Первые этажи… предлагать!

Классовые различия
Со временем затронуло это все сегменты жилой недвижимости, но классовые различия сохранились до сих пор. По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Ольги Тумайкиной, в сегментах «стандарт» и «комфорт» на коммерческие площади приходится всего 5% (на каждые 20 «квадратов» жилья проектируется 1 м² нежилых помещений). «В бизнес- и премиум-классах этот показатель выше и составляет 6–7%. Самая высокая обеспеченность нежилыми помещениями наблюдается в элитном сегменте, где доля такой недвижимости находится на уровне 11–12%», — ​рассказывает эксперт.

Существует еще одна особенность. В жилых домах стандарт-класса на первых этажах часто располагаются соцобъекты, например, детские кружки, жилищные инспекции, поликлиники, в элитных же комплексах коммерческие помещения занимают дорогие рестораны, салоны красоты или фитнес-центры. Классовые различия стираются только в одном: если нежилое помещение расположено в доме на оживленных трассах, рядом с метро, вдоль бульваров или пешеходных зон, его ликвидность будет высокой независимо от того, к какому классу относится здание. Эксперты советуют покупателям нежилых помещений ориентироваться именно на людской трафик и в меньшей степени при организации бизнеса рассчитывать на жителей самого комплекса, пусть даже очень престижного или крупного. «Новостройка может заселяться несколько лет. Основной же доход будет приносить внешний трафик посетителей, например, людей, которые идут к/от метро или станции электрички», — ​предупреждает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, добавляя, что помещения, расположенные внутри двора, да еще и за огороженной территорией с расчетом только на жильцов, обречены на низкую посещаемость. Похожего мнения придерживается и руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. «Если коммерческие площади расположены витриной и входом на проходную улицу — ​то это ликвидный товар», — ​подтверждает он.

В свою очередь генеральный директор S. A. Ricci Александр Морозов говорит, что при покупке помещения в развивающемся районе стоит просчитать вариант дальнейшей его застройки и смены центров концентрации трафика. Отсутствие такой оценки, по словам эксперта, уже в среднесрочной перспективе (3–5 лет) может привести к снижению ликвидности помещения. Существуют и другие нюансы. Коммерческое помещение может приносить хорошие дивиденды, только если правильно выбрать бизнес, который будет развиваться именно в этом районе. Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая обращает внимание, что на первых порах в новом жилом комплексе актуальны, например, магазины строительных и отделочных материалов или продуктовый магазин формата «у дома».

Почем первая линия?
В последние годы среди покупателей наиболее востребованы коммерческие объекты площадью 90–110 «квадратов» под небольшие продуктовые магазины, аптеки, офисы для малого бизнеса. «В наших проектах примерно треть сделок с коммерческими помещениями за 2017–2018 годы совершена юридическими лицами, остальные сделки зарегистрированы на физических лиц (в том числе индивидуальных предпринимателей)», — ​подмечает любопытную деталь Ольга Тумайкина. Предложение же на рынке стало более интересным. По словам Марии Литинецкой, благодаря развитию монолитного домостроения застройщики предлагают самые разнообразные варианты планировок коммерческих помещений. «В распространенных ранее на рынке типовых проектах, особенно панельных, выбор у инвестора был невелик. Почти все объекты были одинаковой площади и мало чем отличались друг от друга, не говоря уже о входных группах, витринах и других характеристиках. Сегодня на первом этаже можно приобрести как помещение площадью несколько тысяч «квадратов» для супермаркета, так и небольшой «уголок» площадью 10–15 м² для мелкой торговли», — ​рассказывает эксперт.

