Штучное – в массы Почему клубные дома стали популярным форматом элитного жилья

АВТОР: Екатерина САХАРОВА 

На сегодняшний день уже три четверти рынка элитных новостроек Москвы представлены клубными домами (около 60 проектов). Выбор довольно большой, хотя речь идет о камерных проектах с весьма ограниченным числом лотов в каждом. Некоторые объекты никогда не доходят до стадии открытых продаж. Чем клубные дома интересны покупателям и выгодны застройщикам — разбирался ДН.

Изначально клубный дом подразумевал не просто ограниченное количество квартир, а особый подход к составу владельцев. Безусловно, был финансовый порог входа (квадратный метр в клубном доме всегда стоил больше, чем «стандартное» элитное жилье), но также существовал «фейс-контроль»: к покупателю предъявили ряд требований, соседи подбирались очень тщательно, могли потребоваться рекомендации уже «одобренных» собственников. Сейчас на столичном рынке также существуют проекты, в которых не так легко купить квартиру, даже имея необходимый бюджет, но уже всё чаще под клубностью подразумевают просто камерность — ограниченное число квартир, закрытую для посторонних инфраструктуру и какие-то эксклюзивные детали, которые делают тот или иной комплекс предметом желания взыскательной публики.

Небольшой, но клубный

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank подсчитали, что за последние три года количество лотов, представленных в квартирах и апартаментах клубных домов, увеличилось на 90%. Только в 2018 году рынок пополнился 11 проектами такого формата. Сегодня в Москве, по данным компании Savills в России, насчитается 57 клубных домов: это как точечная застройка, так и клубные особняки в проектах квартальной застройки. По оценкам аналитиков компании, клубные дома составляют три четверти общего числа проектов на премиальном и элитном рынке недвижимости. Однако если брать количество лотов в реализации, то доля предложения в клубных домах составит 55%. Такая разница объясняется просто: клубный дом на то и клубный, что число квартир в нем небольшое. К примеру, в самом камерном проекте Москвы всего четыре лота — это клубный дом Quartet House на улице Покровка. Он представлен четырьмя трехуровневыми городскими усадьбами-таунхаусами площадью от 122 до 141 м², объединенными общей архитектурной концепцией.


Географически клубные дома в Москве распределены неравномерно: есть несколько кварталов клубных особняков в Хамовниках, что делает этот район лидером по числу квартир и апартаментов в клубных домах. На втором месте — Тверской район. А вот в одной из самых престижных локаций, в начале Кутузовского проспекта, есть большой спрос на подобные предложения, но вариантов для покупки давно не было. В Savills отмечают, что в 2018 году единственный выведенный в продажу за последние десять лет новый клубный дом «Кутузовский XII» (девелопер Capital Group) продавался впечатляющими темпами. За год здесь продали порядка 90% лотов.

По миллиону «за квадрат»

Клубные дома в принципе пользуются высоким спросом: в 2018–2019 годах каждая вторая сделка на рынке элитной недвижимости заключалась с квартирами и апартаментами именно в клубных проектах. Наиболее востребованы варианты с площадью от 100 до 125 м². При этом именно в сегменте клубных домов приобретаются наиболее просторные варианты: квартиры площадью свыше 175 м². По данным аналитиков компании Capital Group, среди предложения в клубных домах по юридическому статусу наибольшая доля относится к апартаментам — 74% площадей. При этом внутри подклассов распределение схожее. В подклассе de luxe на апартаменты приходится 73% площадей, в премиальном — 77%.

По оценкам аналитиков компании Knight Frank, цена предложения в клубных домах на треть выше, чем в среднем по рынку. Средневзвешенная стоимость лотов в клубных домах элитного и премиального сегментов на первичном рынке Москвы составляет чуть более 1 млн руб. за 1 м². Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке всего высокобюджетного сегмента составляет 815 тыс. руб. Цена квадратного метра в клубных домах начинается от 363 тыс. руб.: минимальный показатель представлен в комплексе апартаментов премиум-класса Magnum, расположенном в районе Хамовники. Максимальная стоимость может достигать 2,5 млн руб. и более за «квадрат» (пример — квартиры в ЖК Barkli Gallery).

