неДетский вопрос | Как образовательная  инфраструктура влияет на решение о покупке жилья

Российские регионы ждет масштабное строительство новых школ и детских садов. Только из федерального бюджета на выполнение программы «Содействия созданию в субъектах РФ новых мест в общеобразовательных организациях» до 2025 года выделено около 3 трлн руб. Все больше внимания образовательной инфраструктуре в последние годы стали уделять не только власти, но и девелоперы. Понятно, что для них ее наличие в реализуемом проекте, с одной стороны, «утяжеляет» его экономику, зато с другой — делает его более ликвидным и востребованным.


Образование — один из самых сложных вопросов в жизни любой семьи. От того, в какую школу пойдет ребенок, какая там будет программа, какое здание, полюбит ли он учиться, во многом зависит последующий выбор профессии, успешность и уровень самореализации. В мире отношение школа–недвижимость складывается по-разному. Например, в Великобритании или США именно школа определяет место жительства всей семьи на десяток лет, а ее престижность и уровень напрямую влияют на стоимость окрестной недвижимости. В других странах в хорошую школу дети могут ездить за несколько десятков километров.

«В США семьи, задумывая переезд в другой город, довольно часто сначала выбирают школу для своих детей, а уже затем ищут жилье поблизости от нее. Однако в нашей стране в данном вопросе все выглядит несколько иначе. Мы не так легко и часто меняем место для жизни и переезжаем в другие города, а на первый план при выборе квартиры выходят другие параметры», — рассказывает руководитель мастерской NOOR Architects Михаил Беляков.

В России школы тоже влияют на выбор покупателей. Мы хоть и не в Британии, и детская инфраструктура имеет у нас пока не самое первоочередное значение при выборе жилья, но ситуация с каждым годом меняется. «Дорогу в школу» все чаще начинают выбирать и российские покупатели. Особенно это проявляется сейчас в сегменте массового жилья, в не самых центральных районах, где образовательная инфраструктура в целом не слишком развита.

Семейным предоставляется…

«С точки зрения российского законодательства и принятых строительных регламентов наличие детских образовательных учреждений (ДОУ) в непосредственной близости от жилья является важным и необходимым условием для реализации как нового строительства, так и реконструкции. Школы в городе не могут быть расположены далее чем в 500 м от жилых корпусов, а детские сады должны находиться на расстоянии, не превышающем 300 м от дома», — приводит данные Михаил Беляков.
Конечно, говорит генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова, застройщик не будет без надобности строить большое количество социальных объектов. Их минимальное количество регламентируется строительными нормами. В итоге «нагрузку» в виде инфраструктуры девелоперы научились использовать как преимущество. К тому же застройщики понимают, что при отсутствии достаточного количества социальных объектов спрос в проекте будет значительно ниже.

Основная доля покупателей жилья комфорт-класса — это семейные пары в возрасте от 20 до 40 лет, у которых уже есть или планируются дети, — напоминает директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Поэтому наличие в проекте собственной школы или сада — один из приоритетных моментов. Если объект масштабный, люди понимают, что к строительству собственной социальной инфраструктуры девелопер приступит не раньше реализации второй-третьей очереди. Поэтому им также важно наличие образовательных учреждений в пешей доступности в окружении комплекса. Иначе первые два-три года ребенка придется возить в лучшем случае в соседний район.

При этом, делится опытом Татьяна Подкидышева, покупатели не спрашивают о школе или садике в первую очередь. Если распределить вопросы по приоритетности, то в большинстве случаев изначально людей интересует стоимость квадратного метра, местоположение проекта, имеющаяся и перспективная транспортная доступность, и только потом социальная и торговая инфраструктура.

