказывали рост цен уже давно, и вот сейчас уже можно наблюдать, что в проектах, которые изначально вышли на рынок со схемой продаж через эскроу, цены заметно выше, чем в комплексах, которые начинали реализацию по старым правилам», — ​рассказывает первый заместитель председателя правления «Баркли» Александр Красавин. По его словам, средняя стоимость квадратного метра в высоком сегменте за 2019 год выросла на 15–18%, дальнейшее повышение стоимости жилого метра в новых проектах зависит от темпов заполнения эскроу-счетов и от уровня инфляции. «Если раньше за период времени от старта продаж до ввода в эксплуатацию стоимость метра могла вырасти на 25–30%, то сегодня такой инвестиционной привлекательности ждать уже не стоит. Думаю, что 15% роста цены за период строительства в новых реалиях будет считаться хорошим показателем», — ​предупреждает Александр Красавин.

Татьяна Польская отмечает, что в 2019 году значительно увеличилась доля жилых проектов, ведущих продажи только через агентов. В настоящее время на первичном рынке элитной жилой недвижимости порядка 30% всего объема предложения находится в закрытых продажах. Речь идет об эксклюзивных клубных домах с исключительным расположением, о которых невозможно узнать из рекламы, информацию можно получить только в офисе продаж. Наибольшее число таких проектов находится в Тверском районе и в Хамовниках.

Новостройки против «вторички»

В 2019 году девелоперы снизили число выведенных на рынок проектов, но в 2020 году ситуация, как ожидается, изменится. «Для 2019 года была характерна низкая активность девелоперов, вызванная реформой долевого строительства. Смена правил игры не стимулировала застройщиков выводить в продажу новые проекты, поэтому в целом объем предложения сократился», — ​поясняет Илья Менжунов. Уже в 2020 году может произойти рост предложения элитных новостроек, так как сейчас девелоперы в целом адаптировались к новым правилам игры на рынке. Те проекты, старт которых ожидался в 2018–2019 годах, но был отложен из-за перехода к проектному финансированию, постепенно начнут появляться в продаже в 2020 году. «Это будет очень своевременным, потому что рынку не хватает разнообразных новых предложений, особенно по сниженным — ​в силу ранней стадии реализации проекта — ​ценам», — ​считает Илья Менжунов.

Татьяна Польская предупреждает, что к началу 2020 года на рынке жилой элитной недвижимости может образоваться дефицит квартир площадью от 150 до 200 м², поскольку сейчас на вторичном рынке эти площади являются наиболее востребованными, а на первичном — ​представлены в недостаточном количестве, и только в дорогом люксовом сегменте. Стоимость таких квартир на первичном рынке превышает вторичные предложения на 15–20%.

Также в 2020 году ожидается пополнение объема вторичных предложений в новостройках. Рынок вторичных предложений будет активно насыщаться небольшими квартирами с новой отделкой площадью от 30 до 50 м², что в свою очередь спровоцирует активное развитие арендного бизнеса. Уже в середине 2019 года рынок аренды в элитном сегменте заметно активизировался, и скорее всего данная активность будет возрастать. Аренда элитных квартир все чаще будет рассматриваться как альтернатива покупке. «Таким образом, в 2020 году ожидается новая волна конкуренции между вторичным и первичным рынками жилой недвижимости, что повлечет за собой новые интересные процессы в ценообразовании», — ​резюмирует Татьяна Польская. 

Несмотря на то что темп вывода новых проектов снизился в 2019 году, сейчас на рынке все равно сохраняется максимальный за всю историю объем предложения, особенно это касается первичного рынка — ​около 3 тыс. объектов в продаже. По данным Sminex, уже анонсированы девять новых элитных проектов. Ожидается, что в 2020 году на рынок выйдут достаточно крупные премиальные жилые проекты. Есть все шансы, что количество лотов в продаже, которое доступно покупателям, уже в первой половине 2020 года повысится еще на +20%, прогнозирует Дмитрий Халин. Таким образом, с одной стороны, у клиентов появится выбор, а с другой — ​по-прежнему сохранится давление на цены и, соответственно, определенная «доступность» элитного жилья. Совокупность этих факторов будет и дальше подталкивать спрос на элитное жилье вверх, так что в 2020 год участники рынка смотрят с оптимизмом.