Коворкинги: план по захвату мира

Коворкинг является одним из форматов «гибкого» офиса и представляет собой оборудованные рабочие места в общем пространстве. Арендовать такое место можно как на один час, так и на несколько дней по фиксированной ставке. Именно такой вариант первым стал завоевывать московский рынок офисной недвижимости. Два других формата гибкого офиса появились чуть позже. Один из них — это сервисный офис, который предлагает арендаторам полностью оборудованные офисы, отделенные друг от друга, и предполагает возможность использования всей инфраструктуры оператора. Второй формат — смешанное офисное пространство, которое также называют «гибридным», — подразумевает как наличие обособленных оборудованных офисов, так и рабочих мест в общем пространстве. Сегодня все три варианта одинаково распространены на столичном рынке. Хотя от общего объема офисной недвижимости на них приходится, по оценкам экспертов, не более 1%.

Изначально коворкинги были рассчитаны на фрилансеров, у которых не было возможности работать из дома или кафе. Например, журналистов, начинающих программистов, дизайнеров и др. Появление коворкингов с возможностью аренды рабочего места стало для них панацеей. Но с трансформацией гибкого пространства и появлением его новых форм стал меняться и портрет арендатора. Директор отдела исследований рынка CBRE Анна Шепелева говорит, что доля фрилансеров среди арендаторов рабочих мест в коворкингах не превышает 20% общего числа арендаторов. Классическим же пользователем коворкинга, по словам эксперта, являются молодые, но стабильные компании, которые в большинстве случаев арендуют сервисные офисы или фиксированные рабочие места. Эти форматы пользуются у них популярностью из-за возможности быстро заключать или расторгать договоры аренды, а также увеличивать или сокращать площади занимаемого пространства в зависимости от расширения или сокращения штата компании. «Доля «классических» коворкингов, ориентированных на стартапы и фрилансеров, в общем объеме предложения составляет около 9%», — отмечает эксперт.

В офисных зданиях класса А и Б раньше возможно было арендовать помещение только большими блоками. С появлением в них коворкингов, как считает аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Мария Логутенко, расширились горизонты — у людей появился дополнительный стимул для начала самостоятельного бизнеса в модном и стильном пространстве. Эксперт подтверждает, что сейчас основную долю среди резидентов коворкингов занимают небольшие команды (5–10 человек), чаще всего занятые в сферах IT и консалтинга. Кроме того, рабочее место в коворкинге зачастую арендуют сотрудники российских и зарубежных компаний, которые приезжают в Москву в командировку, а также крупные западные компании перед выходом на наш рынок. «В коворкингах удобно размещать проектные команды, а также дополнительный персонал в быстрорастущих компаниях. Например, компания «Яндекс» в феврале 2019 года арендовала около 4 тыс. м2 в коворкинге недалеко от своего основного офиса. Многие банки (Сбербанк, Альфа-Банк) также арендуют площади в коворкингах для размещения в них проектных команд. На западе крупные корпорации (Google, Amazon) являются основными клиентами коворкингов, и в России мы наблюдаем такую же тенденцию», — приводит примеры директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

Мелкая нарезка

Формат коворкингов в настоящий момент очень популярен, поэтому в качестве дополнительного способа привлечения арендаторов собственники бизнес-центров часто делают мелкую нарезку офисов в своем здании и предлагают арендаторам их в качестве гибкого пространства. «Таким образом, собственники зарабатывают на пустующих площадях. Арендаторами формата становятся компании, обычно занимающие площади не более 100 м2. Для них это хорошая возможность снять офис в БЦ класса А, находящемся в престижной локации. Даже в случае с коворкингами 50–60% доходов составляют средства, полученные от сдачи в аренду именно мини-офисов, а не классических рабочих мест в openspace», — объясняет генеральный директор S. A. Ricci Александр Морозов.

Собственники бизнес-центров начали как предлагать свои переформатированные в гибкое пространство площади операторам коворкингов, так и сдавать их самостоятельно. «Они делают отделку, закупают оборудование и затем сдают отдельные рабочие места на короткий срок. В настоящее время данная модель не несет никаких рисков для собственников, а даже, наоборот, выступает как дополнительный инфраструктурный объект для привлечения арендаторов. Так, зачастую, при отсутствии или занятости конференц-залов, нехватке переговорных комнат, чрезмерном шуме в офисе арендатор может воспользоваться услугами коворкинга. Однако для операторов коворкингов арендная модель работает хорошо только на низком рынке. Когда рынок начинает расти, им становится невыгодно снимать помещения по высоким ставкам, и они ищут другие бизнес-модели», — рассказывает Мария Логутенко.

Между тем руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Вадим Кашкин уверен, что коворкинги не обязательно создавать на базе бизнес-центров. Хотя привлечь спрос туда легче, так как он априори ассоциируется с деловой средой. «Для организации коворкинга подойдет любое здание с достаточно низкими ставками и хорошей транспортной доступностью, желательно рядом с метро. Если есть хорошо подобранное место и сложившаяся аудитория, тогда данный формат будет существовать долго», — считает эксперт.

