Между  ценой и покоем

НЕСКОЛЬКО ЛЕТ НАЗАД, КОГДА НА РЫНОК ВЫШЕЛ НОВЫЙ ПРОДУКТ – КВАРТИРЫ С ОТДЕЛКОЙ, ЭКСПЕРТЫ БЫЛИ УВЕРЕНЫ – МЫ ВСТАЛИ НА ОБЩЕМИРОВОЙ ПУТЬ, ГДЕ КВАРТИРЫ В БЕТОНЕ ПРОСТО НОНСЕНС. НО, КАК ПОКАЗАЛО ВРЕМЯ, ВСЕ НЕ ТАК ПРОСТО.


АВТОР
Оксана САМБОРСКАЯ

Подсчеты, сколько сегодня на рынке предлагается квартир с отделкой, у экспертов, опрошенных ДН, расходятся кардинально. Одни говорят о 10–15%, другие считают, что таких предложений более половины. Но все уверены, что процент квартир с отделкой все же растет во всех сегментах.

Отделать по полной
Так, по данным генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в массовом сегменте в старых границах Москвы с отделкой предлагается больше половины (54%) лотов. При этом на долю проектов, в которых все лоты реализуются с отделкой, приходится 30%, что на 20% больше, чем еще год назад. Другие проекты предусматривают наличие ремонта в тех или иных вариациях. «Около 16% приходится на проекты, в которых можно купить квартиру как в формате «въезжай и живи», так и без отделки. Еще в 4% проектов нет возможности выбрать предложение с полной отделкой, зато есть квартиры в формате white box (предчистовая). По 2% приходится на проекты, в которых представлены лоты как без ремонта, так и с предчистовой и полной отделкой или с наличием и той и другой отделки», — говорит Наталия Кузнецова.
У аналитиков компании «Сити-ХХI» несколько другое видение ситуации. По словам директора по продукту компании «Сити-XXI век» Марии Могилевцевой-Головиной, в настоящее время предложение квартир с готовой отделкой на первичном рынке в Москве и Московской области представлено в меньшем объеме, чем предложение квартир без отделки. Так, в границах Старой и Новой Москвы доля новостроек с отделкой составляет около 23%, несколько меньший этот показатель в Московской области — около 10%. Общий показатель по региону квартир с отделкой — примерно, 15%.

Коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина из практики компании добавляет, что в проектах ФСК «Лидер» проектируется около 25% квартир с отделкой. Именно такой объем востребован рынком, считает эксперт.
Интерес к квартирам с отделкой зависит от нескольких факторов. Директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева полагает, что отделка «под ключ» набирает популярность пропорционально тому, как из числа клиентов инвесторов вытесняют люди, покупающие жилье для жизни. Однако, говорит эксперт, многие не готовы с самого начала ипотеки нести дополнительный груз в виде нескольких тысяч рублей за каждый квадратный метр, у кого-то слишком экзотический вкус, а отделка во всех проектах предлагается все же стилистически нейтральная, кто-то вообще готов попробовать собственные силы в ремонте. Поэтому в большинстве проектов массового сегмента присутствуют несколько вариантов готовности квартир: как правило, «в бетоне» и «под ключ», но возможны и промежуточные варианты: черновая, предчистовая и т. д. Чем шире выбор опций, тем большую аудиторию привлекает застройщик.

Удивительно, но спрос на отделку зависит от географии проекта даже в Московском регионе. Как рассказывает директор по продажам RDI Валерий Кузнецов, в Ленинском районе Московской области более половины проектов предлагают квартиры с отделкой, так как за год спрос на них вырос с 37 до 63%. Но такую картину, предупреждает эксперт, мы можем наблюдать не во всех районах Подмосковья. «Например, в Химкинском районе квартиры с отделкой пользуются низким спросом (менее 14%), поэтому застройщики предлагают услуги по ремонту дополнительной опцией», — говорит Валерий Кузнецов. Аналитики RDI считают, что такая разница в подходе к продаже квартир обусловлена разной ценовой политикой проектов (квартиры в Химкинском районе дороже на 25—35 тыс. руб. за м², чем аналогичные квартиры в Ленинском) и финансовыми возможностями клиентов (покупатели более дорогих квартир не стеснены в средствах и имеют возможность сделать ремонт самостоятельно, а покупатели бюджетных — хотят сразу же въехать, чтобы сэкономить на аренде и ремонте).

