Популярный Лиссабон | Пять ключевых причин приобрести здесь недвижимость

На рынке зарубежной недвижимости новый тренд: столица Португалии переживает сейчас настоящий инвестиционный бум. Стабильная политическая и экономическая обстановка в стране в целом, высокий уровень жизни, растущий приток туристов и действие государственных программ, направленных на привлечение иностранного капитала, делают свое дело. Лиссабон сейчас фактически возглавляет мировой рейтинг городов, наиболее привлекательных для инвестиций.

Только за последний год португальская столица поднялась в рейтинге перспективных европейских городов PwC Emerging Trends Europe с 11-го на 1-е место. Популярность Лиссабона, естественно, отражается на стоимости недвижимости — в 2018 году по сравнению с 2017-м цены на «квадраты» выросли в среднем почти на четверть. Еще недавно основными покупателями жилья здесь были французы, рассматривавшие этот город как отличное место для семейного отдыха. Но сегодня спрос становится все более диверсифицированным. Высокое качество жизни в Лиссабоне, современная инфраструктура, климат привлекают покупателей из стран Ближнего Востока и Скандинавии. Все больше среди потенциальных интересантов становится и россиян. О ключевых преимуществах инвестиций в Лиссабон ДН рассказали специалисты международного брокера недвижимости Tranio.ru.

Португальская экономика неуклонно развивается. По данным PwC, ВВП этой страны к IV кварталу 2017 года увеличился на 2,4%. Эксперты прогнозировали, что в 2018 году рост ВВП составит 2,1%, а в 2019-м — 1,7%. Заметно снижается уровень безработицы: в январе 2017 года можно было говорить о 10,1%, а в январе 2018-го — уже о 7,9%.

Португальской Федерацией строительной индустрии (Fepicop) в 2017 году было зафиксировано увеличение объема производства в строительном секторе на 5,9%, позволившее наконец преодолеть продолжавшийся в течение предшествующих 19 лет спад, достигший 52%.

Благодаря реализации правительственной программы (Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização 2020), направленной на восстановление и возрождение города, большинство строительных проектов (около 80%) связано с реставрацией зданий.

Согласно стратегическому плану Programa Operacional Regional de Lisboa 2020, в Лиссабоне планируется создать инновационную крупномасштабную «экосистему», которая должна положительно повлиять на рост населения города и числа рабочих мест, а также на повышение качества жизни. Программа регулирует вопросы энергоэффективности, реабилитации ветхих зданий и неразвитых территорий, оптимизации взаимосвязи всех городских служб и систем. Включенные в нее проекты предполагают инвестирование €307 млн.

Лиссабон (наряду с Лондоном, Миланом, Варшавой и др.) присоединился к европейской сети Sharing Cities. Центр португальской столицы стал «лабораторией» для тестирования новых технологий, призванных качественно улучшить жизнь горожан. Квартал площадью 10 км² с населением 100 тыс. жителей включил в себя основные исторические и туристические улицы города. Здесь было установлено 540 точек зарядки для электромобилей, 64 тыс. умных уличных фонарей, для интеграции и оптимизации потоков энергии была введена в действие система управления устойчивой энергетикой (SEMS). В Лиссабоне также поощряется переход к возобновляемым источникам энергии, в том числе солнечной.

Премьер-министр Португалии Антониу да Кошта в своем интервью журналу Forbes заявил о намерении сделать Лиссабон мировой столицей предпринимательства.

В 2016–2018 годах здесь проводились крупнейшие в Европе технологические и медицинские конференции, собрания и конгрессы, веб-саммиты. Международная ассоциация конгрессов и конференций (ICCA) признала Лиссабон одним из наиболее востребованных городов для проведения международных мероприятий из-за отличной инфраструктуры, доступности и выигрышного соотношения цен и качества оте­лей и предлагаемых участникам услуг.

Благодаря инвестициям в инженерное образование и цифровую инфраструктуру в Лиссабоне начала формироваться собственная «экосистема» поддержки и развития инновационных технологий и стартапов. Успешно работают местные технологические стартапы (Aptoide, Mellow, Talkdesk, Codacy, Unbabel и др.), действуют бизнес-инкубаторы Startup Lisboa, Labs Lisboa, Inovisa и Tec Labs.

Красноречивее всего об этом говорят цифры. Рост цен на жилье в 2017–2018 годах составил 23%. По данным Государственного института статистики Португалии (INE), объем продаж жилой недвижимости вырос на 19% в Португалии и на 22% в Лиссабоне за I–III кварталы в 2017–2018 годах.

Этому поспособствовали повышающийся спрос на недвижимость и общее улучшение экономической ситуации в стране. Многие международные корпорации, стремящиеся к расширению, обратили внимание на Португалию. Кроме того, некоторые инвесторы признают, что переводят сюда капиталы из «нестабильной» Каталонии.

Политика государства, направленная на поддержку стартапов, в том числе иностранных, привлекает сюда молодых предпринимателей, нуждающихся в жилье в столице.

По словам директора по развитию бизнеса компании JLL Филиппо Симонато, «средняя стоимость квадратного метра в Лиссабоне составляет €3–4 тыс. в старых зданиях, €5–7 тыс. в новостройках и около €10 тыс. в зданиях, расположенных в центре города. Чтобы купить квартиру в центре Лиссабона, потребуется не менее €200 тыс. Иностранцы, планирующие приобрести недвижимость, могут получить в португальских банках ипотеку под 2,5% годовых. Ее размер составит 50–60% стоимости недвижимости».

