Мы едем, едем, едем | Как развитие транспортной инфраструктуры влияет на столичный рынок жилья



АВТОР: Оксана САМБОРСКАЯ

Транспортная доступность обычно второй после цены критерий, по которому покупатель выбирает себе жилье. И казалось бы, строительство новых станций метро, запуск МЦК, МЦД должны встречаться «на ура», но в последнее время транспортные амбиции московских властей стали «натыкаться» на противодействие горожан, проживающих в черте «старых границ города»: уплотнение застройки, приток населения, шум — все эти факторы, по их мнению, могут отрицательно влиять и на комфорт жизни, и на стоимость недвижимости.

Город — очень разнородная структура, ковер, сотканный из разных ниточек, зачастую плохо связанных между собой. И если в районах, где транспортная доступность оставляет желать лучшего, появление, к примеру, новых станций метро гарантированно играет на руку девелоперам и повышает стоимость метра, то в районах, где застройка давно сложилась, а метро недалеко, появление новых станций может отрицательно повлиять на стоимость окрестной недвижимости. Зависит интерес местных жителей к метро и от класса застройки. Тут надо отметить, что влияние на цены во многом зависит от того, являются планы по строительству новых транспортных узлов новостью или все уже давно все просчитали.

М — Метро

«Шаговая близость метро всегда повышает цены как на первичном, так и на вторичном рынках жилья, — считают в Группе «Эталон». — И спрос на объекты, имеющие поблизости станции метро, выше. Это характерно как для квартир, так и апартаментов». В частности, по данным аналитиков компании, среднее повышение цен по районам, в которых открылись станции метро, составляет 5–7% в эконом- и комфорт-классах. «Но увеличение может быть и гораздо большим. Например, при открытии станция «Селигерская», в 15 мин ходьбы от строящегося «Эталоном» жилого комплекса (ЖК) «Летний сад», стоимость некоторых лотов выросла на 20–30%. Высокий спрос на объект поддерживает и перспектива открытия в 2022 году станции «Улица 800-летия Москвы» буквально в 150 м от строящихся корпусов комплекса», — говорят в пресс-службе Группы.

Но это не всегда так. Планы по строительству метро не тайна, и девелоперы учитывают планы по открытию новых станций вблизи своих жилых комплексов при ценообразовании. «Если станция будет открыта в течение полутора лет, пока строится объект, то можно быть уверенным, девелопер уже гарантированно заложил этот фактор в стоимость квадратного метра, — утверждает директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева. — В этом случае появление метро не приведет к подорожанию предложения».

«Мы ожидали, что в шаговой доступности от нашего жилого комплекса «Новая Звезда» в ТиНАО в 2019 году откроются сразу две станции Сокольнической линии, — приводит свой пример первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская. — Поэтому скорректировали стоимость квадратного метра в строящихся корпусах с учетом этих обстоятельств. Сегодня, когда эти станции открылись, скачка цен не произойдет — цена будет расти только вслед за строительной готовностью объектов — на 2% ежемесячно».

«В 2019 году в столице должно открыться 14 новых станций метро, — рассказывает руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова. — Из них восемь были запущены в июне — Некрасовская линия от станции «Некрасовка» до «Косино» и еще четыре станции в Новой Москве. Оба участка подземки существенно улучшили транспортную доступность таких востребованных у покупателей локаций, как Некрасовка и Коммунарка. Однако влияния на цены запуск новых станций не оказал. Основной рост цен, связанный с перспективами улучшения транспортной доступности, пришелся на период от появления первых новостей о возможном приходе метро до начала фактического строительства».

В целом же рост цен на первичном и вторичном рынках возможен в пределах 10–15% в тех районах города, где нет других станций метро, например, возле МКАД, куда приходится добираться на автобусе по 20–30 мин.

Однако, продолжает Татьяна Подкидышева, не стоит забывать, что новые станции метро приносят с собой в район не только транспортную доступность и удобство передвижения по городу, но и определенный дискомфорт для близко стоящих жилых домов, даже сейчас, когда благоустройству территории вокруг станции уделяется большое значение. «Помимо постоянных пешеходных потоков, рано или поздно, особенно в зимнее время года, теплые павильоны притягивают людей без определенного места жительства, со свойственным им колоритом. Они кочуют от станции в подъезды и обратно, доставляя определенный дискомфорт жильцам. Поэтому, если новую станцию метро решили открыть возле жилого комплекса бизнес-класса, строительство которого идет полным ходом, скорее всего, девелоперу придется либо понижать стоимость квадратного метра, либо понижать класс объекта», — делает вывод эксперт.

«Можно предположить, что открытие станции может негативно повлиять на уже существующее проекты, если они до этого имели хорошую транспортную доступность до метро (5–7 мин пешком), например, но при этом были расположены в тихой дворовой или в зеленой зоне, — говорит директор по продукту компании «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. — В таком случае, открытие метро в 100 м может негативно сказаться на стоимости, так как хорошая транспортная доступность уже была, а такое уникальное предложение, как тишина или экология, будут разрушены».

На ценообразование в другую сторону может повлиять и конкуренция. «Если в районе возводятся два конкурирующих между собой жилых комплекса и один из них получает явные преимущества при открытии метро, застройщик второго может снизить цену, чтобы не терять своих покупателей и не снижать темпы продаж», — отмечает Марина Любельская.

