Статусная проблема. Почему апартаменты опять не приравняли к жилью

Вопросы восстановления в правах всех владельцев российских апартаментов и перевода этих помещений в статус жилых — опять откладывается. В конце октября совет госдумы рф решил снять с рассмотрения законопроект, призванный определить наконец-то правовой статут апартаментов.

Официальной причиной исключения документа из законодательной повестки нижней палаты парламента стал отзыв законопроекта его автором Александром Сидякиным. Последний накануне сложил с себя полномочия первого заместителя председателя Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ и принял предложение врио главы Республики Башкортостан Радия Хабирова стать с 6 ноября 2018 года руководителем его администрации. При этом у экспертного сообщества иное мнение насчет истинных причин снятия законопроекта. Дело, мол, в юридической спорности самого документа, отмеченной сразу несколькими федеральными ведомствами. ДН решил выяснить подробности, поинтересовавшись при этом и мнением самого экс-депутата.

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов» был внесен в Госдуму РФ Александром Сидякиным в июне текущего года.

Документ предлагал восстановить жилищные права проживающих в апартаментах сотен тысяч российских семей и обеспечить перевод данных помещений в статус жилых путем внесения ряда поправок в Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ.

В это сложно поверить, но в российском законодательстве понятие «апартаменты», имеющее место в стране с 90-х годов прошлого века, сейчас никак не закреплено. Такая недвижимость сравнима с гостиницами и общежитиями, которые юридически относятся к категории нежилых помещений, со всеми вытекающими последствиями: невозможностью зарегистрироваться («прописаться») по месту жительства и получать соответствующие социальные блага (бесплатный доступ к детским садам, школам, поликлиникам и т. д.).

При этом, по словам Александра Сидякина, к настоящему времени указанный сегмент рынка уже уверенно конкурирует по ценам, а кое-где и по объемам с квартирами в многоквартирных домах. «В крупных городах спрос на этот вид недвижимости только растет, и потенциальных покупателей таких объектов необходимо защитить от возможного нарушения их прав, вызванных неопределенностью статуса апартаментов. Уже было несколько заходов к законодательному решению этой проблемы. И поверьте, это уже не чисто московская тема. По некоторым оценкам, почти 200 тыс. людей по всей стране живут в апартаментах, и их количество растет год от года. И все эти люди, по сути, бесправны. Потому что их квартиры называют нежилыми, не разрешают оформить их как постоянное место жительства», — отмечал автор законопроекта, представляя его для получения отзыва своим коллегам по Госдуме и представителям профильных министерств и ведомств.

В связи с этим Александр Сидякин и предлагал не только сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав россиян, уже проживающих в апартаментах, но и установить правовое регулирование для будущего строительства таких помещений.

В частности, законопроектом предлагалось предоставить российским регионам право устанавливать на переходный период самостоятельные требования к нежилым помещениям, в отношении которых допускается их перевод в жилые апартаменты. По мнению автора законопроекта, данная новелла позволила бы устранить наиболее острые проблемы, связанные с использованием апартаментов для постоянного проживания, и ликвидировать разрыв между фактическим и юридическим статусом апартаментов.

Собирался Александр Сидякин и законодательно дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и жилым апартаментам. Для этого предполагалось выделить новый вид жилых помещений, под которым имелись бы в виду многофункциональные здания с помещениями различного назначения. В законопроекте содержались и требования к таким зданиям, которых в будущем должны были бы придерживаться застройщики.

Вот только категорическое несогласие с этим положением выразило Министерство экономического развития РФ. Обратила исполнительная власть внимание и на непроработанность в документе вопросов налогообложения апартаментов. Кроме того, ведомство не устроила слишком вольная трактовка земельного законодательства в части возможности выкупа земли под зданиями, включающими в себя этот вид помещений.

Отрицательный отзыв позже законопроект получил и со стороны Верховного суда (ВС) РФ. Суд высшей инстанции солидаризовался с замечаниями Минэкономразвития. Кроме того, ВС обратил внимание на то, что предлагаемый документом «перевод нежилых помещений (апартаментов) в жилые апартаменты в многофункциональном здании может привести и к конфликту интересов собственников, использующих апартаменты для постоянного проживания, и собственников, использующих нежилые апартаменты для предпринимательской деятельности (например, при размещении таких помещений на одном этаже здания), что породит дополнительные споры».

В правовом заключении самой Госдумы предложенный законопроект критиковался, в частности, за то, что под вводимым им определением «жилые апартаменты» понимаются только помещения, расположенные в многофункциональном доме. Таким образом, по мнению думских юристов, из определения выпадают «апартаменты», расположенные в многоквартирных домах.

«Я вносил свой законопроект, заручившись поддержкой со стороны Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, но, к сожалению, наткнулся на отрицательную позицию других министерств, которые говорят, что нельзя жить в апартаментах, и баста, — сетует Александр Сидякин. — Но, секундочку, разрешение на строительство апартаментов выдавали региональные власти! Если незаконно — зачем разрешали строить, если законно — почему мы отказываемся от этих людей? Они внесли вклад в экономику города, платят налоги по кадастровой стоимости, а их жилищные права ограничены. Более того, нам бы следовало еще и все правила долевого строительства распространить на апартаменты, чтобы у нерадивых застройщиков не было лазеек».

Стоит отметить, что документ, подготовленный Александром Сидякиным, частично перекликался с законопроектом Минстроя России, внесенным в Госдуму еще более года назад и также предполагающим регистрацию жильцов в зданиях нежилого назначения. Тогда предложения о переводе апартаментов в статус жилья, разработанные главным строительным ведомством страны по поручению правительства, уже успели пройти публичное обсуждение, но до рассмотрения в нижней палате парламента тоже так и не дошли.

«Концептуально документы действительно не отличаются друг от друга, и новый законопроект, естественно, обсуждался с представителями Минстроя, но речь ведь идет не о пальме первенства, — подчеркивает Александр Сидякин. — Главное, чтобы столь нужный документ был наконец-то принят за тем или иным авторством. И я уверен, пройдет немного времени, и мы все равно в итоге придем к легализации апартаментов, вот увидите».  

Автор: Алексей АНДРЕЕВ

Дайджест Недвижимости

Ноябрь 2018 № 135