Цены на недвижимость в наиболее востребованных кварталах в историческом центре Лиссабона поднялись особенно резко (до 60%). На рынке можно встретить предложения, в которых цены на квадратный метр сопоставимы с парижскими.

Исследования Королевского общества сертифицированных специалистов в области недвижимости (RICS) показали, что рост цен на недвижимость будет продолжаться в течение ближайших пяти лет и составит примерно 5,5% в год.

Кто сейчас в основном инвестирует в лиссабонскую недвижимость? По статистике компании JLL, 60% общего числа покупателей недвижимости — иностранцы, среди которых преобладают (в порядке убывания) французы, бразильцы, итальянцы, британцы, американцы и немцы. Недвижимость приобретается как для себя, так и для последующей сдачи в аренду (50 на 50). Отдельную категорию покупателей составляют предприниматели, планирующие дальнейшую деятельность в Лиссабоне.

Что касается россиян, то большинство наших соотечественников подыскивают недвижимость в хороших туристических районах с приемлемыми ценами, ориентируясь на достаточно небольшой бюджет (до €200—250 тыс.). В дальнейшем они чаще всего планируют сдавать ее в аренду. Также интересом пользуются здания с апартаментами под реновацию. Встречаются и те, кто хочет получить «Золотую визу» (€500 тыс.).

Привлечение в страну зарубежных инвестиций стало одним из приоритетов политики правительства Португалии. С 2012 года, например, работает программа, в рамках которой иностранным инвесторам была предоставлена возможность получать вид на жительство (ВНЖ) в обмен на инвестиции, в том числе на инвестиции в недвижимость («Золотая виза»).

Условием получения «Золотой визы» является приобретение недвижимости стоимостью от €500 тыс. (сумма может быть снижена до €400 тыс., если недвижимость находится в малонаселенном районе). Приобретая недвижимость, построенную минимум 30 лет назад и (или) расположенную в районах городской регенерации, можно вложить €350 тыс.

Действие «Золотой визы» распространяется не только на инвестора, но и на членов его семьи (супруга или супругу, детей, лиц, находящихся на иждивении). Через пять лет после получения ВНЖ все они могут претендовать на португальское гражданство.

К июлю 2018 года властями Португалии было выдано 6416 «Золотых виз». Более 90% участников программы выбрали в качестве объекта инвестирования именно недвижимость.

Португалия предлагает привлекательный налоговый режим: ставки зачастую ниже, чем во многих других европейских странах. Кроме того, для налоговых резидентов (лиц, проводящих в стране более 183 дней в году) предусмотрен так называемый «исключительный налоговый режим», позволяющий значительно сократить расходы при ведении предпринимательской или иной деятельности.

Налоговые нерезиденты, являющиеся резидентами в одной из стран, с которыми Португалия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения (с Россией такое соглашение подписано), по льготной ставке облагаются налогом на дивиденды, роялти и прирост капитала. Кроме того, они могут быть освобождены от уплаты налога на доходы от профессиональной деятельности и на доходы от работы по найму в Португалии.

Для иностранных налоговых резидентов, приезжающих в Португалию на ПМЖ, но ранее в этой стране не проживавших (не имевших ВНЖ в течение последних 5 лет), действует исключительный налоговый режим (Non-Habitual Residents, NHR). Эта программа создана для привлечения в Португалию творческих людей, ученых, врачей, IT-специалистов, владельцев крупных капиталов и т. д. Данный режим распространяется и на приобретателей «Золотых виз».

Лиссабон, с его теплыми зимами и долгим летним сезоном, всегда был привлекательным для туристов. Солнце здесь светит 300 дней в году, купаться и загорать можно с марта по октябрь. Кроме того, это одна из немногих европейских столиц с собственными пляжами. Их протяженность в самом городе составляет 19 км, а в 20—30 мин езды на машине, в Кашкайше (Cascais) и Эшториле (Estoril), можно найти еще несколько десятков пляжей, многие из которых за отличную экологию были удостоены «Голубого флага».

Согласно отчету компании Jll, туристический рынок Лиссабона в 2017 году увеличил выручку на 16,6%, достигнув рекордных €3 млрд, и положительная динамика сохраняется. Так, в 2018 году в Лиссабоне RevPAR (доход на один доступный номер) вырос примерно на 7%. Ожидается, что в 2019 году рост этого показателя составит 6,5%.

В 2017 году в Лиссабоне было открыто 12 новых отелей, еще 25 планируется ввести в эксплуатацию до конца 2019 года, однако спрос все еще растет быстрее предложения.

В условиях повышенного спроса и ограниченного предложения арендные ставки на недвижимость растут очень быстро. Цены на недвижимость в Лиссабоне ниже, чем в других европейских столицах, а ее доходность — выше, что особенно привлекательно для инвесторов.

По словам Филиппо Симонато, «средняя доходность от сдачи квартир в долгосрочную аренду в Лиссабоне — 5%. Краткосрочная аренда более доходна. При этом услуги управляющих компаний значительно дешевле, чем в других странах (5–10% стоимости аренды против 20–25%)».

«Мы советуем своим клиентам приобретать квартиры небольшого метража, чтобы сдавать их в долгосрочную аренду иностранцам, молодым профессионалам, которых сегодня притягивает Лиссабон. Так, квартира площадью 35 м² с балконом при покупке обойдется в €200—250 тыс. и впоследствии при сдаче в долгосрочную аренду будет приносить от €1,5 тыс. в месяц», — резюмирует эксперт.