«Умный» офис: пространство, которое подстраивается под бизнес

По системе «все включено»

Путать коворкинг со смарт-офисом, по мнению большинства экспертов, не стоит. Все-таки назначение коворкинга — ​это не офис целиком, а только отдельное рабочее место в open-space. Такой формат идеально подходит для фрилансеров или миниатюрной компании, сотрудники которой работают удаленно, но, например, для секретаря требуется аренда нескольких «квадратов». Причем изначально коворкинги создавались чаще в творческих кластерах, арендовать рабочее место в первоклассном бизнес-центре было нереально. Поэтому кроме обустроенного рабочего места арендатор ничего сверх этого не получал.

Иначе обстоит дело с арендой смарт-офиса. По формату это именно отдельный, небольшой офис в бизнес-центре, где есть переговорные, оборудованные кухни, лаунж-зоны. И все это — ​в распоряжении арендатора, так же как и услуги ресепшен, печати и прочее. «Фактически арендатору смарт-офиса нет необходимости создавать собственную инфраструктуру», — ​обращает внимание Кирилл Фуфаев, младший аналитик отдела исследований рынка CBRE. Коворкинг и смарт-офис, по словам Елизаветы Черняевой, старшего консультанта департамента корпоративных услуг компании Cushman&Wakefield, — ​это разные форматы. «Смарт-офис — ​это все, что связано со стратегией компании и внедрением концепции agile пространства, в то время как под коворкингом подразумевается среда для collaboration, взаимодействия и работы разных компаний/бизнесов/департаментов или групп», — ​отмечает эксперт.

Главное преимущество смарт-офиса, как считает Наталья Никитина, исполнительный директор «К2 Бизнес-парк», в том, что помещение сдается по системе «все включено». «В стоимость аренды входят wi-fi, уборка, коммунальные платежи, чай/кофе/вода и т. п. При этом офисы еще и полностью меблированы», — ​говорит она. Кирилл Фуфаев отмечает еще одну особенность: «умный» офис подразумевает возможность кратковременной аренды уже подготовленного офисного блока, рассчитанного как на одного сотрудника, так и на целую команду. «При этом арендатор может регулировать размер арендуемого офиса в зависимости от конкретных потребностей в рабочем пространстве», — ​приводит доводы эксперт.

Среди преимуществ Елизавета Черняева также выделяет гибкость пространства. По ее словам, «умный» офис приспособлен для разных рабочих моделей и активностей: есть зоны для индивидуальной работы и работы в группах, тихая зона (телефонные будки), зона для collaboration и взаимодействия, зона для отдыха или общения и т. п. «Это дает возможность всем сотрудникам найти свое рабочее место в офисе (shareddesks)», — ​подчеркивает она.

Между тем от безупречности этот офисный формат отделяют пара-тройка минусов. Наталья Никитина отмечает, что объективно в какой-то момент при росте бизнеса и увеличении штата арендатора смарт-офис становится для него невыгодным. Такому арендатору проще снять площадь без мебели, оборудовать пространство и самому оплачивать клининг и прочие услуги. Вместе с тем, по словам эксперта, практика показывает, что арендаторам все больше нравятся обслуживаемые помещения. «Они не хотят переезжать в помещения без услуг и при этом все же арендуют соседние офисы, расширяя свой бизнес», — ​замечает Наталья Никитина.

По мнению Елизаветы Черняевой, основной минус в том, что смарт-офис требует тщательного анализа бизнес-процессов, культуры компании, технических возможностей, ожиданий бизнеса. «Необходимо продумать, что изменить в рабочем пространстве, чтобы повысить продуктивность, эффективность и удовлетворенность сотрудников. Эти изменения требуют времени и финансовых вложений», — ​подчеркивает она.

Кстати, бизнес-центры класса А с новыми помещениями на любой размах стали запускать формат смарт-офисов именно для привлечения внимания арендаторов к проекту. В коворкингах, кстати, тоже может присутствовать этот формат. «Концепцию смарт-офиса можно внедрить в любом офисе и на любой площади, главное, чтобы компания была к этому готова», — ​считает Елизавета Черняева. Эксперт также говорит, что спрос на концепцию таких офисов растет в разных индустриях, но особой популярностью он пользуется у международных компаний, у которых эта концепция внедрена на глобальном уровне в штаб-квартирах; у компаний, которые ищут новый офис в долгосрочную аренду, и у тех компаний, чей бизнес интенсивно развивается, модифицируется и для привлечения новых талантов уже недостаточно платить зарплату, выделить офисное место и дать мобильный телефон, молодому поколению нужна новая agile среда.

Целевой аудиторией этого формата, по словам Кирилла Фуфаева, чаще всего выступают молодые компании и start-up проекты, ориентированные на определенную атмосферу и комфорт, который создается в подобном пространстве. «Данный формат может быть также интересен и представителям крупного бизнеса, которые могут размещать в нем проектные команды или временный персонал», — ​перечисляет Кирилл Фуфаев.

Более детально картина арендаторов прорисовывается на конкретном примере: в «К2 Бизнес-парке», расположенном в Новой Москве, чаще всего офисы арендуют клиенты малого бизнеса. «У нас бизнес-парк класса А, соответствующий мировым стандартам. Поэтому, развивая такой формат, как смарт-офисы, мы пристально и внимательно относимся к выбору арендаторов, чтобы создать комфортную атмосферу для всех деловых «жильцов». Ведь это sharing концепция, и мы это хорошо понимаем», — ​отмечает Наталья Никитина. К примеру, сектор IT в бизнес-парке занимает 8% офисов, на автомобильный бизнес приходится 2%, благотворительные организации — ​1%, дистрибьюторы непродовольственных товаров — ​4%, дистрибьюторы продовольственных товаров — ​29%, консалтинг и страхование — ​12%, логистика — ​4%, промышленность и технологии — ​10%, строительство и стройматериалы — ​24%, сфера услуг — ​5%.

Драйвер рынка

Арендные ставки на «умные» офисы разнятся точно так же, как и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости: в зависимости от локации, качества и прочих характеристик. Самые дорогие арендные ставки на «умный» офис зафиксированы на уровне субрынка «Москва-Сити». «Здесь средняя стоимость смарт-офиса, рассчитанного на команду из пяти-шести человек, составляет 186 тыс. руб. в месяц, при этом в рамках Центрального делового района средняя ставка аренды ниже и составляет 119 тыс. руб. в месяц», — ​приводит данные Кирилл Фуфаев.
Тем же арендаторам, кто хочет сэкономить, но при этом чувствовать себя «на высоте», стоит поискать варианты не только за ТТК, но и за МКАД, например, в Новой Москве. В посткризисный период, когда происходила активная децентрализация офисов, здесь стали возводиться бизнес-центры класса А, не только не уступающие по качеству офисам в центре столицы, но даже по некоторым параметрам превосходящие их. Например, у арендаторов таких офисов, как правило, есть доступ на просторные открытые террасы, с которых открывается вид на лес и бескрайнюю даль, потому что они находятся за пределами загазованного мегаполиса. Еще один плюс — ​на работу сотрудники могут добираться без давки в метро или общественном транспорте, поскольку перемещаются против потока. Правда, эти аргументы уже давно стали из серии «капитан очевидность», что только усиливает преимущества таких бизнес-центров.

Наталья Никитина обращает внимание арендаторов на любопытную деталь: «умные» офисы могут быть как с окнами, так и без, и арендные ставки могут формироваться исходя из этой «опции». Например, офис с окном на двоих сотрудников обойдется в 38 тыс. руб. в месяц, включая НДС, такой же офис без окна — ​в 20–25 тыс. руб. в месяц, включая НДС.

Что касается арендных договоров, то, по словам экспертов, они могут заключаться как на месяц, на год, так и на три года. Если «умный» офис расположен в коворкинге, то площадь помещений обычно варьируется от 10–15 м², в бизнес-центрах класса А — ​это может быть полноценный офисный блок площадью 150 «квадратов». «Данный формат активно развивается на офисном рынке Москвы и регионов. Средний уровень заполняемости площадей для смарт-офисов в Москве составляет 70%, что является неплохим показателем эффективности данного формата. Мы ожидаем дальнейшее развитие существующих сетей и появление новых как международных, так и локальных игроков на столичном и региональном рынках», — ​прогнозирует Кирилл Фуфаев.

Наталья Никитина согласна, что формат «умных» офисов очень перспективен. Эксперт называет три момента, благодаря которым этот сегмент будет развиваться: гибкое пространство, услуги и современные течения. «Если, например, одно здание комплекса будет продвигать ЗОЖ, второе — ​конференции с известными спикерами, а в третьем здании будет располагаться высокотехнологичная компания, рассказывающая про онлайн-продажи, или известный ресторатор с множеством различных кафе и разнообразными концепциями, то это как раз и будет являться драйвером развития офисного рынка», — ​объясняет она.

В ближайшие годы, по мнению Елизаветы Черняевой, концепция «умных» офисов будет набирать обороты. «Смарт-офис — ​это офис будущего, эта концепция будет активно внедряться компаниями, нацеленными на инновационный подход и шагающими в ногу с изменениями», — ​считает она.