Кресты и плюсы Чем запомнился рынок жилья в 2018-м и чего ожидать в 2019-м?

2018 ГОД ВОЙДЕТ В ИСТОРИЮ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ГОД БОЛЬШИХ ПЕРЕМЕН: МАКРОЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ, СМЕНА РУКОВОДСТВА МИНСТРОЯ, ИЗМЕНИВШИЕСЯ ПРАВИЛА ПРИВЛЕЧЕНИЯ СРЕДСТВ НАСЕЛЕНИЯ, ПАДЕНИЕ ИМПЕРИИ КРУПНЕЙШЕГО ОБЛАСТНОГО ЗАСТРОЙЩИКА — ВСЕ СМЕШАЛОСЬ В ЕДИНОЙ КИНОЛЕНТЕ ПОД НАЗВАНИЕМ «СТРОЙКА-2018». ВЗГЛЯД НЕПОСРЕДСТВЕННЫХ УЧАСТНИКОВ ПРОЦЕССА ИЗНУТРИ, ОПРОШЕННЫХ ДН, КАК НИ СТРАННО, ПОЛЯРЕН — ОДНИ ВИДЯТ КРЕСТЫ, ПОСТАВЛЕННЫЕ НА ОТРАСЛИ, ДРУГИЕ — ПЛЮСЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ.

Удивительно, но, казалось бы, такая объективная вещь, как спрос, оценивается участниками полярно. Директор по продажам RDI Валерий Кузнецов говорит об устойчивом снижении спроса на квартиры в новостройках. «Например, если в начале года на рынке подмосковных новостроек за месяц, к примеру, в Ленинском районе области, было продано 954 квартиры, то на конец ноября девелоперы реализовали уже 920 квартир, что меньше на 3,6%. В марте и апреле в продажах наметился небольшой рост (пик пришелся на апрель — 1096 проданных квартир), но к июлю спрос снова упал до 883 проданных квартир, и следующие полгода колебался на уровне +/-900 проданных квартир в месяц. Если сравнить годовые продажи, то в 2018 году девелоперы продали на 19,4% меньше, чем в прошлом году. Среднемесячные продажи в 2017 году составили 1075 квартир, в то время как в 2018-м — всего 945 квартир», — говорит Валерий Кузнецов.


Но похоже, такая ситуация была локальной. Остальные девелоперы, напротив, говорят об успешности продаж и росте спроса и связывают его с… боязнью покупателей законодательных изменений, снижением ипотечных ставок в этом году и возможностью роста ипотечных ставок в следующем, как и боязнью ухудшения экономической ситуации в целом.

А все-таки они растут
«Рост продаж в компании за последние 11 месяцев составил 55%! — рассказывает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов. — На это повлияла совокупность следующих факторов: грядущие изменения в законодательстве и связанный с этим возможный рост цен, годовое снижение ипотечных ставок и вывод большего объема квартир на рынок». Только «Гранель» вывела в продажу три новых жилых комплекса этим летом — ЖК «Пехра», ЖК «Инновация» и ЖК «Бригантина», а также мы стабильно выводим в продажу новые корпуса в уже реализуемых жилых комплексах.
Генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что «вследствие снижения роста процентных ставок и увеличения объема выдачи ипотеки в 2018 году покупательская активность достигла своего пика. «Наблюдаем мы это и в последние месяцы уходящего года — в период щедрых новогодних акций интерес к недвижимости стабильно повышается», — считает эксперт. Однако, прогнозирует Алексей Перлин, уже в 2019 году законодательные изменения в сфере строительства — отказ от ДДУ и переход к проектному финансированию — внесут свои коррективы: повышение стоимости жилья на первичном рынке в совокупности с начавшимся ростом ставок по ипотеке сократит круг потенциальных покупателей.
Олег КолченкоУправляющий партнер и акционер ГК «Основа» Олег Колченко:
Мы не ожидаем снижения спроса в 2019 году. Более того, он может даже возрасти на фоне ожидания дальнейшего роста ипотечных ставок и удорожания жилья, которое будет связано с переходом на проектное финансирование, схему продажи через эскроу-счета, повышением стоимости стройматериалов, ростом НДС и прочих других факторов. Хорошим стимулом для роста покупательской активности послужит и вывод нового объема предложения. При этом нужно понимать, что большую часть объектов в 2019 году девелоперы будут реализовывать в рамках прежних правил, поскольку получили разрешение на строительство еще до 1 июля, когда поправки вступили в силу.