Есть семьи, которые готовы каждое утро возить ребенка в самую лучшую школу «за тридевять земель», поэтому при выборе жилого комплекса (ЖК) им не важно наличие общеобразовательных учреждений рядом с объектом. Но, говорит Татьяна Подкидышева, большинство семейных покупателей все-таки просчитывают этот момент заранее, советуются с родственниками, друзьями в аналогичной ситуации и отказываются от покупки, несмотря на выгодную цену, если школы нет и не предвидится в комплексе или в шаговой доступности за его пределами.
«Наличие на территории ЖК собственной социальной инфраструктуры — это детские сады, школы, различные развивающиеся центры — неоспоримый плюс и явное конкурентное преимущество проекта. Люди, у которых есть дети, в большинстве случаев попросту не готовы каждый день тратить значительное время на дорогу от дома до образовательного учреждения, поэтому выбирают такие комплексы, в составе которых есть ДОУ», — говорит директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан. Но, добавляет эксперт, если рядом с ЖК в шаговой доступности уже есть действующие школы и детские сады, то необходимость в образовательной инфраструктуре в рамках ЖК, конечно, снижается.

Важность собственной инфраструктуры во многом определяется расположением комплекса или застройки. «В Старой Москве, особенно если ЖК располагается в районе со сложившейся инфраструктурой, собственная образовательная структура тоже не будет лишней, но решающим фактором для покупки это вряд ли будет являться», — говорит глава архитектурного бюро ARCHKON Илья Мейтыс. При этом, отмечает эксперт, наличие хорошей школы в пешеходной доступности очень важно. «Я знаю примеры, когда квартира покупалось специально, чтобы получить возможность зачисления в «крутую» школу. Для меня оптимальным является пешеходная доступность или 10—15 мин на транспорте для начальной школы. В последних классах дети часто переходят в школы при вузах или профильные школы, тут время в пути может быть увеличено до 30—45 мин на транспорте», — говорит Илья Мейтыс.

Особенно важно появление школ и детских садов при комплексном освоении территории. Особенно актуально наличие социальных объектов при застройке промзон, развивает тему вице-президент по розничным продажам Группы ПСН Екатерина Тейн, где зачастую данная инфраструктура отсутствует в принципе — иногда клиенты действительно задают подобные вопросы сразу с порога, даже до выяснения стоимости подходящего им лота.

Если б не было школ…

Особенно важно наличие школы в шаговой доступности, если детей в семье несколько. Тогда этот фактор может стать определяющим. «Далеко не у всех родителей есть возможности провожать ребенка в школу каждое утро или нанимать няню на автомобиле. Оптимальное расстояние от дома до школы — не более 20 минут пешком», — говорит эксперт.

Директор по продукту девелоперской группы «Сити-XX век» Мария Могилевцева-Головина на опыте продаж в миниполисах «Серебрица» и «Рафинад» видит, что если речь идет о наличии школы на территории жилого комплекса, то она должна находиться в шаговом доступе от всех жилых корпусов, то есть не более 10 мин пешком для детей и подростков или не далее 500–700 м. «Некоторые покупатели отметили, что принципиально выбирали квартиры с видом на школу, чтобы иметь возможность наблюдать из окна, как ребенок идет в школу», — добавляет эксперт.
«Ключевым фактором при покупке квартиры всегда является цена. Особенно это наблюдается в сегменте выше эконома, где на первом месте стоит только стоимость, — согласна Екатерина Тейн. — Но чем выше класс жилья и бюджет покупки, тем больше факторов влияет на выбор покупателя. И тогда наличие детских садов и школ в проекте становится преимуществом». При этом, говорит эксперт, на рынке есть примеры, когда жилые комплексы были реализованы в несколько очередей, но в них так и не были построены объекты социальной инфраструктуры. Если проектом не предусмотрены социальные объекты, но все остальное покупателю нравится, то преимущество отдается ЖК, расположенному в развитом районе, где школы и детские сады есть в пешей доступности. «Все же нужно понимать, что, прежде всего, клиент выбирает жилье, а не школу. Влияние наличия поблизости того или иного учебного заведения может быть характерно при поиске квартиры в аренду, но не при покупке», — считает Екатерина Тейн.