В чистых цифрах
Как говорят в «Бон Тон», при том, что квартиры с отделкой стоят дороже, средняя цена метра без отделки выше. Такой математический парадокс в компании объясняют так: «Средняя стоимость предложения с отделкой составляет 151,2 тыс. руб. за м², с предчистовой — 133,8 тыс. руб., — говорит Наталия Кузнецова. — В сегменте без отделки средняя цена «квадрата» находится на уровне 162 тыс. руб. за м². Более высокая стоимость для новостроек без отделки объясняется разницей по стадиям готовности». В частности, по статистике компании, около 33% предложения, реализуемого без отделки, находится на начальных этапах реализации (котлован, первые этажи). Зато 48,7% приходится на последние стадии готовности и введенное жилье.

По средней цене лота ситуация следующая: варианты с отделкой требуют среднего бюджета на уровне 8,1 млн руб., с предчистовой — 8,09 млн. У предложения без отделки средняя стоимость лота составляет 10,2 млн руб.
Что касается стоимости отделки, то, поясняет Валерий Кузнецов, «она зависит от того, какие именно работы выполняются, какие материалы используются и это ремонт (для всех одинаковый) массовый или индивидуальный». Например, если покупатель выбирает квартиры с опцией под чистовую отделку, то стоимость ремонтных работ составит от 3–5 тыс. руб. за м². Подготовка жилья «под ключ» (но из типового проекта застройщика, когда ему предлагается выбрать из двух-четырех вариантов) оценивается в 6,5–15 тыс. руб. за м². Если ремонт дизайнерский, то стоимость одного «квадрата» может быть выше 25 тыс. руб.
Расчет при самостоятельном ремонте выглядит не так привлекательно. На время ремонта, который длится обычно около полугода, говорит генеральный директор архитектурного бюро IND Architects Амир Идиатулин, часто приходится снимать квартиру — это еще одна статья расходов. «А учитывая, что время владения жильем постоянно сокращается и сейчас составляет 5–10 лет, вычитать из этого срока как минимум полгода на ремонт — непрактично и неэкономично. Правда, качество отделки должно быть приемлемым, а цена адекватна», — добавляет архитектор.

Плюс и в том, что разница в цене между готовой отделкой и самостоятельным ремонтом с использованием одних и тех же материалов достигает 30%. Вызвано это тем, что у застройщика есть возможность покупать отделочные материалы и мебель большими партиями у крупных надежных фирм с дисконтом до 40–50% розничной цены. По подсчетам директора по маркетингу и рекламе ГК «Рассвет» Натальи Масютиной, приобретая квартиру с отделкой от застройщика, их клиенты, к примеру, экономят до 18% стоимости материалов и до 40% стоимости работ.

Платим сразу
Плюс отделки от застройщика — и в возможности включить его стоимость в ипотечный платеж — ремонт оплачивается вместе с ипотекой, и необходимость в оформлении потребительского кредита на обустройство жилья отпадает. Поэтому среди тех, кто выбирает квартиру с отделкой, много ипотечников. Ольга Тумайкина добавляет, что такое предложение выгодно для покупателя, поэтому в среднем среди ипотечников, покупающих квартиры в проектах ФСК «Лидер», на 10% больше покупателей квартир с отделкой, чем среди тех, кто платит 100% стоимости квартиры или использует рассрочку.

Мария Могилевцева-Головина из своей практики добавляет, что в объектах «Сити-XXI век» в 2018 году было продано 18% квартир с отделкой по 100%-ной оплате и 82% квартир с отделкой с использованием ипотеки.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая объясняет это тем, что покупатели, привлекающие ипотеку, ограничены в средствах и не всегда имеют возможность взять еще и кредит на ремонт. К тому же потребительские займы выдаются под куда больший процент, чем жилищные. «Как показывает практика, в массовом сегменте покупатели с ипотекой действительно чаще интересуются отделкой, чем клиенты с «живыми деньгами». Пока строится дом, последние могут накопить недостающую для ремонта сумму. В то же время, если речь идет о проекте на котловане, то нередко ипотечные заемщики между ремонтом «под ключ» и большей площадью выбирают второй вариант, рассчитывая подкопить средства за пару лет, пока строится дом. Если отделка предлагается в качестве опции за отдельную доплату, то включить ее стоимость в ипотеку уже не удастся — придется привлекать отдельный кредит», — говорит эксперт.