Интегрируя это

Клубные дома сегодня действительно находятся на пике популярности, и есть основания полагать, что предложение в этом сегменте будет увеличиваться. «Этот формат является наиболее привлекательным и востребованным среди девелоперов ввиду ряда факторов. Первый — безусловно, масштабы строительства: клубные дома включают в себя до 100 квартир, и для девелопера это возможность создать качественный проект на небольшом участке застройки. Во-вторых, клубные дома органично интегрируются в окружение: появляясь в центре города, они изящно вплетаются в существующую городскую ткань», — говорит директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. Для строительства клубных домов девелоперы выбирают наиболее интересные площадки в локациях: это может быть небольшой участок рядом с городским парком или, к примеру, площадка с видом на набережную.

При этом расширяется круг почитателей формата. Если раньше традиционными приверженцами сегмента были преимущественно взрослые семейные покупатели, то сегодня клубные дома интересны и молодым людям. «Мы отмечаем высокий процент молодых семей среди покупателей клубного дома White Khamovniki: это, как правило, жители района, уже имеющие свои квартиры, но стремящиеся к жизни в новом современном доме в привычной локации. Интерес подтверждают высокие темпы продаж: за четыре месяца со старта дом White был продан более чем на 45%», — рассказывает Оксана Дивеева.

«Рынок элитного жилья динамично развивается, появляется много качественно новых, интересных проектов, но, чтобы преуспеть в условиях высокой конкуренции, девелоперы стремятся сегментировать свой продукт. Клубные дома остаются наиболее ликвидным форматом в дорогом сегменте», — комментирует директор по маркетингу Insigma Group Кирилл Бортов. Среди основных причин востребованности формата эксперт выделяет центральную локацию таких проектов, однородную социальную среду собственников, камерность и безопасность проживания, авторскую архитектуру и эффектные планировочные решения.

«Интерес девелоперов к клубным домам обусловлен размером и форматом площадок для нового строительства в центре города. Традиционно проекты высокого сегмента отличает уникальная локация. Стоит отметить и скорость строительства, которая во многих случаях для клубного сегмента объективно выше, чем в более масштабных комплексных проектах», — говорит Кирилл Бортов.

Проверка временем

Как правило, клубные дома выделяет особенный подход к архитектуре. Архитектура клубного элитного жилья позволяет наиболее успешно интегрировать новые здания в исторический контекст центра Москвы. Возможность сохранить стилистическое единство — еще один важный фактор в пользу формата. К примеру, в собрании клубных домов ORDYNKA предусмотрено архитектурное решение, которое позволяет открыть обзор фасада исторической усадьбы XVIII–XIX веков в составе коллекции домов.

Директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев отмечает, что клубные дома могут похвастаться современными системами инженерных коммуникаций, эффективными планировочными решениями, а также предложить покупателям базовую отделку. При этом во многих клубных домах предлагают эксклюзивную отделку от именитых дизайнеров.

По словам управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, клубные дома в отличие от более крупных проектов-конкурентов лучше выдерживают проверку временем, сохраняя актуальность для покупателей и высокий уровень цен. Такие проекты можно назвать более ликвидными. В качестве конкурентных преимуществ можно назвать меньший износ, наступающий со временем за счет зачастую более высокого качества строительства и небольшого количества жильцов (а следовательно — пониженной нагрузки на инфраструктуру, оборудование и места общего пользования), уникальную, нетиповую концепцию. Клубные дома — это, как правило, воплощение всего лучшего, что есть на рынке, и даже игра на опережение, так что и моральное устаревание происходит медленнее.  

Источник: Дайджест Недвижимости | ИЮЛЬ-АВГУСТ 2019 № 141