Олег Ступеньков говорит, что помещения со сквозным проходом с улицы во двор жилого комплекса пользуются бóльшим спросом, чем помещения с одним выходом. В первом случае такие «квадраты» собственникам проще сдать в аренду под салон красоты, фотостудию, ремонт одежды, магазин (быт, фермерские товары, продовольствие), нотариальную контору и пр. «Стоимость таких помещений сравнима со стоимостью квартир в этих же жилых комплексах. Ценность же коммерческих помещений, расположенных во дворе, на 35% или даже на 55% ниже тех, что расположены на первой линии», — ​приводит данные эксперт. В среднем же по рынку стоимость квадратного метра коммерческих помещений в бизнес-классе, как отмечает Ольга Тумайкина, на 5% выше стоимости «квадрата» квартир, в стандарт-классе — ​на 10%. В премиум- и элитном сегментах, напротив, коммерческие помещения дешевле жилья примерно на 15%. Эксперт также говорит, что нежилые помещения продаются без отделки, 70% предложения не предусматривают концепцию наполнения (свободного назначения, без конкретной технологии и пр.).
Ирина Доброхотова предлагает рассмотреть, что почем, на конкретном примере. Так, в одном из жилых комплексов в Пресненском районе (новостройка готовится к вводу в эксплуатацию) торговые помещения на первых этажах предлагаются по цене от 11,6 млн (33,3 м²) до 214,4 млн руб. (857 «квадратов»). Для сравнения, минимальная стоимость однокомнатного апартамента в этом комплексе — ​9,1 млн руб. Александр Морозов приводит данные на помещения стрит-ритейл, исходя, в том числе, из их локации. По его словам, стоимость «квадрата» в спальных районах варьируется в пределах 90–150 тыс. руб., внутри ТТК она составляет 180–250 тыс. руб. В 2018 году, по данным Марии Литинецкой, средняя стоимость приобретенных коммерческих помещений в московских новостройках составила 209,2 тыс. руб., что на 6,6% больше по сравнению с 2017 годом. При этом почти четверть реализованного объема пришлась на Басманный район.

Предложение не для всех
Приобретают коммерческие помещения на первых этажах жилых домов чаще всего для последующей сдачи в аренду. Годовая доходность арендного бизнеса, по словам Александра Морозова, будет составлять в среднем от 5 до 15%. Средний срок окупаемости будет варьироваться от 8 до 15 лет в зависимости от качества помещения и его расположения. «Минимальные ставки аренды составляют 3–8 тыс. руб. за 1 м² в год. В среднем можно говорить о годовых затратах на аренду в размере 20–25 тыс. руб. за 1 м² (в типовых проектах комфорт-класса в спальных районах)», — ​приводит данные эксперт, добавляя, что многое также зависит от локации и качества помещения. «Даже в пределах Садового кольца стоимость аренды торговых помещений в жилых домах может варьироваться от 30 до 250 тыс. руб. за 1 м² в год», — ​подчеркивает он.

Инвестору, прежде чем совершить покупку, стоит обязательно проверить назначение выбранного помещения. Дело в том, что могут существовать ограничения на его использование. «Вам не позволят открыть бар или винный бутик рядом с детским образовательным учреждением. Большую роль также играет проходимость локации. Если предполагается, что ваш объект может обслуживать только местных, то большинству арендаторов это будет неинтересно», — ​говорит Олег Ступеньков. Мария Литинецкая подтверждает, что при сдаче в аренду коммерческого помещения всегда нужно помнить о запрете на размещение ряда организаций: ночных клубов, производств, автомоек. Кроме того, согласно федеральному закону, не допускается розничная продажа алкогольной продукции не только в детских, образовательных, медицинских организациях, на объектах спорта, но и на прилегающих к ним территориях.

У каждого арендатора свои требования к помещению, причем иногда достаточно специ­фичные. Как правило, перед собственником в таком случае возникает дилемма, что делать. По словам Александра Морозова, он может согласиться изменить характеристики помещения (порой за свой счет) и сдать его сейчас, но столкнуться с ограничениями в будущем. Второй вариант — ​отказаться от изменений, лишиться клиента и ждать нового, в то время как объект будет простаивать. Значительная же часть торгово-сервисной инфраструктуры вынуждена размещаться в помещениях на первых этажах, которые типологически являются квартирами. «Эти объекты не слишком подходят для торговли и услуг: они не обеспечены удобным паркингом, зонами загрузки и удаления мусора, входными группами, всей необходимой инженерией и т. п. В итоге многие из них подолгу не могут найти арендаторов либо часто меняют их. В особенности это касается спальных районов», — ​отмечает эксперт.

Мария Литинецкая обращает внимание, что вложения в коммерческую недвижимость возвращаются в 2–3 раза быстрее, чем инвестиции в жилье. Однако найти покупателя или арендатора на квартиру проще и быстрее, чем на нежилое помещение. Именно по этой причине подавляющее большинство инвесторов голосуют за квартиру. В коммерческие же площади, как правило, вкладываются опытные игроки, умеющие правильно оценить все вышеназванные риски.  

Фото: LisaLiza / pixabay.com