С коллегой согласен заместитель генерального директора компании «KASKAD Service» (входит в семейство компаний KASKAD Family) Юрий Рожин, считающий, что все зависит от возможностей клиента: если он чувствует, что в момент сдачи объекта он сможет накопить необходимую сумму для ремонта, то, конечно, он не включает ее в ипотеку. «Но статистика действительно говорит о том, что большая и преимущественная часть клиентов, приобретая жилье в ипотеку, также стремится включить отделочные работы в ипотечный платеж», — добавляет он.

Предъявите документики!
Документально отделка обычно включается в договор долевого участия (ДДУ) и указана в проектной декларации. «Если речь о строящемся жилье, то отделка указана в ПД и, соответственно, прописана в ДДУ в разделе приложений с указанием полной спецификации работ, маркировок используемых материалов и даже номеров колеровок. В случае нарушений сроков строительства и сдачи объекта, застройщик несет ответственность в рамках ДДУ, поскольку отделка является неотъемлемой частью объекта долевого строительства. Затем, на этапе приемки квартиры, если покупатель не доволен отделкой, составляется акт осмотра, после чего объем выполненных работ сопоставляется с прописанными работами в ДДУ, и застройщик обязан переделать некачественную работу в рамках гарантийных обязательств (установленный гарантийный срок на отделку составляет, как правило, 12—18 месяцев)», — рассказывает об ответственности застройщика Валерий Кузнецов. В случае, если речь идет о готовом жилье, а в ближайшее время речь будет идти только о нем в соответствии с новым законодательством, отделка может быть включена как в сам договор, так и регламентироваться отдельным договором (подряда, оказания услуг).
Но возможны и другие варианты. «Например, у застройщика есть партнер, оказывающий услуги по отделке в рамках программы лояльности. То есть клиент может в одном офисе продаж оформить и квартиру, и докупить отделку по желанию. Похожим образом мы действовали на проекте «Мытищи lite», и такая услуга была вполне востребована. Хотя в этом случае квартира и отделка оформляются разными договорами, и на последнюю ипотеку оформить не получится, только потребительский кредит», — напоминает Татьяна Подкидышева.

Следующим шагом к покупке полностью готового жилья являются проекты не только с отделкой, но и с мебелью, которую тоже можно включить в ипотечный платеж. Такую опцию предоставляют застройщики массового жилья в Петербурге. «По уже заключенным договорам с петербургскими девелоперами, Setl City и «КВС», в 2017–2018 годах «Первая мебельная» поставила мебель для более чем 500 квартир», — рассказывает директор фабрики Александр Шестаков. По его словам, меблированная квартира стоит дороже в среднем на 3%, или на 170—300 тыс. руб. Экономия достигается за счет оптовых скидок и типовых решений. В розницу точно такая же мебель обошлась бы новоселу в 1,5–2 раза дороже. Кроме того, отказавшись от идеи меблировки, собственник вынужден тратить несколько месяцев на поиск, заказ, доставку и установку подходящих предметов.

По словам эксперта, готовая меблировка вновь наиболее выгодна «ипотечникам», в ситуации, когда стоимость мебели включается в ипотечный кредит. Однако возможно такое не всегда и зависит от конкретного застройщика и условий его сотрудничества с производителем мебели. Существует две схемы продажи квартир «под ключ». Первая — агентский договор, и тогда мебель «добавить» к сумме ипотеки нельзя. Вторая, позволяющая использовать преимущества ипотечного кредита, заключается в том, что застройщик покупает у промышленников мебель и устанавливает ее уже в рамках отделочных работ.
«Ипотечным покупателям покупка квартиры с мебелью особенно интересна, так как они уже закредитованы и денег на обустройство квартиры меньше. Купить мебель в кредит им также сложно, так как банки неохотно дают «ипотечникам» дополнительные займы, полагая, что дополнительную нагрузку новоселы могут не выдержать», — поясняет Александр Шестаков.