Конъюнктура рынка

Большинство коворкингов расположено в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Среди фаворитов субрынки — Белорусский, Центральный деловой районы и «Москва-Сити». Однако этот формат неплохо себя чувствует и на окраине города (Meeting Point в «Крокус Сити» в Мякинино, CEO Rooms в Comcity). «К началу 2019 года общий объем предложения гибких офисов превысил 145 тыс. м2. В Москве насчитывается 120 гибких офисных пространств, которыми управляют 65 операторов. Большинство гибких офисов расположены в бизнес-центрах класса B (54%), на долю класса А приходится 22% общего объема предложения. При этом основной объем предложения (86%) сформирован «гибридными» коворкингами, которые объединяют в себе как сервисные офисы, так и рабочие места в общем пространстве», — приводит данные Анна Шепелева.

Среди крупных сетевых проектов Александр Морозов называет Regus (11 площадок), «Ключ» (пять площадок), «Рабочая станция» (четыре площадки), Deworkacy (три площадки), CEOROOMS (три площадки и одна планируется к вводу в «Башне Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити»). «В этом году анонсирован выход на российский рынок крупнейшей международной компании WeWork, которая планирует открыть в столице несколько коворкингов общей площадью до 25—30 тыс. м2. Локации двух из них уже известны: площадка в деловом квартале «Красная роза» на ул. Тимура Фрунзе и пространство на ул. Большая Якиманка», — рассказывает эксперт. Средняя заполняемость коворкингов, по словам Константина Лосюкова, составляет для индивидуальных мест 78%, мини-офисов — 86%.

По данным отдела исследований CBRE, средняя ставка аренды по базовому тарифу за одно нефиксированное рабочее место составляет в Москве 13 570 руб./ мес., за фиксированное рабочее место — 16 910 руб./мес. Средняя ставка по базовому тарифу на сервисный офис (5–6 рабочих мест) — 98 100 руб./мес. Однако в зависимости от коммерческих условий гибкого офиса, которые формируются исходя от его местоположения, качества отделки и услуг, арендные ставки могут сильно разниться. К примеру, ставка аренды за одно нефиксированное рабочее место может варьироваться от 6 тыс. до 35 тыс. руб./мес., за одно фиксированное рабочее место — от 4 990 до 44 тыс. руб./мес. И наконец, диапазон арендных ставок за сервисный офис на 5–6 рабочих мест составляет от 20 тыс. до 320 тыс. руб./мес. Самые высокие ставки эксперты компании зафиксировали в Центральном деловом районе. Высокие ставки наблюдаются также в ММДЦ «Москва-Сити», где аренда сервисного офиса на 5–6 человек обойдется в среднем в 188 885 руб./мес.

В ответ на спрос

Столичные коворкинги отличаются набором и качеством предоставляемых услуг. Арендаторы, например, могут пользоваться услугами ресепшен, переговорными, зоной для приема пищи и отдыха, им не нужно думать об уборке и охране помещения. Некоторые собственники зданий или операторы для привлечения клиентов организуют бесплатные парковки, стоянки для велосипедов, игровые и спортивные зоны, а также позволяют бесплатно посещать собственные мероприятия (лекции, выставки и пр.). Все эти факторы делают коворкинги привлекательными для потенциальных арендаторов, постепенно расширяя их число. «По всем законам рынка вместе с ростом спроса будет расти и предложение», — говорит Константин Лосюков. Увеличения доли коворкингов в общем объеме офисного предложения в Москве ожидают и другие участники рынка. «Основный рост будет происходить за счет развития существующих на рынке сетей. В 2018 году предложение гибких офисных помещений на рынке увеличилось на 65% по сравнению с результатом 2017 года», — приводит данные Анна Шепелева и добавляет, что в 2019 году ожидается увеличение объема предложения гибких офисных пространств минимум на 19 тыс. м2 (около 13% текущего объема).

Александр Морозов считает, что у этого направления большие перспективы: рынок еще не насыщен, происходит сегментация по классам, а спрос на данный момент выше, чем существующее предложение. «Повышенный спрос связан со структурными изменениями в экономике: основными резидентами коворкингов становятся небольшие команды, технологические и IT-стартапы, высококвалифицированные фрилансеры, большинство которых — представители креативных профессий, но встречаются также, например, юристы и финансовые консультанты», — аргументирует эксперт.

Стремительное увеличение количества операторов, появление международных игроков и, как следствие — рост конкуренции на рынке отмечает и Мария Логутенко. «Мы наблюдаем тенденцию увеличения заинтересованности коворкингами у корпоративных клиентов. Одним из значимых факторов выбора крупными компаниями гибких пространств является недостаток больших консолидированных офисных блоков в пределах ТТК, и на фоне низкого строительства в ближайшие годы данная тенденция будет сохраняться», — высказывает эксперт свою точку зрения. В мире бизнеса существуют два самых серьезных аргумента — это окупаемость и доходность проекта. По оценкам аналитиков «НДВ-Супермаркет недвижимости», окупаемость столичных коворкингов сегодня составляет — 8–10 лет, что соответствует доходности 10—12,5% годовых. «А это один из лучших инвестиционных показателей на рынке коммерческой недвижимости», — резюмируют в компании. Одним словом, «план по захвату мира» коворкинги осуществляют быстро и вполне успешно. Например, в той же Англии доля гибких офисных пространств в общем объеме офисной недвижимости уже достигла 4%. Похоже, российский рынок движется в этом же направлении.