АВТОР: Оксана САМБОРСКАЯ
Интерес к загородной недвижимости сегодня не слишком велик. Причин немало — от мировой экономики до удовлетворенного спроса — те, кто хотел купить себе кусочек Родины, уже купили, у тех же, кто не успел, денег немного, да и мода на просто дачу не на пике: хочется новых форматов и других развлечений.
При этом крупных участков, которые могли бы быть успешными загородными проектами, хватает — уверены опрошенные ДН эксперты. «На рынке сейчас достаточно большое предложение земельных участков самого разного размера, — говорит заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. — Это связано с теми изменениями, которые произошли на рынке загородной недвижимости с 2008 года. В «нулевых» рынок экстенсивно рос, и продавать недвижимость, в том числе загородную, было достаточно легко. Можно было допустить почти любые ошибки в концепции поселка, можно было ошибиться в проектировании и даже в финансовой модели, — у девелопера все еще были отличные шансы распродать построенное и остаться в приличном «плюсе».
Но в последние годы все изменилось: рынок стал рынком потребителя, а конкуренция многократно возросла, а вместе с ней и риски. Теперь неопытному девелоперу не стоит рассчитывать на прибыль, а непрофильному застройщику — и подавно. В результате многие лендлорды годами несут налоговую нагрузку по своим земельным активам, а также вынуждены наблюдать за их постепенным удешевлением, не рискуя инвестировать еще больше в их развитие. Многие из таких участков и выставлены сейчас на продажу, и их сотни».
Большими наделами
Как правило, под крупными имеются в виду участки площадью от 30 га. Правда, отнюдь не все они подходят для какого-то коммерческого использования. «Земельных участков большого размера — от 30 и до нескольких сот гектаров на рынке сейчас очень много. Практически каждую неделю мы рассматриваем по нескольку запросов от собственников таких участков в странах бывшего СНГ, однако их качество в подавляющем большинстве случаев делает бессмысленным их освоение, либо рентабельность достигается лишь после инвестиций такого масштаба, к которому собственники не готовы, а сами проекты становятся неподъемными для рынка», — отмечает инвестиционный эксперт — директор по Восточной Европе и Ближнему Востоку фонда Singapore Investment Fund management PTE Роман Еремян.
В свою очередь, руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов добавляет к списку вопросов статус земли. «При беглом взгляде на карту России может показаться, что пригодных для коттеджной или дачной застройки земель предостаточно. Однако если копнуть глубже и уточнить статус, вид разрешенного использования, все обременения, в чьей собственности — то остается не так уж много вариантов. Отдельно надо помнить про земли лесного фонда — их на кадастровый учет в свое время поставили даже больше, чем было учтено ранее», — отмечает эксперт. «В Подмосковье, например, сейчас в продаже порядка 3 тыс. участков площадью больше гектара, но это участки различных категорий: промышленные, сельхозназначения, поселений и т. д.», — уточняет Михаил Африканов.
Основными критериями при оценке крупного участка, определяющими пригодность участка для дальнейшего коммерческого использования, Роман Еремян считает: Наличие магистральной дороги не далее чем в 1 км. Возможность получить необходимый лимит газа в перспективе 1,5–2 лет и залегание трубы высокого давления не далее чем в 1 км.Максимально ровный участок с низким уровнем грунтовых вод. Наличие водных объектов в непосредственной близости — озеро, река. Наличие в радиусе получаса пути достаточного количества рабочей силы нужного качества для сервисного обслуживания курортной инфраструктуры.
Таким образом, говорит эксперт, в основном это сельскохозяйственные земли, расположенные на окраинах городов-миллионников, в центре агломераций или в радиусе до 60 км от аэропортов курортных регионов. «Если же брать участки, не обладающие перечисленными качествами, то объем инвестиций в подготовку опорной инфраструктуры становится столь существенным, что требует таких объема инвестиций и степени проработки проектов, к которому владельцы участков и инвесторы в загородное строительство просто не готовы», — отмечает эксперт.