М — МЦК

Последний проект, сильно повлиявший на ценовую ситуацию в «старом» городе — Московское центральное кольцо (МЦК). Однако, так как новая дорога прошла по разным с точки зрения транспортной доступности участкам, на цены она повлияла скорее локально. «На 90% МЦК привязано к существующим станциям метро, поэтому транспортные улучшения для большинства близ расположенных локаций нельзя назвать кардинальными, — считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — Жители ближайших домов получили возможность увеличить количество доступных маршрутов, однако это не настолько значимые изменения, чтобы существенно повлиять на первичные и вторичные рынки. Однако отдельного внимания требуют станции, которые появились на карте города без привязки к уже существующим линиям метрополитена. Места, расположенные рядом с ними, выиграли в транспортной доступности, что более ощутимо повлияло на рынок».

В основном, по словам эксперта, рост показали те новостройки, которые находятся в пешей доступности от «кольца». В особенности это касается тех станций, которые выходят за рамки пересадочных. К станциям МЦК без привязки к метро относятся «Ростокино» (ЖК «Настроение», СВЦ — 154 тыс. руб. за 1 м²), «Белокаменная», «Соколиная гора» («Семеновский парк», 167 тыс. руб./м²), «Андроновка», «Нижегородская» (SREDA, 194 тыс. руб./м²), «Новохохловская», «Угрешская» («Метрополия», 177 тыс. руб./м²), «ЗИЛ» («ЗИЛАРТ, 226 тыс. руб./м²), «Крымская», «Зорге» («Хорошевский» — 191 тыс. руб./м²), «Стрешнево», «Коптево», «Лихоборы».

«Открытие станций МЦК оказало свое влияние на стоимость новостроек — новое кольцо связало между собой районы, в которых зачастую отсутствовало столичное метро, — вспоминает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. — Это скоростной комфортный транспорт, и его появление безусловно отразилось на стоимости квадратного метра. Появление станций МЦК прежде больше сказалось на ликвидности новостроек и их привлекательности для покупателей».

По словам Марины Любельской, с запуском МЦК действительно подскочила стоимость жилья (как на первичном, так и на вторичном рынке), расположенного рядом со станциями. В некоторых местах этот рост достиг 20% значений за два года, как, например, в районе Хорошево-Мневники, рядом с которым в 2016 году открылась станция МЦК «Хорошево».

Увеличилась и девелоперская активность. С открытием станций МЦК стали интереснее районы бывших промзон на юго-востоке и юге Москвы, где сегодня реализуется много проектов редевелопмента. К таким Игорь Сибренков относит, к примеру, промзону «Грайвороново», на территории которой ГК «Основа» возводит ЖК «Грани», а ряд девелоперов реализует крупные проекты комплексного освоения территории.

«Строительство МЦК улучшило транспортную доступность районов, — уверен управляющий партнер «S.A. Ricci жилая недвижимость» Сергей Егоров. — Также МЦК стимулирует развитие прилегающих территорий». — Наибольшее количество проектов располагается вблизи станций МЦК «Хорошево» — семь жилых комплексов. Чуть меньше (шесть ЖК) приходится на станцию «Деловой центр». На третьем месте по концентрации проектов ст. «Шелепиха», «Площадь Гагарина», «Ботанический сад» и «Балтийская» — по пять проектов».

М — МЦД

Новая надежда городских властей — Московские центральные диаметры (МЦД), которые должны улучшить связанность столицы и ближайших подмосковных городов и, разумеется, повлиять на ценообразование. Пока, правда, девелоперы особых изменений не видят, но надеются. «Мы ожидаем, что квартиры в новостройках области, которые находятся в пешей доступности от станций МЦД, подорожают в среднем на 3–5%, — говорит коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов. — В некоторых локациях рост цен окажется и выше — 10–15%, если до этого транспортная доступность была плохой. Стоит учитывать и общее снижение предложения в новостройках Московской области. При сохранении спроса это будет толкать цены вверх. Тем не менее роль МЦД во влиянии на рынок недвижимости региона заметно меньше, чем столичного метрополитена. Хотя нельзя исключать, что наблюдается общая недооценка проекта со стороны всех участников: владельцев жилья, риелторов, застройщиков».

Осторожничает в оценках и Татьяна Подкидышева: «Нам обещают, что по железной дороге пустят поезда повышенной комфортности, которые будут курсировать через каждые 5–6 мин и довозить людей до кольцевой линии метро, т. е. до самого центра Москвы. Звучит шикарно. И если это значительно сократит время на дорогу, цены на новостройки в городах-спутниках, действительно, могут повыситься в пределах 5%».

МЦД может иметь и негативные последствия для близлежащих объектов. По мнению Валерия Кузнецова, вполне вероятно, что их ликвидность снизится. Уже сейчас квартиры «зависли» в ряде комплексов, к которым «приблизилась» железная дорога. И в этом случае вряд ли кардинально исправишь проблему. Шум, вибрация, пыль сопровождают любую трассу. Защитные экраны вдоль пути и улучшенные стеклопакеты могут лишь слегка подсластить пилюлю.

Впрочем, добавляет эксперт, открытие МЦД может служить хорошим рекламным ходом для девелоперов: для части покупателей это критически важный фактор, который сыграет в пользу заключения сделки. Как результат, повышение спроса и активизация продаж на объекте.  

Источник: Дайджест Недвижимости | ИЮЛЬ-АВГУСТ 2019 № 141