«Уходящий год оказался еще более успешным с точки зрения продаж, чем 2017-й, — говорит генеральный директор компании Tekta Group Роман Сычёв. — Спрос на новостройки в Москве продолжил рост опережающими темпами. Особенно хочу отметить сегменты рынка, в которых мы работаем. По предварительным итогам 2018 года число заключенных ДДУ в столичных комплексах бизнес-класса выросло на 61% в сравнении с девятью месяцами 2017 года, а в премиум-классе спрос увеличился на 44%. В массовом сегменте при этом количество сделок выросло на треть, то есть в уходящем году средний и высокобюджетный сегменты рынка новостроек росли быстрее, чем массовый. Причин тому несколько, считает Роман Сычёв. Во-первых, в определенной степени выгодные ставки по ипотеке привлекли внимание клиентской аудитории бизнес-класса, где доля сделок с привлечением кредита достигла 38%, хотя до кризиса 2014 года она не превышала 15%. Во-вторых, девальвация рубля привела к росту валютных сбережений потенциальных покупателей, которые поспешили вложить дополнительный доход в «твердый актив» — жилье.
Ася ЛевневаДиректор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина» Ася Левнева:
Повышение цен, а также опережающее спрос предложение вынуждают девелоперов искать новые маркетинговые ходы в борьбе за потребителя. Конечно, лидирующее положение упрочат надежные компании, которые способны вовремя учесть потребности современных покупателей. Но за внимание покупателя, окруженного рекламными сообщениями 24 часа в сутки, бороться становится все сложнее, для поиска целевой аудитории нужен креативный и нестандартный подход, что не всегда просто для такой консервативной отрасли, как недвижимость. В целом в наступающем году жить будет сложнее и дороже, но интереснее и качественнее.







Продуктивным был год и для Группы «Эталон», считает ее генеральный директор Дмитрий Кашинский. По его словам, ежеквартально продажи росли в среднем на 30% по сравнению с 2017 годом. «Буквально на днях мы поздравили десятитысячного покупателя с начала года, тогда как в 2017-м общее количество заключенных контрактов составило 9916, а впереди еще целый месяц, при этом в декабре традиционно наступает пик покупательской активности», — радуется Дмитрий Кашинский. В первую очередь в компании такой успех связывают с качеством продукта. Но также, по мнению эксперта, спрос подстегнула дешевеющая ипотека. В этом году более половины сделок с жилой недвижимостью в «Эталоне» заключается с привлечением ипотечного кредита, тогда как в прошлом эта доля варьировалась от 30 до 40%. «Сегодня ипотечные ставки снова немного выросли, но критичного влияния на спрос это повышение не окажет», — говорят в компании.
Кирилл ИгнахинГенеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:
В 2019 году ипотечный стимул может потерять свое значение, так как ставки по кредитам вновь начали повышаться, что на фоне стагнации доходов населения означает снижение спроса. С какой скоростью будет повышаться стоимость ипотечного кредита, пока спрогнозировать невозможно, но покупатели должны понимать, что едва ли этот процесс обернется вспять в ближайшие месяцы. Напротив, уже к середине следующего года ставки могут преодолеть психологически важный барьер в 10% годовых, поэтому излишне откладывать в долгий ящик покупку жилья не следует.

Вслед за уходящим поездом
Итогом года стало и то, что грядущие изменения в законодательстве, которые произойдут летом 2019 года — переход на проектное финансирование, — простимулировали девелоперов вывести на рынок максимальное число проектов, чтобы успеть поработать по текущим «правилам игры». «Так что изменения в законодательстве повлияли на работу застройщиков не меньше, чем «дешевая» ипотека, — описывает рыночную ситуацию генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент», вице-президент Ассоциации строителей в УрФО (Екатеринбург) Владимир Городенкер. — Сейчас мы в общих чертах знаем, что нас ждет в 2019 году, но конкретики нет. Эти неизвестные элементы уравнения — эскроу-счета, условия кредитования, страхование ответственности — генерируют издержки, которые входят в себестоимость продукта. Маржа у девелоперов невысокая, и за свой счет мы не можем их закрыть. Поэтому, когда стало известно об этих изменениях, застройщики постарались успеть запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, чтобы сэкономить и свои деньги, и потребителя, и вывести на рынок качественный проект».
Станислав ДанелянГенеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян:
Мы смотрим с оптимизмом в наступающий год — готовы к нему финансово и морально, имеем большие рабочие планы. Однако понимаем, что рынку, скорее всего, придется нелегко. Ввиду законодательных изменений есть риск, что те компании, кто не имеет собственных средств или должного запаса прочности, могут уйти с рынка, и это скажется на объемах строительства и предложениях в сегменте новостроек. Если говорить о потребительском спросе, то тут первую скрипку играет покупательская способность населения. В условиях снижения реальных доходов населения и подорожания жилья, конечно, спрос может снизиться, но, к примеру, доступность ипотеки может значительно изменить эту ситуацию и аккумулировать спрос на рынке жилья.

Важным итогом года стало и то, что грядущие изменения в законодательстве, которые произойдут летом 2019 года — переход на проектное финансирование, — простимулировали девелоперов вывести на рынок максимальное число проектов, чтобы успеть поработать по текущим «правилам игры». Так, по данным Мосгосстройнадзора, за 10 месяцев 2017 года было выдано 989 разрешений на строительство 6,86 млн м², а в 2018-м — 1190 разрешений на 7,46 млн м². «Но это вовсе не свидетельствует о том, что застройщики с оптимизмом смотрят в будущее, скорее наоборот, — считает коммерческий директор «Дом Наркомфина» Елена Пальчунова. — Они опасаются того, что вступившие в силу поправки к 214-ФЗ негативно отразятся на их бизнесе, и они не смогут строить без средств дольщиков, оперируя только банковскими кредитами и собственными оборотными средствами». Напомним, застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, имеют право строить по старым правилам, то есть с привлечением денег дольщиков. Таким образом, по мнению эксперта, законодательные изменения, с одной стороны, приведут к росту конкуренции, с другой — к росту цен.
Марина АгееваДиректор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева:
Ожидать снижения цен не имеет смысла, а повышение будет зависеть от конкретного проекта. Востребованные, в чем-то уникальные проекты смогут себе это позволить, неликвидные — вряд ли. 14 декабря ожидается повышение Центробанком ключевой ставки, следовательно, может продолжиться рост ставок по ипотеке. Однако резких скачков рынок недвижимости не выдержит, поэтому массовый глобальный рост цен не последует.

«Переписывание» долевого законодательства, по словам генерального директора ГК «Атлас Девелопмент», вице-президента Ассоциации строителей в УрФО (Екатеринбург) Владимира Городенкера, повлияло на работу застройщиков не меньше, чем «дешевая» ипотека. «Сейчас мы в общих чертах знаем, что нас ждет в 2019 году, но конкретики нет, — описывает рыночную ситуацию эксперт. — Эти неизвестные элементы уравнения — эскроу-счета, условия кредитования, страхование ответственности — генерируют издержки, которые входят в себестоимость продукта. Маржа у девелоперов невысокая, и за свой счет мы не можем их закрыть. Поэтому, когда стало известно об этих изменениях, застройщики постарались успеть запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, чтобы сэкономить и свои деньги, и потребителя, и вывести на рынок качественный проект».
Екатерина ТейнВице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн:
В последний год мы наблюдаем существенное расхождение в развитии вторичного и первичного рынков. Первичный рынок сделал колоссальный шаг вперед. Конкуренция стимулировала качество строительства, и для потребителя это очень большой плюс. А «вторичка», особенно дома, которые строились 10—15 лет назад, морально быстро устаревают — тогда качество строительства, за исключением нескольких объектов, было другим. Поэтому в ближайшее время спрос и цена на первичное жилье продолжат расти, а вторичный рынок будет терять позиции.

«Люди понимают, что нововведения неминуемо приведут к удорожанию квадратного метра, поэтому решают квартирный вопрос сейчас. По многочисленным прогнозам экспертов, после 1 июля 2019 года цены на жилье могут вырасти на 15–20%. В связи с этим мы ожидаем как минимум сохранения спроса на текущем уровне в следующем году», — добавляет Дмитрий Кашинцев.
Алексей ЛухтанРуководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development Алексей Лухтан:
Пока не вступили в силу новые поправки в законодательство, говорить о глобальных переменах после 1 июля 2019 года не приходится. Если вся строительная отрасль перейдет на эскроу-счета, то, на мой взгляд, нас ждет несколько вариантов развития событий. Во-первых, это повсеместное повышение цен на первичном рынке жилой недвижимости — как минимум на ставку финансирования проекта. А во‑вторых, часть застройщиков будет продавать жилье только после получения акта о вводе дома в эксплуатацию, что может сказаться на сокращении объема предложения первичного рынка недвижимости на этапе строительства. Таким образом, пропадает какая-либо инвестиционная выгода и о стартовых ценах на этапе котлована можно будет забыть.

Высокий спрос в премиальном сегменте управляющий директор компании Optima Development Булат Шакиров, помимо качества самого проекта, связывает именно с опасениями покупателей. «В среднем в течение года в ЖК «Прайм Парк» заключалось около 40 сделок ежемесячно, — говорит эксперт. — Можно предположить, что заметный интерес покупателя к премиальному сегменту развивался на фоне ожидания роста цен на недвижимость и общей неопределенности в финансово-экономических условиях. Те, кто гипотетически планировал покупку жилья, решили, что ее стоит осуществить незамедлительно, не дожидаясь возможного изменения ситуации. Так же, вероятно, для части состоятельных покупателей приобретение недвижимости в 2018 году было одним из способов сохранения сбережений».
Рустам АрслановДиректор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов:
Новые поправки в 214-ФЗ, переход к проектному финансированию, рост ставок по ипотеке и ужесточение требований к застройщикам определенно приведут к удорожанию стоимости строительства в среднем на 20%, а следовательно, и к росту цен на первичную недвижимость. В условиях, когда доходы населения остаются на неизменном уровне, рост цен на квартиры приведет к снижению спроса на них, что в свою очередь приведет к уменьшению объемов строительства. Однако цены будут расти не скачко­образно, а плавно. По нашим прогнозам, к 2019 году рост цен составит уже 12–15%, а вот в дальнейшем квартиры могут подорожать до 20%.

С новым покупателем!
По мнению Булата Шакирова, появился и новый специфический спрос. «По опыту продаж в «Прайм Парке» мы видим, что возникает отдельная категория клиентов — люди, продающие уже имевшееся у них дорогое жилье, которое перестало их устраивать по каким-то характеристикам, и приобретающие взамен квартиры, приближенные в их представлении к современным стандартам высокобюджетного жилья — в большинстве случаев покупатель стремится получить максимально возможный «микс» из сервисных, эстетических, инфраструктурных, инженерных и технологических составляющих в рамках одного проекта», — говорит эксперт.
Валерий КузнецовДиректор по продажам RDI Валерий Кузнецов:
Следующий год будет полностью зависеть от экономической ситуации в стране, которая в свою очередь будет диктовать условия всему строительному рынку. В 2019 году для застройщиков изменяются правила игры, что приведет к увеличению себестоимости проектов, и уже сейчас многие специалисты прогнозируют рост цен на квартиры.
Я считаю, что этот переходный период должен взбодрить рынок. Сейчас время покупателей, поэтому девелопер должен найти способы оптимизировать издержки, предложить интересные концепции и сделать проекты более привлекательными для избирательных клиентов

Кроме того, ярко выраженной тенденцией 2018 года стало увеличение количества ипотечных сделок в дорогом сегменте. В «Прайм Парке» оно составляет на сегодняшний день около 60% общего объема ДДУ. В первую очередь это связано со снижением ипотечных ставок в течение года. Многим представителям бизнеса оказывается выгоднее выплачивать относительно невысокий процент по кредиту, чем изымать работающие деньги из оборота — процент доходности по ним выше.
Роман СычёвГенеральный директор компании Tekta Group Роман Сычёв:
Повышение ставки НДС, удорожание кредитных средств, стройматериалов, коммунальных услуг вместе создают инфляционную волну, которая заставит увеличить цены практически всех производителей в стране, в том числе и застройщиков. Кроме того, во второй половине следующего года начнется переход на новую схему привлечения средств дольщиков, что также спровоцирует ценовой скачок. В следующем году средняя стоимость квадратного метра нового жилья может возрасти на 10–15%, поэтому покупателям следует определяться с выбором как можно раньше.

Вполне успешным называют год и большинство региональных девелоперов. В частности, генеральный директор петербургской компании Euroinvest Development Станислав Данелян рассказывает, что в мае они вывели в продажу пилотный проект iD Мурино и уже продали более половины квартир в первом корпусе, в декабре начнутся продажи второго корпуса. Сейчас компания готовит к выходу на рынок второй проект в перспективной локации Кудрово. Спрос, по мнению представителя Euroinvest Development, остается стабильно-сезонным: наибольший интерес со стороны покупателей мы наблюдали в осенний период, октябрь-ноябрь, это было связано с низкими ипотечными ставками и традиционным желанием «успеть купить в этом году». Кроме того, спрос дополнительно подстегнули новости о готовящейся отмене ДДУ и введению эскроу-счетов, что потенциально может привести к удорожанию новостроек.

Быть настороже
44-51__11.jpg
Наконец, на рынок в целом в 2018 году немалое влияние оказало событие, о котором не любят говорить девелоперы, — со скандалом федерального масштаба с рынка ушел подмосковный девелопер «Урбан групп». Казалось бы, внутрирыночное событие стало резонансным и заставило не только выделить на завершение проектов немалые федеральные средства, но и подкорректировать «банкротное» законодательство, включив в список конкурсной массы кладовки, машино-места и другие «элементы комфортной жизни». Это, по словам заместителя генерального директора ГК «Сибпромстрой» по продажам Антона Ширяева, оказало опосредованное влияние, но скорее не на спрос, а на настроения покупателей — выросла настороженность и требования клиентов в юридической защищенности сделки.

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Источник: Дайджест Недвижимости / Декабрь 2018 — Январь 2019 № 136