При этом, признает Роман Еремян, участки с таким набором качеств на рынке агломераций Санкт-Петербурга и Москвы встречаются крайне редко. Московские коллеги с таким утверждением не очень-то и согласны.
Так, генеральный директор ГК Smart Development (поселки iResidence) Михаил Кондырев уверен, что места для комплексного освоения территорий в Подмосковье еще есть — особенно в дальних районах, в 60 км от МКАД и далее. При этом речь идет не о сельхозземлях, а о готовых участках под дачное строительство, реже — ИЖС. Большие поселки, по словам Михаила Кондырева, строятся на участках с площадями 70, 120 и более гектаров. Но больше 50 га, говорит эксперт, уже надо фазировать: ни один из застройщиков не сможет единовременно справиться с подобными объемами, построить дороги, инженерную инфраструктуру.
Поедем на дачу, покатаемся на лыжах
Сегодня же постепенно набирает обороты тенденция на строительство поселков как части рекреационной зоны, где сочетается частное жилье и открытая для сторонних посетителей рекреационная составляющая.
При этом Михаил Кондырев предлагает все же разделять понятия дачный поселок, рекреация и «мультиформат». «Дачный участок приобретает конечный потребитель — под собственный отдых, строительство дома или огородничество, — поясняет он. — Рекреация — это, прежде всего, арендный бизнес, при том низкорентабельный. Если сравнивать с объемами дачного строительства, то в Подмосковье рекреационного бизнеса почти нет». А вот чтобы действительно зарабатывать на рекреации, она должна быть «прикреплена» к поселку. Рекреация, допустим, горнолыжный склон, а рядом — коттеджный поселок. И оба объекта принадлежат одним и тем же владельцам. Тогда рекреационные земли могут приносить доход — но только в сочетании с жильем. Синергию может дать, например, расположение поселка на берегу водоема. В идеале — на большой воде, с возможностью пляжного отдыха, прогулок на катерах и рыбалки.
«Этот эффект мы наблюдаем в нашем поселке Ruzza на берегу экологически чистого Рузского водохранилища (120 км от МКАД), — приводит свой пример Михаил Кондырев. — У нас большая пляжная инфраструктура. Мы изначально понимали, что береговую зону надо использовать обязательно, несмотря на то, что это неизбежно приносит девелоперу дополнительные расходы и сложности. Надо брать в аренду акваторию как объект федеральной собственности. Но кроме пляжа должны быть и другие рекреационные опции — прокат катамаранов, лодок и гидроциклов, комфортный пирс, слип для спуска на воду плавсредств. Зона купания должна регулярно подсыпаться песком. Необходимо обеспечить и различные береговые сервисы — прокат шезлонгов, беседки, службу спасателей, детские площадки, ресторан. Это как минимум. С общепитом ситуация по опыту двоякая. Без него нельзя, но он, как и прочая береговая инфраструктура, должен стать местом притяжения не только для жителей поселка. И это коварный момент».
Эксперты ДН также напоминают, что, каким бы большим поселок ни был, без привлечения внешних клиентов зона отдыха на берегу просто не окупится. Девелоперу необходимо таким образом упаковать береговые сервисы, чтобы любители отдыха на воде и рыбаки съезжались со всех окрестностей. И здесь непременно возникает вопрос приватности владельцев домов. Решается он, по мнению Михаила Кондырева, грамотным зонированием территории, чтобы «внешние» люди не мешали проживающим в поселке. «Да и по закону пляж и акваторию мы не вправе закрывать от внешних отдыхающих, — поясняет эксперт. — Но пользование береговой инфраструктурой должно быть платным. По опыту скажу, что жителям поселка всегда можно объяснить, что без платного доступа всех желающих к береговым сервисам и у них не было бы возможности пользоваться пляжем, причалом и рестораном».
«Опыт зарубежных проектов давно выработал наиболее эффективный — рекреационная «дачная» недвижимость создается как спутник или составляющая часть интегрированных курортов, и чем крупнее курорт и насыщеннее его инфраструктура, чем больше она рассчитана на сглаживание сезонности спроса, чем более курорт независим от погодных колебаний, чем больше акцент создателей был направлен на создание праздничной, уникальной атмосферы, тем успешнее реализуются апартаменты и виллы в составе таких проектов», — делится зарубежным опытом Роман Еремян.
Михаил Африканов к таким проектам относится более настороженно, считая, что повышение интереса горожан к загородному отдыху не сделало инвестирование в рекреационные проекты более привлекательным — это все еще достаточно рискованные вложения. Куда более перспективным для девелопера эксперт считает арендный бизнес. «Спрос на аренду дач растет третий год подряд, а организованных предложений фактически нет — люди арендуют у частников. В связи с этим один из новых поселков Истринской долины мы планируем вывести на рынок именно под круглогодичную или сезонную аренду дач», — делится планами эксперт.
«Рецепт рекреационных сервисов один: чем больше, тем лучше», — считает Михаил Кондырев. Главное, чтобы экономика проекта была просчитана таким образом, чтобы рекреация не стала в итоге неподъемным бременем для девелопера. «Гольф-поле? Казалось бы, засеяли газоны — и уже можно целиться в премиум-класс. На деле все намного сложнее, как показывает опыт тех же Пестово и Целеево. Сезон — 6–7 месяцев в году. Обустройство — это не только газоны, но и сложные системы ирригации и полива. Но по опыту даже само анонсирование того, что рядом с поселком будет гольф, позволяет серьезно поднять продажи», — добавляет эксперт. Еще одно сомнительное достоинство поселка — желание девелопера создать на территории зону под агротуризм. Тут надо понимать, предупреждает эксперт, что животные пахнут. Санитарно-защитная зона вокруг ферм должна составлять не менее 500 м от жилья и не менее 50 м от дачных построек. Но все равно следует учитывать доминирующее направление ветра.
Длинные деньги
«Проблема многих отечественных инвесторов в том, что они пока не могут перестроиться с концепции короткого заработка на продажах домов на значительно более сложный бизнес — создание и операционное управление курортами с их сложными финансовыми моделями и технологическими процессами, большим объемом персонала и высокими требованиями к качеству креативной концепции, дизайна и организации строительства», — считает Роман Еремян.
Покупая недвижимость для отдыха и проведения выходных, люди покупают мечту о рае и легкий доступ к ней, добавляет эксперт, если атмосфера поселка или курорта не стоит сил, затраченных на путь к нему, и денег, которые необходимо вложить в приобретение, продать это будет невозможно.
«В отличие от городской недвижимости, функция которой утилитарна, основной смысл курортных поселков и курортов — атмосфера праздника и комфорт по доступной цене. Ближайшая аналогия — различие между столовой в бизнес-центре и баром или рестораном. Рестораны и бары без комфортной и приподнятой атмосферы нежизнеспособны. То же самое касается освоения крупных участков для дачного и рекреационного строительства, — говорит Роман Еремян. — В этом случае искусство девелопера состоит в том, как предложить такую атмосферу по доступной для массового покупателя цене. И здесь появляется противоречие — массовый покупатель с бюджетом между 0,8 до 1,5 млн руб. первого взноса никогда не обеспечит продажи большого количества домов стоимостью от 8 млн и, тем более, не сможет оплачивать ежемесячные расходы по их содержанию, а инвестор никогда не сможет предложить качественный дачный дом на две спальни с качественным дизайном, обстановкой и бытовой техникой, благоустроенной территорией поселка и необходимым набором инфраструктуры и сервисов по цене 2,5–3 млн руб., да еще и заработать при этом приемлемую норму рентабельности».
Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | АПРЕЛЬ 2019 № 139
Количество показов: