С видом на звезды

НЕ СЕКРЕТ, ЧТО ВНУТРИ ДОРОГОСТОЯЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЕСТЬ СВОЯ СЕГМЕНТАЦИЯ: ОДИН ПРОЕКТ ДРУГОМУ РОЗНЬ, ДАЖЕ ЕСЛИ ОБА ОНИ УСЛОВНО ПОПАЛИ В ЭТОТ РАЗНООБРАЗНЫЙ ЭЛИТНЫЙ КЛАСС. НО НА ВЕРШИНЕ ЭТОЙ ПИРАМИДЫ — КВАРТИРЫ И АПАРТАМЕНТЫ С ВИДАМИ НА МОСКОВСКИЙ КРЕМЛЬ. ОБ ЭТОМ НЕБОЛЬШОМ СУБРЫНКЕ ДН И ПОГОВОРИЛ С ЭКСПЕРТАМИ.


Виды на Кремль как повышающий ценообразующий фактор — это не примета современного времени, конечно. Еще в советские времена это было, как бы сейчас сказали, трендом. «Именно тогда все дома, в которых селилась партийная, политическая и творческая элита СССР, строились в непосредственной близости от Кремля, а самые лучшие квартиры в них имели прямые виды на Кремль. Это, с одной стороны, было напоминанием жильцам, ради кого и ради чего они работают и кому они обязаны, а с другой стороны, подчеркивало особый статус лиц, которые живут в таких квартирах», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.
Любовь к видам на Кремль плавно перекочевала в перестроечные времена. И до сих пор значительная часть продавцов и покупателей элитной недвижимости считают виды на Кремль мощным ценообразующим фактором и важным признаком элитной недвижимость. «Это соседство воспринимается как свое­образное подтверждение статуса жильцов, их близости к центру принятия решений в нашей стране, близость к власти. То есть до сих пор считается, что если у тебя есть виды на Кремль, то ты приближен к правящей элите и к власти», — продолжает Дмитрий Халин. У других покупателей такой видовой недвижимости картинка Кремля может и не вызывать таких чувств. Можно воспринимать Кремль просто как красивый и привлекательный вид на знаменитый архитектурный ансамбль, который радует глаз.

А из нашего окошка —  только улица немножко

Виды на Кремль, безусловно, являются одним из показателей элитности проекта, подчеркивая престижное расположение дома в историческом центре Москвы и статус обладателя квартиры или апартамента. Даже если вид на Кремль есть ровно из одной квартиры и то сильно сбоку, маркетологи не забудут об этом сообщить как о самом главном пункте уникального торгового предложения.

«Насколько эти виды соответствуют ожиданиям покупателя и что под этим подразумевается, нужно разбираться в каждом конкретном случае. Конечно, обещанные виды на Кремль не означают, что жилой комплекс находится прямо возле Красной площади, скорее речь идет о расположении в пределах Садового кольца, в месте, где лучше всего просматриваются башни Кремля, а еще точнее — купола кремлевских храмов», — говорит директор по развитию Troika Estate Татьяна Польская.
Лучше всего такие виды открываются со стороны набережной, поэтому больше всего жилых комплексов с видами на Кремль предлагается в районе Замоскворечья. И виды отсюда открываются поистине сказочные и завораживающие, особенно если локация дома выбрана удачно. По данным Troika Estate, минимальная стоимость первичного предложения в квартирах с видом на Кремль составляет 500 тыс. руб./м², максимальная — более 2,5 млн руб. за «квадрат». По мнению Дмитрия Халина, зачастую та премия, которую просят застройщики за виды на Кремль, а это может быть, и 30% и даже 50% к цене обычной квартиры, является завышенной и покупатели платят ее не столь охотно.

Как рассказали аналитики компании Savills в России, сейчас лоты с видами на Кремль представлены в пяти проектах: «Клубный дом на Котельнической набережной», Balchug Residence, Barkli Gallery, «Симфония набережных» и «Софийский». По их данным, всего в жилых комплексах вблизи Кремля в продаже находится 260 квартир и апартаментов, что составляет всего лишь 40% запроектированного объема: две трети всех лотов в представленных проектах уже выкуплены.

Стоимость лотов в клубном доме класса de luxe Barkli Gallery недалеко от Кадашевской набережной и в непосредственной близости от Третьяковской галереи не раскрывается. Здесь покупателям предлагаются квартиры и пентхаусы с эксклюзивной отделкой, каминами и террасами.

Апартаменты в проекте «Софийский» могут похвастаться не только топовым расположением, но и достойным набором инфраструктуры — от фитнес-центра, спа-зоны и бассейна с морской водой до кафе-бара, комнаты для переговоров, детской комнаты и помещения для персонала. Минус — в отсутствии отделки. Зато стоимость приятная: апартаменты с видами на Кремль продаются по цене от 700 тыс. руб. за м², без видов — начиная от 500 тыс. руб. за «квадрат».

