Жизнь на пять звезд

ПОСЛЕДНИЕ НЕСКОЛЬКО ЛЕТ ЭКСПЕРТЫ ГОВОРЯТ О ТОМ, ЧТО СКОРО В РОССИИ БУДУТ ПОПУЛЯРНЫ ЭЛИТНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С СЕРВИСОМ ОТ ИЗВЕСТНЫХ ГОСТИНИЧНЫХ СЕТЕЙ. ОДНАКО ВРЕМЯ ИДЕТ, А ТАКИХ ПРОЕКТОВ ВСЕ ЕЩЕ МАЛО — ПО-НАСТОЯЩЕМУ ЧЕСТНЫЕ БРЕНДИРОВАННЫЕ КОМПЛЕКСЫ В МОСКВЕ МОЖНО ПЕРЕСЧИТАТЬ ПО ПАЛЬЦАМ ОДНОЙ РУКИ. 


 Автор: Екатерина САХАРОВА

При этом интерес к проектам сервисных апартаментов проявляют сейчас как конечные потребители — те, кто собираются проживать в подобных комплексах сами, так и инвесторы. Доходность вложений в данный вид недвижимости может доходить до 9–12%, что гораздо выше, чем в сегменте обычного жилья, где можно заработать в среднем 3–5% в год.

Сервис по всему миру
Формат апартаментов с обслуживанием распространен в разных уголках земного шара: по данным Knight Frank, он представлен, как минимум, в 64 странах, а всего существует более 400 таких проектов. При этом в Европе сервисных апартаментов всего 7% общемирового предложения, а в лидерах значатся Азия (особенно — Таиланд и Индонезия) и Северная Америка. Наиболее активно в этом направлении развиваются Marriott, Four Seasons и Accor Hotels, на которые приходится более половины комплексов. Только Marriott сейчас разрабатывает еще более 60 проектов.

Спрос на апартаменты с обслуживанием, как показывает мировой опыт, растет по мере увеличения доходов населения. При этом есть градация среди таких проектов по цене, уровню сервиса и специализации. Есть комплексы для бизнес-аудитории с относительно скромными запросами, есть курортные апартаменты с сервисом всемирно известных гостиничных сетей, есть luxury-проекты, где проживают самые взыскательные жильцы — не краткосрочно, а постоянно, и в этом отличие от обычной гостиницы. К примеру, в 2011 году в Лондоне были открыты жилые апартаменты под управлением Mandarin Oriental, которые задали новую высоту в этом направлении. Формат зачастую определяется регионом и климатом: в Северной Америке преобладают городские апартаменты, а в теплых странах Азии — курортные резиденции.

За последние 15 лет апартаменты под управлением гостиничных сетей заняли отдельную нишу в сегменте премиальной и элитной недвижимости и стали весьма популярны. Эксперты полагают, что в связи с ожидаемым ростом числа богатых и очень богатых людей спрос на такой продукт будет только увеличиваться. Распространению формата способствует и тот факт, что люди разного уровня достатка все острее ощущают, что самое важное — это время, а высококлассный сервис позволяет его экономить.

В России выбор невелик
У нас в стране проектов сервисных апартаментов пока не очень много, хотя ожидаются они уже давно. На первичном рынке высокобюджетного жилья в Москве представлены такие проекты, как Moss Apartments c сервисом от Moss Hospitality, Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments с сервисом отеля «Метрополь», «Резиденция Тверская» (управляющая компания по предоставлению гостиничного сервиса еще не выбрана), Fairmont & Vesper Residences, где управление и обслуживание будет осуществлять гостиничная сеть люксовых отелей Fairmont. Также компания Capital Group реализует проект совместно с Mandarin Oriental — The Residences Mandarin Oriental, Moscow.

При этом первые комплексы задумывались еще в 2007–2008 годах, из-за кризиса многие игроки отказались от своих планов или отложили их реализацию. Но дело не только в экономической ситуации, но и в том, что пока российские девелоперы и международные гостиничные операторы все еще присматриваются друг к другу и пробуют разные схемы сотрудничества. Иногда в результате переговоров стороны так и не приходят к компромиссу и отельный бренд в проект в результате не «заходит».

Схемы взаимодействия между девелопером и гостиничной сетью могут быть самыми разными. Даже глядя на список проектов, перечисленных выше, можно сделать вывод, что глубина этого взаимодействия может отличаться: какие-то отели дают свое имя комплексу, другие — нет. Следует различать коллаборации международного уровня и просто синергию брендов: к примеру, Roza Rossa и Metropol, Fairmont & Vesper. В первом случае бренды имеют равноправную силу, во втором — имя отеля все же находится на первом месте, имеет большее значение для потребителя.

«Апартаменты под брендом отеля — это большие затраты для девелопера. Такие апартаменты должны соответствовать всем требованиям оператора, обязательными становятся отделка и меблировка. Кроме того, дополнительные расходы несет и покупатель. За бренд придется платить не только при покупке, но и ежемесячно», — говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

Коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов полагает, что экономически модель апартаментов под управлением всемирно известного отельного бренда не очень жизнеспособна. «Содержание инфраструктуры отеля — это большая статья затрат для девелопера. Самым успешным сегодня видится симбиоз в одном проекте полноценного отеля и сервисных апартаментов», — комментирует эксперт.

Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин полагает, что, несмотря на сложности, формат в России еще разовьется, так как требования покупателей элитного жилья во всем мире, и в России в частности, со временем претерпевают изменения. «Сегодня можно говорить о том, что на первое место выходит сервис самого высокого класса, «сервис не для всех», который будет максимально учитывать все нюансы образа жизни клиента, его вкусы и предпочтения. Именно поэтому такой формат недвижимости, как апартаменты с сервисом отеля, стремительно развивается во всем мире, ведь именно этот продукт в наибольшей степени соответствует ожиданиям клиентов», — уверен Дмитрий Халин.

Кроме того, не стоит думать, что пять проектов — это мало. На самом деле по числу апартаментных комплексов с сервисом от отеля Москва уже стоит в одном ряду с Лондоном. По словам Дмитрия Халина, московские застройщики активно присматриваются к этому формату, общаются с операторами, которые могут стать потенциальными партнерами, и наверное в какой-то мере выжидают, хотят понять, насколько успешными будут те проекты, которые уже заявлены и вышли на рынок.

По данным Savills, в Москве в течение 2019 года на рынок выйдет еще как минимум три-пять таких проектов. Сегодня наиболее активной в этом направлении является сеть Marriott. «У них есть целое подразделение, которое занимается развитием направления брендированных резиденций, есть целая линейка брендов для разных проектов — как ультра-премиальных, так и более массовых, есть алгоритм работы с застройщиками. Они очень активно ведут переговоры с компаниями, которые реализуют проекты премиального жилья и жилья бизнес-класса. Я уверен, что Marriott — это главный претендент на то, чтобы в этом сегменте реализовывать новые проекты в Москве и в России в ближайшем будущем», — говорит Дмитрий Халин.

В отличие от некоторых своих пессимистично настроенных коллег Дмитрий Халин считает такой формат жилья выгодным для девелоперов. «Брендированные апартаменты позволяют получить премию как к цене продажи квадратного метра, так и к арендной ставке, по которой эти апартаменты сдаются. Это достигается как за счет самого бренда, который делает недвижимость более привлекательной в глазах покупателя и арендатора, так и за счет высококачественных сервисных услуг, которые, как правило, оказываются жителям данных проектов, либо непосредственно владельцем бренда, либо владельцем бренда через управляющую компанию, которую контролирует застройщик данного проекта», — поясняет спикер.

Сколько стоит комфорт
Стоимость сервисных апартаментов зависит не только от качества бренда и подсегмента проекта, но и от привычных для обычного жилья рыночных факторов. В частности, исследование международной консалтинговой компании Knight Frank показывает, что существует большое расхождение в ценах в зависимости от локации, достигающее 132%.

По оценкам Capital Group, для покупателя разница в стоимости сервисных апартаментов от девелопера и под управлением гостиничного оператора может составлять до 20%. Апартаменты с сервисом от отеля в Москве стоят от 20,3 до 278 млн руб. Цена квадратного метра начинается от 500 тыс. и достигает 1,6 млн руб. Средний бюджет предложения находится на уровне 77,4 млн руб.
Говоря о преимуществах для покупателя, можно выделить два основных момента: высочайшее качество самого проекта от концепции до воплощения «под ключ» и, собственно, высочайший уровень сервиса, который крайне трудно реализовать в небрендированном жилом доме.

Основные возражения и сомнения, которые возникают у потенциальных покупателей, связаны с тем, что проекты сервисных апартаментов соседствуют с обычными гостиницами — есть опасения, что это скажется на уровне проживания. Однако, как правило, разные функции реализованы в разных блоках внутри одного здания или в двух разных корпусах, что позволяет развести потоки. Для жителей брендированных резиденций предусматривается отдельный вход, отдельный персонал и так далее. «То есть это деликатное соседство, которое не доставляет никакого дискомфорта жителям резиденций. В то же время собственники могут в удобном им режиме пользоваться той инфраструктурой и сервисом, которые предоставляет им отель», — говорит Дмитрий Халин.
Также не стоит опасаться, что брендированные апартаменты будут сдаваться в аренду, что повлечет за собой смещение аудиторий. Да, такая возможность есть, но, как правило, все спорные ситуации решены еще на стадии подписания документов. Когда апартаменты сдаются в аренду, обязательно необходимо уведомлять об этом оператора, а срок аренды должен быть не менее шести месяцев. Также устанавливается лимит на то количество апартаментов, которое может быть сдано в аренду.

Кроме того, некоторые взыскательные клиенты полагают, что не получат персонифицированный сервис, однако такие опасения напрасны. К примеру, сервис в проекте под управлением Mandarin Oriental на Софийской набережной находится ровно на том же уровне, что и в других резиденциях под управлением этой сети по всему миру, и он продуман до мелочей. «Если вы являетесь собственником любой резиденции в мире и захотите поехать в путешествие, то при проживании в любом отеле сети вас будут ждать привычные и любимые, конкретно ваши мелочи — именно тот сорт кофе по утрам, та же самая газета, так как менеджер вашей резиденции позаботится о том, чтобы заранее предупредить отель о ваших предпочтениях. Уникальность для российского рынка этого проекта и в том, что это первые резиденции под управлением отельного оператора со статусом квартир, а не апартаментов», — рассказывает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев.

Российский покупатель элитной недвижимости за качественный сервис от признанного бренда оказался готов платить. Старт продаж в проекте Fairmont & Vesper Residences участники рынка называют очень успешным: значительный объем апартаментов был реализован буквально в первую пару месяцев после старта продаж. Столь же высок потенциальный интерес к The Residences Mandarin Oriental, Moscow и к проекту BVLGARI, старт продаж которого состоится в ближайшее время.  

Источник: Дайджест Недвижимости | ФЕВРАЛЬ 2019 № 137