При этом, уверен коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов, наличие или отсутствие инфраструктуры может влиять не только на интерес покупателей, но и на стоимость жилья. «При наличии детских садов и школ цена продаваемых квартир может увеличиться на 10–15%. И что важно, в этом случае темпы продаж жилья возрастают в несколько раз по сравнению с проектами со слабой инфраструктурой. Более того, низкий спрос из-за отсутствия детских садов и школ может привести даже к убыточности проекта», — предупреждает эксперт.
Значение инфраструктуры возрастает при ухудшении транспортной доступности. В Москве выбор школ и особенно детских садов достаточно широкий. А вот в Подмосковье ситуация более острая. «Ближайшая школа здесь может располагаться уже на достаточно большом расстоянии, если на территории комплекса ее нет. Да и с записью ребенка из-за недостатка свободных мест нельзя исключать проблем», — говорит Валерий Кузнецов.

Качество на расстоянии

Наличие школы не означает качества образования. А вот оно, как показывает практика, пока не на первом месте, по крайней мере, в «невысоком ценовом сегменте».
Качество школы — вторичный фактор, считает Лариса Швецова. Как правило, лучшие школы города располагаются при университетах или же в центре. Не все могут себе позволить приобрести квартиру в ЦАО. Поэтому главное, чтобы на качество обучения в школе не было откровенных жалоб.

«В то же время у нас было несколько клиентов, выбравших проект из-за муниципального детского сада, в котором обучение ведется не только на русском, но также иностранных языках. И все это — бесплатно, так как садик муниципальный. Родители хотят для детей лучшего, и их можно понять», — комментирует Лариса Швецова.

В сегменте высокобюджетной недвижимости качество школы имеет свой дополнительный вес. «Жители премиальных объектов изначально настроены возить детей в хорошую школу, и тот факт, что отвезти их можно буквально на лифте, является неоспоримым преимуществом. К примеру, для многих наших покупателей квартир в доме премиум-класса «Суббота» и клубном «Оливковом доме» приятным комплиментом при обсуждении покупки квартиры стала информация о строительстве рядом с их будущим домом образовательного центра со школой и детским садом под управлением известного оператора Leaders International School», — приводит пример руководитель департамента продаж компании «Донстрой» Анна Коробкова.
Идеально, конечно, было бы покупать квартиру, точно зная, что за школа будет во дворе, но это не всегда возможно. «На этапе строительства жилого комплекса даже сам застройщик редко когда понимает, какой направленности будет школа. Обычно это определяется городом перед самым вводом в эксплуатацию. Но не стоит переживать, что творческому ребенку придется углубленно изучать законы физики. В современных московских школах, как правило, создают несколько классов разной направленности. Задача же девелопера — сделать все, чтобы школа могла реализовать любые программы. Например, в «Ривер Парке», помимо привычных кабинетов, мы предусмотрели группу классов свободного творчества, где откроются студии живописи, музыки, а также компьютерный кабинет. То есть ребенок сможет проявить себя в большинстве направлений», — рекламирует свой проект Лариса Шевцова.
«Донстрой» в проекте «Символ» делает акцент на точных дисциплинах, предусмотрев школу и физико-математический лицей под патронажем МГТУ им. Баумана, расположенного неподалеку. Лицей, рассчитанный на 1180 учащихся, предполагает углубленное изучение математики, физики и информатики, в том числе с целью подготовки учеников к будущему поступлению в МГТУ им. Н. Э. Баумана. Курировать лицей будет непосредственно преподавательский состав университета.

Управляющий партнер компании «S.A. Ricci жилая недвижимость» Сергей Егоров, напротив, считает профиль школы важным критерием, как и предполагаемую программу обучения, а также место школы в рейтинге по качеству образования. «Безусловно, близость образовательного учреждения к дому или же его наличие на территории ЖК — фактор, представляющий некоторый интерес покупателей с детьми. Но он является вторичным при выборе места обучения ребенка», — считает Сергей Егоров.

А вот одним из самых важных моментов для бизнес-класса, по мнению эксперта, является статус окружения. «Обязательно наличие собственных объектов социальной инфраструктуры — например, частный детский сад на территории комплекса, образовательный центр и пр. Отсутствие частных детских садов и школ заставляет задуматься о том, что ценник на квартиру завышен», — полагает Сергей Егоров.
«Какой будет социальная инфраструктура — частная или государственная — зависит от ряда факторов, — поясняет Алексей Лухтан. — Во-первых, это класс дома. Для премиального рынка недвижимости наличие платного сада или школы не станет отягощающим обстоятельством. Во-вторых, для проектов комплексного освоения территорий, районов, которые строятся заново, а также локаций, в которых детских учебных учреждений не хватает, наличие государственных ДОУ в округе крайне важно».