Мне сверху видно всё

В Troika Estate в расширенный список домов, из которых до Кремля рукой подать, включают также проекты на Тверской улице. Но здесь виды из Кремля — эксклюзивное преимущество пентхаусов и террас на верхних этажах. Речь, к примеру, может идти о комплексе апартаментов «Резиденция Тверская», где представлены лоты премиального класса. Виды открываются из квартир на уровне 12-го этажа с большими открытыми террасами. Стоимость апартаментов в проекте начинается от 460 тыс. руб. за «квадрат», но за виды придется заплатить в три раза больше — от 1,2 млн.

Виды на Кремль также открываются из пентхаусов с террасами на уровне шестого этажа в проекте «Большая Дмитровка IX». Это комплекс элитных особняков, который представляет собой проект реконструкции исторического здания. Фасад особняка смотрит в сторону Кремля и Большого театра, квартиры и пентхаусы сдаются с отделкой уровня de luxe. Стоимость на видовые пентхаусы здесь составляет порядка 2 млн руб./м².

Также виды на Кремль можно купить себе в элитном клубном доме «Малая Ордынка 19». С одной стороны, дом расположен в тихом замоскворецком переулке (любители той самой, старой Москвы оценят локацию по достоинству), с другой — некоторые квартиры с открытыми террасами получили виды на Кремль. Стоимость лотов без отделки варьируется от 560 тыс. до 1 млн руб. за «квадрат».

Еще один проект в этом же районе, неподалеку от предыдущего. В клубном комплексе ORDYNKA предлагается пентхаус с выходом на эксплуатируемую кровлю. Пентхаус будет располагать собственной террасой площадью 75 м², с которой открываются великолепные виды на Кремль и уютные улицы Замоскворечья. Пентхаус продается без отделки, однако за дополнительную плату предлагается дизайнерская отделка от BoscoCasa.

Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков отмечает также проект The Book на Новом Арбате, который, по его словам, активно рассматривают инвесторы. «В списке новостроек с видами на Кремль есть и камерные проекты, и достаточно масштабные для нашего рынка — в каждом проекте от 30 до 200 объектов, при этом объектов с видом на Кремль в каждом комплексе может быть от 5 до 30% в зависимости от расположения. Каждый такой дом по-своему уникален, но основополагающим преимуществом, во многом определившим класс и концепцию, является локация. Если комплекс не будет соответствовать своей престижной локации, покупатель уйдет к конкурентам, так что застройщики выдерживают уровень», — говорит эксперт.

Предложение действительно ограничено

Квартиры с видами на Кремль — пожалуй, тот единственный случай на рынке недвижимости, когда действительно откладывать покупку не стоит. Новых площадок практически нет, основные перспективы связаны с точечными проектами реновации. Однако в 2019 году ожидается старт продаж элитного жилого комплекса на Болотной площади от Capital Group. Как рассказала Татьяна Польская, сейчас проект находится на завершающей стадии строительства, но пока не продается: продажи начнутся при 100% готовности объекта. Здесь будут предлагаться квартиры и пентхаусы с дорогой, качественной отделкой. Ожидается, что это будет самый дорогой комплекс в Москве — с исключительными видами и расположением.

В целом по рынку элитной недвижимости жилые комплексы с видами на Кремль составляют примерно 10–12% всего объема предложения, подсчитали в Troika Estate. «Все эти проекты имеют высокую ликвидность и повышенный интерес со стороны покупателей. Спрос на такие дома обусловлен их уникальным расположением. Квартиры и апартаменты здесь покупают в основном для себя, потому что жизнь в таком месте обеспечивает не только статус и престиж, но и высочайший уровень комфорта. Помимо видовых характеристик и расположения на покупательский спрос оказывают влияние темпы и качество строительства, а также ценовая политика», — говорит Татьяна Польская.

Юрий Щербаков отмечает, что сейчас условия реализации проектов в центре города для застройщика упростились. На рынок вышел ряд старых домов, которые стали обременительны для их прежних владельцев в связи с новым расчетом налога. «Есть и некоторые послабления по выдаче разрешений на строительство в зависимости от проекта. Например, если застройщики увеличивают площади существующего здания не более чем на 20%, развивая его и улучшая характеристики, то получают льготу — платеж за смену цели предоставления земельного участка в размере 5%», — отмечает спикер.

При этом есть ряд процедур, которые связаны именно со статусным расположением проектов. Так, участники рынка рассказывают о согласованиях при прокладывании телекоммуникационных сетей. Также известно, что рядом с Кремлем запрещена съемка с квадрокоптеров, а некоторые объекты (в непосредственной близости от Кремля) могли проверять службы безопасности Кремля.

По мнению Дмитрия Халина, виды на Кремль — не самая важная характеристика для элитного проекта. «Сейчас время прагматичных решений. Понятно, что видеть у себя в окне горящие кремлевские звезды очень приятно, но это не повседневная необходимость. На первый план все же выходит качество дома и самой квартиры, ее планировка. Поэтому в целом сейчас большую премию за виды на Кремль покупатели платить не готовы, но вид на Кремль может стать такой вишенкой на торте, которая может склонить покупателя в пользу заключения сделки», — резюмирует эксперт.  

Источник: Дайджест Недвижимости | Март 2019 № 138

Количество показов: