Бизнес под боком | Кто и как использует коммерческие помещения на первых этажах новостроек

Сегодня девелоперы жилых комплексов (ЖК) предусматривают размещение коммерческих помещений на первых этажах по двум причинам. Первая связана с градостроением. Дело в том, что с ростом уровня жизни москвичей увеличилась и потребность в магазинах, аптеках и прочей инфраструктуре в шаговой доступности от дома. Но строить все это было негде, поэтому в середине нулевых власти решили отдавать под «шаговые» нужды первые этажи жилых домов, то есть вместо квартир на нижнем этаже в новостройках стали проектироваться нежилые помещения. Вторая причина — за счет ввода именно коммерческих площадей в жилых объектах девелоперы таким образом увеличивают продажи жилья.

Довести до ума
В столичных жилых комплексах коммерческие помещения на первых этажах проектируются чаще всего площадью от 30 до 100 м², чуть реже от 50 до 200 «квадратов», с высокими потолками и минимумом перегородок. Как правило, общая площадь коммерческих помещений занимает 5–7% жилого дома. При этом в бюджетных новостройках такие помещения чаще всего занимают службы быта, парикмахерские, различные социальные службы, детские студии, в зданиях же более высокого класса первые этажи девелоперы чаще продают под ритейл и общепит. Как отмечает руководитель направления по работе с многофункциональными проектами в отделе торговых помещений CBRE в Москве Елена Маслова, торговые помещения продаются без отделки, но с подведенными коммуникациями, витринами и входной группой. Иногда в объектах стрит-ритейла в жилых комплексах недостает электрической мощности для нужд конкретного оператора, в таком случае, как объясняет руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве Екатерина Подлесных, арендатор при заинтересованности в помещении может организовать все это своими силами. Конечно, бывают исключения, когда сделать это невозможно, особенно в домах экономкласса, где помимо всего прочего может оказаться еще и неудобной планировка, нарезка помещения, отсутствовать возможность сделать вентиляцию в принципе и пр. Однако, по словам эксперта, если стрит-ритейл в этом ЖК пользуется большим спросом и помещения разлетаются «как горячие пирожки», то застройщик не заинтересован в дополнительных тратах на доведение помещений до ума.

Сейчас в новостройках Москвы можно подобрать даже помещение до 2000 м². Еще один интересный тренд, который отмечает директор направления стрит-ритейла компании Knight Frank Виктория Камлюк, — это появление на рынке нового формата предложения — продажа помещений с предварительно одобренными офертами (письмами о намерениях). «Такой способ позволяет «выдержать» концепцию объекта и упростить ведение арендного бизнеса покупателям помещений», — объясняет она.
Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая говорит, что в новостройках Новой Москвы в настоящее время выставлены на продажу 444 коммерческих помещения, причем 2/3 предложения приходится на масштабные проекты комплексного освоения ГК «А101». В границах «старой» Москвы, например, в августе этого года в городском квартале бизнес-класса Big Time (девелопер Tekta Group) были выставлены в продажу 18 нежилых помещений площадью от 44 до 114 м². «Все они имеют свободную планировку, а значит, при желании можно объединить несколько соседних лотов. Высота потолков достигает 3,9 м», — уточняет она. Эксперт приводит еще пару примеров — городские резиденции премиум-класса Spires, где на продажу выставлено 14 лотов со свободной планировкой от 55,1 до 156,1 м². Потолки в проекте достигают 6,7 м. В городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк» (застройщик ОАО «МССЗ») в этом году в продажу вышли 25 нежилых помещений площадью от 40,1 до 132,7 м². Высота потолков в них тоже превышает 6 м.

Большая разница
Подобрать коммерческое помещение на первых этажах новостроек в Московской области проще, чем в столице, в силу того, что там возводится бОльший объем жилья. Что касается цен и арендных ставок, то здесь ситуация тоже в пользу Подмосковья, где стоимость таких помещений ниже. В спальных районах Москвы, например, по словам Елены Масловой, в качественных проектах цены на помещения находятся на уровне 20—25 млн руб. Понятно, что стоимость зависит от многих факторов, среди которых расположение (район, округ, первая линия домов или нет), интенсивность трафика рядом с локацией, конфигурация или технические параметры (высота потолков, ширина витрины), площадь, класс жилого комплекса и, собственно, объем жилья в конкретном проекте. «Цены варьируются от 100 тыс. руб. за 1 м² в новостройках Москвы за МКАД (Зеленоград и район Северный) до 500 тыс. руб. 

