Центростремительная сила. 40% столичных апартаментов «прописались» в ЦАО

По оценкам специалистов, здесь сконцентрировано более трети всего объема предложения жилья этого формата. Такое распределение связано с тем, что в центре столицы традиционно превалируют элитные апартаменты. В тройку лидеров попали также Северный и Северо-Восточный округа, на долю которых, по данным компании Est-a-Tet, приходится 24,5 и 14,8% предложения соответственно. Совокупно три округа «вбирают в себя» почти 80% столичного апарт-рынка.

Комплексы с апартаментами расположены также на территории ЮЗАО, СЗАО, САО и СВАО. Ирина Доброхотова обращает внимание, что в этих локациях наибольший объем новостроек сконцентрирован внутри или возле Третьего транспортного кольца (ТТК). «Выбор есть в районах, граничащих с МКАД («Дом 128» в районе Теплый Стан, Citimix в Тропарево-Никулино, Loft 151 в Можайском районе, «Нормандия» в Лосиноостровском и т. д.)», — перечисляет эксперт и добавляет, что за МКАД расположен только один апарт-комплекс — Nord. Наименее же освоенными с точки зрения развития этого формата недвижимости, по ее словам, остаются районы между ТТК и МКАД на юге, юго-востоке и востоке столицы (два наиболее отдаленных от центра проекта — апартаменты в составе ЖК «Влюблино» и «Level Амурская»).

Редкий формат
Еще одна особенность столичного рынка первичных апартаментов — это отсутствие предложения в классе стандарт (ранее эконом-класс). Одеяло на себя по количеству лотов перетягивает бизнес-класс с долей рынка 58%, конкурировать с ним пытается комфорт-класс, на который, по словам Ирины Доброхотовой, приходится 36% общего объема предложения. Доля премиум-сегмента невелика — всего 6%. Однако если учитывать элитные апартаменты, то распределение долей по классам выглядит иначе. Управляющий парт­нер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая отмечает, что 41,8% предложения экспонируется в проектах бизнес-класса, 30,4% — массового сегмента, 17% — элитного класса, 10,8% — премиум-класса.

Кроме того, большая редкость для российского рынка недвижимости — апартаменты с гостиничными операторами. Хотя в Европе, например, особенно в крупных деловых центрах и на курортах, этот инвестиционный формат широко распространен и давно пользуется популярностью. Инвесторам продукт интересен относительно невысоким «входным билетом», простотой в управлении (управление делегируется профессиональному оператору) и фиксированной доходностью, которая, как отмечают эксперты, превышает прибыль от сдачи в аренду обычных квартир. Первый московский пример сервисных апартаментов с гостиничным оператором — это проект YE’S в районе Митино. Недавно в продажу вышло еще два проекта ГК «Пионер» — «YE’S Ботанический сад» и «YE’S Технопарк». Концепция, по словам Марии Литинецкой, оказалась успешной, апартаменты пользуются высоким спросом, в том числе благодаря привлекательному бюджету (от 3,4 млн руб. за студию). «В то же время крупные международные гостиничные сети пока не занимаются подобными проектами в Москве. Они считают их рискованными ввиду мощной конкуренции, которую создает теневой рынок аренды новым цивилизованным форматам», — говорит эксперт.

Минус на плюс
За год, то есть с III квартала 2017 по III квартал 2018 года, цены на первичные апартаменты в Москве выросли почти во всех сегментах. Исключение составил бизнес-класс, где наблюдается стагнация (—0,3% за год). Наибольшее удорожание недвижимости, по словам Марии Литинецкой, произошло в премиум-классе (+2,6%, с 465 до 477,7 тыс. руб. за 1 м²) и массовом сегменте (+12,5%, со 146 до 164 тыс. руб. за «квадрат»). «В первом случае увеличение прайса объясняется обесцениванием рубля, что подтолкнуло собственников пересмотреть цены. В массовом сегменте цены подстегнул высокий покупательский спрос», — отмечает эксперт и добавляет, что самый доступный по цене апартамент сегодня представлен в проекте Cleverland, в котором студия площадью 16,3 м² обойдется в 2,67 млн руб. Самый дорогой лот площадью 1036 «квадратов» за 1670,8 млн руб. предлагается в «Башне Федерация».

Средняя же площадь лотов, находящихся в продаже на первичном рынке апартаментов столицы, не превышает 80 «квадратов». В массовом сегменте представлены самые маленькие площади жилья, в среднем показатель здесь находится на уровне 45,1 м², в бизнес-классе средняя площадь недвижимости составляет уже 68,9 м², в сегменте премиум — 105,1 «квадрата».

Апартаменты по-прежнему дешевле квартир на 10—20%, а коммунальные платежи в них остаются выше. «При этом для апартаментов гостиничного типа коммунальные платежи несколько ниже, чем для апартаментов офисного формата», — поясняет Наталья Бланкова. По данным экспертов, в среднем тарифы на водоснабжение в комплексе апартаментов выше на 12%, на водоотведение — на 8%, отопление — на 25%, электричество — на 36%. Покупателям стоит обратить внимание еще на один нюанс. «Налоговая ставка для апартаментов в Москве составляет 0,5—2%, для квартир — 0,1%. Однако кадастровая стоимость апартаментов, которая ложится в основу расчета налогов, оказывается в среднем в полтора раза ниже, чем на квартиры. В итоге переплата владельцев апартаментов минимальна, а с учетом более низкой цены — на 15—20% по сравнению с квартирами — разница в налоговой ставке и стоимости коммунальных услуг с лихвой компенсируется за счет меньшего бюджета покупки», — говорит Мария Литинецкая.

Еще одно отличие квартир от апартаментов в том, что технические требования к строительству последних ниже, чем нормативы для жилой недвижимости. Это касается, например, социальной инфраструктуры — поликлиник, детских садов, школ и пр. Но по факту некоторые столичные девелоперы все же предусматривают такие объекты, поскольку проект без того же детского сада в составе комплекса не интересен семейным покупателям, которые составляют большую часть клиентов первичного рынка. Семьям с детьми эксперты советуют обратить внимание на мультиформатные проекты, в которых девелопер продает как квартиры, так и апартаменты. С одной стороны, стоимость апартаментов в таком комплексе на 5—10% ниже аналогичных квартир. С другой — мультиформатные комплексы за счет наличия в их составе квартир обладают обширной инфраструктурой.

В качестве преимуществ апартаментов перед квартирами Ирина Доброхотова называет компактные площади. Все же большинство апартаментных комплексов предназначены для проживания молодых специалистов, студентов, поэтому удобны, прежде всего, для сдачи в аренду — об этом говорит и квартирография таких проектов: в них присутствуют суперкомпактные студии и преобладают однокомнатные лоты, соответственно, на них более доступные цены. То есть с точки зрения входа в проект это можно расценивать как плюс, хотя с точки зрения комфорта проживания маленькое жилье, скорее, минус. Еще один минус — отсутствие постоянной «прописки». Если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник недвижимости может рассчитывать только на временную регистрацию сроком на пять лет. Однако игроки рынка недвижимости говорят, что этот вопрос волнует покупателей все реже. «По факту они теряют немногое: возможность получить столичные льготы, право голосовать на выборах, а также прибавку к пенсии, что, учитывая повышение пенсионного возраста, становится менее очевидным преимуществом», — резюмирует Мария Литинецкая.