С мнением коллег согласна генеральный директор компании «РегионДевелопмент» Ольга Вальчук, считающая, что гимназии и школы с углубленным изучением предметов дают некоторую прибавку к стоимости жилья. Что же касается близости школы, то этот фактор, по мнению эксперта, важен для родителей детей младших классов, для старшеклассников ключевую роль будет играть уже преподавательский состав, а не расстояние. «Ключевую роль могут сыграть два момента — во‑первых, это скорость постройки инфраструктуры для детей: если образовательные учреждения готовы принимать учащихся одновременно с заселением дома, то это, несомненно, плюс. Во-вторых, дополнительную роль играет наличие кружков творчества, спорта и дополнительного образования — для семейной аудитории такая инфраструктура позволяет в безопасности и с пользой оставить детей до вечера, освободив время родителям», — считает Ольга Вальчук.

Последний фактор лег в основу концепции бренда «9–18», которую создал «РегионДевелопмент», когда строил ЖК «Квартал 9–18» в Мытищах. Инфраструктура проекта предусматривает полную занятость детей условно «с 9 до 18» — пока родители на работе. Год назад запущен Центр Искусств «ART-центр 9–18», где в одном пространстве для детей всех возрастов работают школа балета, центр изучения иностранных языков, секция футбола и йоги, центр подготовки к ЕГЭ, танцевальная школа. «Центр выступает в данном случае существенным бонусом к остальной весомой инфраструктуре: у нас функционирует академическая гимназия, фитнес-центр с бассейном, на территории расположено несколько современных развивающих детских площадок — такое единство, действительно, поможет сформировать интерес покупателей и стать конкурентным преимуществом», — говорит Ольга Вальчук.
И все же, говорит Алексей Лухтан, «случаи, когда покупатель отказывается от покупки квартиры в определенном проекте только потому, что школа, расположенная внутри ЖК или вблизи него, не отвечает заданной направленности, довольно редки». Что логично. Как резонно отмечает директор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина» Ася Левнева, «программа в школе не является основным критерием при покупке. Родители выбирают качественную недвижимость в микрорайоне с хорошими экологическими показателями и возят своих детей в центр города или другой район, если им важна какая-то узкая специализация учебного заведения. Дети учатся в школе не более 11 лет, а наши квартиры становятся домом для нескольких поколений семьи, поэтому совсем не логично покупать жилье, исходя из школьной программы, которая может поменяться уже через год».
Группа компаний (ГК) «Основа» в проекте ЖК «Парад планет» в подмосковном Королеве делает акцент на дополнительном образовании. В проекте, рассказывает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, весь первый этаж занимает галерея помещений под объекты инфраструктуры с высотой потолков более 5 м, что позволяет здесь открыть практически любую инфраструктуру, в том числе и детские досуговые центры и центры дополнительного образования.

Важен ли статус?

Вопрос — государственной будет школа или частной — вовсе не праздный и имеет немалый вес. «Момент выбора между частной или государственной системой образования очень тонок, — рассуждает директор департамента по работе с девелоперами Savills в России Александра Синилова. — Есть много положительных и отрицательных опытов в обоих сегментах. Существует мнение, что частное образование в России качественно только в самом начале, а через 3–5 лет оно превращается просто в бизнес. Поэтому, что касается родителей, то они скорее стараются выбирать правильного учителя, нежели определенное учебное заведение той или иной системы, особенно это актуально для начальной школы».
Но все же только желанием родителей дело не ограничивается. Вес имеют и экономические причины. «Покупатели жилья класса «масс-маркет», как правило, ограничены в средствах, многие приобретают квартиры в ипотеку, поэтому для них важно иметь рядом с домом государственные детский сад и школу», — резонно полагает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест-4»Ян Фельдман.
«В сегментах стандарт и комфорт подавляющее большинство покупателей в Подмосковье не считают частное образование лучше государственного. И они не готовы тратить на дополнительное образование детей более 10—15 тыс. руб. в месяц. Не позволяют доходы. Поэтому выбор людей однозначный — только государственное образование», — уверен Валерий Кузнецов.
Существуют и «промежуточные варианты». Девелопер может как передать образовательное учреждение на баланс города, либо найти оператора, который будет им управлять. «Последний вариант, как правило, встречается в более высоких классах недвижимости, — говорит руководитель архитектурного бюро GREN Катерина Грень. — Соответственно, обучение в школах и пребывание в таких детских садах платное. Однако жителям комплекса обычно предоставляется скидка по тарифу на образовательную услугу».

Руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк» (Mirland Development Corporation) Юлия Жалеева согласна: инфраструктура должна быть как государственная, так и частная — людей привлекает возможность выбора. «Для этого мы стремимся привлечь профильных арендаторов коммерческих площадей, внимательно относясь к их подбору и устанавливая лояльные условия аренды для образовательных проектов», — резюмирует эксперт.  

Школьный конструктор
Российские строители начинают осваивать технологию возведения детских садов и школ из «гигантских кубиков Lego», позволяющую собирать образовательные учреждения «под ключ» за четыре месяца.

Презентация уникальных, но при этом универсальных, применимых в любых уголках нашей страны проектов новых зданий дошкольных и школьных учреждений, построенных по инновационной технологии объемно-модульного капитального домостроения, состоялась в Москве в рамках прошлогодней международной выставки Build School. Преимущества строительного «ноу-хау» тогда показали на уже реализованном в Московской области примере. Модульный детский сад на 120 мест общей площадью 1770 м² в подмосковном поселке Зеленоградский компания «СтройПроект» (входит в ГК «Прозрачный мир») возвела «под ключ» менее чем за восемь месяцев. На все этапы, включая подписание договора, проектирование, согласование, само строительство, получение разрешения на ввод в эксплуатацию, укомплектование мебелью, техникой и благоустройство прилегающей территории, ушло всего 237 дней. Само здание при этом строго соответствует всем российским строительным и санитарным нормам, требованиям пожарной безопасности. Общий объем инвестиций в этот проект составил 134 млн руб.

По словам генерального директора ГК «Прозрачный мир» Армена Миракяна, большая часть подобных зданий может быть «собрана» даже значительно быстрее. «Детские сады и школы из климатизированных модулей — инновационный подход к решению задачи обеспечения населения образовательными учреждениями в кратчайшие сроки, — отмечает он. — При заводском производстве готовность модулей составляет до 95% (вплоть до внутренней чистовой отделки), что обеспечивает возведение капитального модульного здания за срок от четырех месяцев. Этот период включает в себя производство, доставку и монтаж при помощи автомобильных кранов большой грузоподъемности. Гарантированная долговечность конструкции — более 50 лет. А если возникает необходимость провести реконструкцию существующего здания (пристройку, надстройку и т. д.), то такие работы можно выполнить, к примеру, за время летних каникул, опять же по модульной технологии».

При этом надо отметить, что модули, изготавливаемые сейчас уже в России — на производственных базах «Прозрачного мира» в Твери и Симферополе (ранее они производились в Германии или Турции), не имеют стандартных размеров и обеспечивают полную свободу архитектурных и планировочных решений. В результате энергоэффективные здания и сооружения из них могут иметь самый разнообразный вид (квадратный, круглый, овальный и т. д.). Транспортабельные модули выходят с заводов, с уже вмонтированными в них инженерными коммуникациями (электрикой, водоснабжением, вентиляцией и пр.), со встроенными сантехническими и отопительными устройствами, которое может быть сертифицировано в качестве оборудования, что дает возможность привлекать на строительство подобных объектов как частные инвестиции, так и лизинг и инфраструктурную ипотеку, тем самым снижая нагрузку на госбюджет.


АВТОР
Оксана САМБОРСКАЯ

Источник: Дайджест Недвижимости | Сентябрь 2019 | № 142