в новостройках в центре Москвы (на ул. Плющиха). В жилом комплексе экономкласса средняя цена коммерческого помещения находится на уровне 125,6 тыс. руб. за 1 м², в комфорт-классе — 156 тыс. руб., в премиум-сегменте — 172 тыс. руб., в бизнес-классе — 203 тыс. руб., в классе de luxe — 427,5 тыс. руб. за 1 м²», — приводит данные заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers International Лариса Еремина, добавляя, что средняя цена находится на уровне 171,7 тыс. руб. за «квадрат». Однако, по словам Виктории Камлюк, минимальные цены на коммерческие помещения могут начинаться от 65 тыс. руб. за 1 м², а максимальные достигать 900 тыс. руб. за «квадрат».

Такая же большая разница зафиксирована и в стоимости аренды нежилых площадей на первом этаже. «Наибольшее значение здесь будут иметь те же критерии, которые влияют на цену продажи: удаленность от метро, транспортная доступность, трафик, наличие отдельного входа, электрические мощности и т. п. Цена аренды помещения площадью от 50 до 200 м² находится в диапазоне 15—120 тыс. руб. за 1 м² в год», — уточняет Виктория Камлюк.

Кто такие?
На протяжении последних лет спрос на нежилые помещения в новостройках остается стабильным, и при этом, по словам Елены Масловой, объем самых востребованных площадей (50–70 м²) сокращается. Повышенный интерес к коммерческим помещениям проявляют как частные инвесторы, так и компании. Основная их цель — дальнейшая перепродажа квадратных метров или сдача в аренду для получения стабильного арендного дохода. Кстати, часто это бывают собственники квартир в этом же проекте и реже — ритейлеры. Среди арендаторов коммерческой недвижимости в новостройках Лариса Еремина тоже выделяет несколько групп. Первая — сетевые бренды: ритейлеры, крупные и средние компании по оказанию услуг, банки, общепиты (маленькие кофейни, пекарни и бистро). Вторая — магазины мебели, сантехники, товаров для дома, которые размещают на первых этажах, ориентируясь в основном на перспективность места. То есть они оценивают, насколько в районе популярны их услуги, отталкиваются от трафика и стратегии развития бизнеса в целом. Третья — МФЦ, детские и медицинские центры.

В зависимости от направления бизнеса меняются и предпочтения покупателей/арендаторов. «Популярны форматы 50–100 м² — под салон красоты, аптеку, нотариуса, офис и другие форматы, которые интересны жильцам. Также помещения подобной площади востребованы ввиду сравнительно небольшого объема инвестиций. Помимо этого, спросом пользуются форматы под супермаркет или мини-маркет площадью 200–400 м²», — уточняет Екатерина Подлесных.

Популярность данного сегмента коммерческой недвижимости игроки рынка объясняют его быстрой окупаемостью — это происходит в среднем в 2–3 раза быстрее, чем окупаемость жилья. Виктория Камлюк говорит, что спрос на нежилые помещения не просто остается стабильным, а растет начиная с переломного 2014 года, когда расстановка сил в недвижимости изменилась. «Во-первых, доходность инвестиций в коммерческую недвижимость, расположенную в жилых комплексах, стала выше, чем в квартиры (8–11% годовых против 6–7%). Во-вторых, девелоперы начали включать в свои проекты оптимальный объем коммерции с учетом технических заданий от ритейлеров: это и отдельные входы, и высота потолков, и витрины, зоны разгрузки, вентиляционные системы и т. п.», — уточняет она.

Что касается перспектив этого формата, то, по мнению экспертов, этот сегмент будет уверенно развиваться в Новой Москве. Но в целом будущее этого сегмента недвижимости, как считает Лариса Еремина, зависит от новых проектов девелоперов жилой недвижимости и финансовой возможности граждан приобретать жилье. По ее словам, в первую очередь, девелоперы смотрят на реализацию проектов с точки зрения продаж жилья, и как раз для увеличения продаж они заботятся о создании соответствующей инфраструктуры для будущих жителей района, что обеспечивается за счет коммерческих помещений на первых этажах.  

Город	Средняя площадь,м²	Минимальная площадь, м²	Максимальная площадь, м²
Москва	40,0–160,0	30,0	2844,6
Санкт-Петербург	50,0–120,0	20,0	1309,2
Екатеринбург	40,0–70,0	20,0	332,4
Пермь	35,0–85,0	36,0	1359,4
Уфа	30,0–80,0	30,8	352,7
Ростов-на-Дону	35,0–150,0	31,0	1393,8
Краснодар	30,0–150,0	12,0	1018,5
Сочи	30,0–120,0	20,0	459,4
Тюмень	40,0–75,0	35,5	522,2
Ижевск	50,0–120,0	31,7	956,1
Калуга	50,0–100,0	25,0	224,3
Владивосток	30,0–90,0	17,1	300,0
Пенза	40,0–120,0	22,0	362,1
Сургут	30,0–110,0	30,0	160,0